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Rapporto di mercato 2026 Distretto dei Cinque Villaggi
Fatti interessanti sul mercato immobiliare
- L’aumento dei prezzi delle case unifamiliari si consolida ad un livello elevato
- Quote di offerta basse in quasi tutti i segmenti di mercato
- Basso livello di attività di costruzione di nuovi edifici in tutti i comuni
LA REGIONE IN SINTESI:
IGIS/LANDQUART, TRIMMIS, UNTERVAZ, ZIZERS
Zona residenziale popolare
Buon potere d’acquisto
Circa 19.000 persone vivono nei comuni tra Coira e la Bündner Herrschaft – Igis/Landquart, Trimmis, Untervaz e Zizers. Il reddito imponibile mediano è compreso tra i 45.000 e i 47.000 franchi svizzeri, un valore che supera di circa il 10% la media cantonale e corrisponde all’incirca alla media nazionale. La qualità superiore alla media delle località, tra cui numerose strutture commerciali, una pressione fiscale moderata e una buona accessibilità per la forza lavoro, per lo più pendolare, in particolare nella regione e in direzione di Coira, San Gallo e Zurigo, contribuiscono all’attrattiva delle quattro località residenziali. Nel complesso, la popolazione residente è aumentata moderatamente negli ultimi anni.
L’alta domanda sostiene i prezzi
I prezzi delle transazioni per le case unifamiliari sono aumentati oltre la media negli ultimi anni. Questa tendenza al rialzo si è un po’ stabilizzata negli ultimi trimestri e i prezzi sono aumentati solo leggermente, tranne che nel comune di Trimmis. In termini assoluti, tuttavia, hanno raggiunto nuovi massimi in tutti i comuni. Gli sviluppi nel segmento dei condomini sono stati comparabili, con l’eccezione di Untervaz, dove i prezzi sono aumentati leggermente di più rispetto agli altri comuni. Dall’inizio del millennio, i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati dell’80% a Trimmis, del 90% a Untervaz e di oltre il 130% a Zizers e Igis/Landquart. La situazione è stata simile per i condomini, con aumenti leggermente superiori: circa il 120% a Trimmis, il 125% a Untervaz, fino al 150% a Igis/Landquart e oltre il 170% a Zizers. Negli ultimi trimestri i tempi di transazione sono scesi di nuovo leggermente, mentre la domanda di immobili residenziali è rimasta alta.
Proprietà residenziale: andamento dei prezzi delle transazioni (indice 1° trimestre 2000 = 100); fonti: Ginesta, Wüest Partner
Poche case indipendenti sul mercato
Tasso di proprietà delle case superiore alla media
La regione emergente della Valle del Reno grigionese si è sviluppata negli ultimi anni come un importante centro di agglomerazione. Nei comuni più piccoli di Zizers, Untervaz e Trimmis, il tasso di proprietà delle case è superiore alla media, in alcuni casi supera il 50%, e anche a Igis/Landquart, il terzo comune più grande del Cantone dei Grigioni, è superiore alla media nazionale, con circa il 40%. I terreni edificabili per case unifamiliari in zone di pregio costano poco meno di 1.500 franchi per metro quadro di superficie abitabile a Untervaz, tra i 1.500 e i 1.750 franchi a Zizers e Trimmis, mentre a Igis/Landquart la forbice va dai 1.750 franchi ai 2.000 franchi e oltre in ottime posizioni.
Per le case unifamiliari del segmento di fascia alta, i prezzi medi di vendita per metro quadro di superficie abitabile sono di 10.000 CHF o più a Zizers e Igis/Landquart e di 8.500 CHF o più a Untervaz e Trimmis. Per le proprietà molto lussuose si pagano tra gli 11.000 e i 12.000 franchi al metro quadro in tutti i comuni, e ancora di più a Igis/Landquart. Un condominio di lusso a Zizers costa 9.500 CHF, a Trimmis poco meno di 9.000 CHF e a Igis/Landquart e Untervaz poco più di 8.000 CHF al metro quadro. Gli appartamenti di lusso vengono venduti a Zizers a circa 11.000 CHF e a Trimmis a più di 10.000 CHF per metro quadro di superficie abitabile, mentre a Igis/Landquart e Untervaz a circa 9.500-10.000 CHF.
Prezzi degli immobili (larghezze di banda); fonti: Ginesta, Wüest Partner
Quote di offerta sempre basse
Per noi i mercati sono intatti ed efficienti fino a una quota di offerta del 6-8%. Va notato che questo criterio è soddisfatto in tutti i comuni del distretto di Fünf Dörfer. Le quote di offerta per gli immobili residenziali rimangono a un livello basso. Il tasso per le case unifamiliari si aggira intorno all’1,5% in tutti i villaggi, ad eccezione di Untervaz con lo 0,4%. Il dato relativo agli appartamenti occupati dai proprietari è del 3,5% a Zizers, del 2,2% a Igis/Landquart, del 2,6% a Trimmis e dell’1,2% a Untervaz. Il numero di licenze edilizie rilasciate rimane generalmente basso ed è quindi improbabile che abbia un impatto significativo sull’offerta nel distretto di Fünf Dörfer.
Rapporto di offerta (numero di immobili in offerta rispetto al portafoglio); fonti: Ginesta, Wüest Partner
Prospettive: Il mercato si consolida ad un livello elevato
I cambiamenti positivi del mercato degli ultimi anni, con i prezzi delle transazioni che in alcuni casi sono aumentati bruscamente, in particolare dal 2020 al 2023, sono andati di pari passo con lo sviluppo economico generale. Dopo che l’aumento dei prezzi delle transazioni si è leggermente stabilizzato dopo la pandemia, di recente è tornato a crescere leggermente rispetto all’anno precedente. Le ragioni di questo fenomeno potrebbero essere la situazione dei tassi d’interesse decisamente più attraente o la riallocazione dei profitti dalle azioni e dalle criptovalute agli immobili. Inoltre, la scarsa offerta rispetto alla domanda costantemente elevata sta sostenendo l’andamento dei prezzi. L’impatto dell’abolizione del valore locativo figurativo potrà essere valutato solo tra qualche anno. Ci aspettiamo quindi che i prezzi di mercato aumentino moderatamente nei prossimi mesi, in linea con la tendenza degli ultimi trimestri. Nel complesso, la regione di Kreis Fünf Dörfer rimane un mercato interessante per gli immobili residenziali.
Disclaimer: Le informazioni contenute in questo rapporto sono solo a scopo di commento generale del mercato. Questo documento non può essere riprodotto in tutto o in parte senza l’autorizzazione scritta di Ginesta Immobilien AG. Copyright Ginesta Immobilien AG 2026 Fonti: Ginesta; Grafici: Wüest Partner, Ginesta (dati al quarto trimestre 2025); dati: Wüest Partner, Ufficio Federale di Statistica (popolazione
e stock abitativo, dati al 2024), Infopro Digital Switzerland (permessi di costruzione fino al trimestre 2025).