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Rapporto di mercato 2026 Chur
Fatti interessanti sul mercato immobiliare
- I prezzi più alti per gli immobili residenziali
- Poche case indipendenti sul mercato
- Basso livello di attività di costruzione di nuovi edifici
LA REGIONE IN SINTESI
La vita urbana rimane una tendenza
La funzione di centro rafforza il mercato immobiliare
Quasi 42.000 persone vivono nel capoluogo cantonale di Coira, compresi i comuni integrati di Maladers, Haldenstein e Tschiertschen-Praden. Il reddito imponibile mediano di circa 49.000 franchi svizzeri è superiore del 10% alla media cantonale e corrisponde quindi quasi esattamente alla media nazionale. La buona qualità della località, con un’ampia gamma di posti di lavoro, una pressione fiscale moderata e una buona accessibilità per la forza lavoro, per lo più pendolare, in particolare all’interno della città di Coira, ma anche nelle direzioni di Ems e Landquart e, in parte, anche verso Zurigo e San Gallo, contribuiscono ad aumentare l’attrattiva della città come luogo in cui vivere. In generale, la popolazione di Coira è cambiata di poco negli ultimi dieci anni, ad eccezione degli anni di fusione 2020, 2021 e 2025.
Ulteriore aumento dei prezzi degli immobili residenziali
I prezzi delle transazioni per le case unifamiliari sono aumentati a un ritmo superiore alla media negli ultimi dieci anni. Questa tendenza al rialzo si è un po’ stabilizzata con la fine della pandemia e l’aumento del tasso di interesse di riferimento della BNS. L’anno scorso i prezzi sono aumentati di nuovo. Anche nel segmento dei condomini l’aumento è stato un po’ più lento nel 2024, ma di recente ha ripreso a crescere in modo significativo. Dall’inizio del millennio, i prezzi delle case unifamiliari si sono apprezzati del 140%, mentre quelli dei condomini hanno registrato un aumento leggermente superiore, pari al 150%. I tempi di transazione si sono leggermente ridotti negli ultimi trimestri, mentre la domanda di immobili residenziali rimane elevata.
| Cifre di Coira | |
|---|---|
| Popolazione | |
| Abitanti (inclusi Haldenstein, Maladers e Tschiertschen-Praden) | 41’713 |
| Tasso di crescita annuale | +0.6 % |
| Percentuale di stranieri | 24.0 % |
| Mercato immobiliare (immobili residenziali) | 22’197 |
| Quota di appartamenti in affitto | 73.9 % |
| Percentuale di appartamenti occupati dal proprietario | 16.0 % |
| Quota di case unifamiliari | 10.1 % |
| Unità residenziali con permesso di costruire | 181 |
| Nei condomini | 176 |
| In case indipendenti | 5 |
Proprietà residenziale: andamento dei prezzi delle transazioni (indice 1° trimestre 2000 = 100); fonti: Ginesta, Wüest Partner
La proprietà della casa è richiesta
Prezzi dei terreni edificabili superiori alla media
La qualità urbana si riflette nel patrimonio immobiliare, che a Coira è costituito da un numero superiore alla media di piccoli appartamenti in affitto e da un numero ridotto di case indipendenti. Con poco più del 25%, il tasso di proprietà della casa a Coira è piuttosto basso, mentre sulla riva sinistra del Reno, nel distretto di Haldenstein, è superiore alla media e supera il 50%. La percentuale di seconde case nel nuovo comune di Tschiertschen-Praden è superiore al 70%. I terreni edificabili per le case unifamiliari a Coira costano più di 2.000 franchi al metro quadro nelle zone di pregio e 2.500 franchi o più nelle zone più belle.
I prezzi medi di vendita delle case unifamiliari del segmento medio superano i 9.000 CHF al metro quadro di superficie abitabile. Nel segmento di fascia alta, i prezzi si aggirano intorno ai 12.500 CHF e le proprietà di lusso a Coira costano molto di più rispetto alla media cantonale, con 15.000 CHF o più al metro quadro. Per un condominio di fascia alta bisogna aspettarsi dai 10.000 agli 11.000 CHF al metro quadro e per le proprietà di lusso più di 12.000 CHF. Questi prezzi sono comparabili con i valori cantonali solo in misura limitata, poiché le numerose transazioni di seconde case a prezzi molto alti nelle note località di sport invernali creano un quadro distorto.
Prezzi degli immobili (larghezze di banda); fonti: Ginesta, Wüest Partner
Quote di offerta sempre basse
Per noi i mercati sono intatti ed efficienti fino a una quota di offerta del 6-8%. Si può notare che questo criterio è soddisfatto in tutti i segmenti di mercato della regione di Coira. Per quanto riguarda le case monofamiliari, il rapporto ha avuto una tendenza laterale a un livello basso per diversi trimestri e attualmente si attesta all’1,8% dopo un leggero aumento. Al contrario, il tasso per gli appartamenti occupati dai proprietari è sceso leggermente a circa il 3,0%. Nel segmento degli appartamenti in affitto, il tasso di offerta si è stabilizzato tra il 2,0% e il 2,5% negli ultimi trimestri e attualmente è quasi invariato al 2,5%. In futuro, l’offerta sarà probabilmente solo leggermente influenzata dalla costruzione di appartamenti. Non si prevede un aumento significativo dell’offerta.
Rapporto di offerta (numero di immobili in offerta rispetto al portafoglio); fonti: Ginesta, Wüest Partner
Prospettive: Il mercato si consolida ad un livello elevato
I cambiamenti positivi del mercato degli ultimi anni, con i prezzi delle transazioni che in alcuni casi sono aumentati bruscamente, in particolare dal 2020 al 2023, sono andati di pari passo con lo sviluppo economico generale. Dopo che l’aumento dei prezzi delle transazioni si è leggermente stabilizzato dopo la pandemia, di recente è tornato ad aumentare rispetto all’anno precedente. Le ragioni di questo fenomeno potrebbero essere la situazione dei tassi d’interesse decisamente più attraente o la riallocazione dei profitti dalle azioni e dalle criptovalute agli immobili. Inoltre, la scarsa offerta rispetto alla domanda costantemente elevata sta sostenendo l’andamento dei prezzi. L’impatto dell’abolizione del valore locativo figurativo potrà essere valutato solo tra qualche anno. Ci aspettiamo quindi che i prezzi di mercato aumentino moderatamente nei prossimi mesi, in linea con la tendenza degli ultimi trimestri. Nel complesso, la regione di Coira rimane un mercato interessante per gli immobili residenziali.
Disclaimer: Le informazioni contenute in questo rapporto sono solo a scopo di commento generale del mercato. Questo documento non può essere riprodotto in tutto o in parte senza l’autorizzazione scritta di Ginesta Immobilien AG. Copyright Ginesta Immobilien AG 2026 Fonti: Ginesta, Ufficio per lo sviluppo territoriale (percentuale di seconde case); grafici: Wüest Partner, Ginesta (dati al 4° trimestre 2025); cifre: Wüest Partner, Ufficio Federale di Statistica (popolazione e stock abitativo, dati al 2024), Infopro Digital Switzerland (permessi di costruzione fino al 4° trimestre 2025).