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Rapporto di mercato 2026 Bündner Herrschaft
Fatti interessanti sul mercato immobiliare
- I prezzi più alti per gli immobili residenziali
- Poche case indipendenti sul mercato
- Basso livello di attività di costruzione di nuovi edifici in tutti i comuni
LA REGIONE IN SINTESI:
FLÄSCH, MAIENFELD, JENINS, MALANS
Qualità della posizione di prima classe
Alto potere d’acquisto
Poco più di 7.500 persone vivono nei quattro comuni della Bündner Herrschaft – Fläsch, Jenins, Maienfeld e Malans. Il reddito imponibile mediano di circa 53.000 franchi svizzeri è superiore del 20% alla media cantonale e di circa il 10% alla media nazionale. Grazie all’elevata qualità della località, a una pressione fiscale moderata e leggermente inferiore alla media e a una buona accessibilità per la forza lavoro, per lo più pendolare – soprattutto verso Coira e Landquart, e in alcuni casi verso Zurigo e San Gallo – la popolazione residente nella Bündner Herrschaft è aumentata negli ultimi dieci anni. Fläsch e Maienfeld in particolare hanno registrato un aumento maggiore, mentre è stato leggermente inferiore a Jenins e Malans.
Aumento dei prezzi degli immobili residenziali
Negli ultimi anni i prezzi delle transazioni per le case unifamiliari sono aumentati a un ritmo superiore alla media. La tendenza al rialzo durante la pandemia si è leggermente stabilizzata negli ultimi anni. Dal 2025 è stato osservato un nuovo aumento delle case unifamiliari in tutti i comuni. In termini assoluti, hanno raggiunto nuovi massimi. L’andamento del segmento condominiale è stato analogo. In entrambi i segmenti, l’anno scorso l’aumento di prezzo più elevato è stato osservato a Maienfeld. Dall’inizio del millennio, i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati fino al 150%, leggermente meno a Maienfeld. I prezzi degli appartamenti occupati dai proprietari sono aumentati del 150% a Maienfeld, del 160% a Jenins, fino al 170% a Fläsch e quasi del 190% a Malans. Negli ultimi trimestri i tempi di transazione sono leggermente diminuiti, mentre la domanda di immobili residenziali è rimasta alta.
Proprietà residenziale: andamento dei prezzi delle transazioni (indice 1° trimestre 2000 = 100); fonti: Ginesta. Partner Wüest
Poche case indipendenti sul mercato
Prezzi dei terreni edificabili superiori alla media nella Valle del Reno dei Grigioni
La qualità della posizione nella soleggiata Bündner Herrschaft si riflette anche nel patrimonio immobiliare, che consiste in un numero superiore alla media di case indipendenti e di appartamenti più grandi con quattro o più stanze rispetto al resto del cantone e della Svizzera. Il tasso di proprietà della casa, pari o superiore al 50%, è elevato in tutti i comuni, mentre il numero di appartamenti in affitto è di conseguenza inferiore. I terreni edificabili per le case unifamiliari in zone di pregio costano più di 2.000 CHF in tutti i comuni, mentre i terreni edificabili in zone di pregio nella Bündner Herrschaft costano fino a 2.500 CHF o più.
Per le case unifamiliari del segmento di fascia alta, i prezzi medi di vendita per metro quadro di superficie abitabile variano da 10.500 a 12.000 CHF. Per le proprietà di lusso, la cifra supera addirittura i 13.000 CHF al metro quadro. E nelle località più importanti, la scala dei prezzi aumenta ulteriormente. La situazione del mercato è simile per i condomini. Un condominio di lusso nella Bündner Herrschaft costa tra i 10.000 e gli 11.000 CHF per metro quadro di superficie abitabile, mentre le proprietà di lusso ora costano più di 11.000 CHF a Maienfeld, più di 12.000 CHF a Jenins e leggermente di più a Fläsch e Malans.
Prezzi degli immobili (larghezze di banda); fonti: Ginesta. Partner Wüest
Quote di offerta sempre basse per le case unifamiliari
Per noi i mercati sono intatti ed efficienti fino a una quota di offerta del 6-8%. Va notato che questo criterio è soddisfatto in tutti i segmenti di mercato della Bündner Herrschaft. Per la maggior parte, gli indici di offerta per le proprietà residenziali rimangono a un livello basso. Per le case monofamiliari, il tasso è compreso tra lo 0,3% e l’1,2%. È leggermente più alto nel segmento degli appartamenti occupati dai proprietari, con valori del 2,8% a Jenins e Malans e del 3,5% a Maienfeld. Fa eccezione il comune di Fläsch, dove le offerte sono quasi inesistenti. In generale, il numero di licenze edilizie rilasciate rimane a un livello basso. Con l’eccezione di Maienfeld, al momento non ci sono quasi permessi in vista; l’offerta di appartamenti potrebbe aumentare leggermente grazie a diversi progetti in programma.
Rapporto di offerta (numero di immobili in offerta rispetto al portafoglio); fonti: Ginesta. Partner Wüest
Prospettive: Il mercato si consolida ad un livello elevato
I cambiamenti positivi del mercato degli ultimi anni, con i prezzi delle transazioni che in alcuni casi sono aumentati bruscamente, in particolare dal 2020 al 2023, sono andati di pari passo con lo sviluppo economico generale. Dopo che l’aumento dei prezzi delle transazioni si è un po’ stabilizzato dopo la pandemia, di recente è tornato ad aumentare rispetto all’anno precedente. Le ragioni di questo fenomeno potrebbero essere la situazione dei tassi d’interesse decisamente più attraente o la riallocazione dei profitti dalle azioni e dalle criptovalute agli immobili. Inoltre, la scarsa offerta rispetto alla domanda costantemente elevata sta sostenendo l’andamento dei prezzi. L’impatto dell’abolizione del valore locativo figurativo potrà essere valutato solo tra qualche anno. Ci aspettiamo quindi che i prezzi di mercato aumentino moderatamente nei prossimi mesi, in linea con la tendenza degli ultimi trimestri. Nel complesso, la regione della Bündner Herrschaft rimane un mercato interessante per gli immobili residenziali.
Disclaimer: Le informazioni contenute in questo rapporto sono solo a scopo di commento generale del mercato. Questo documento non può essere riprodotto in tutto o in parte senza l’autorizzazione scritta di Ginesta Immobilien AG. Copyright Ginesta Immobilien AG 2026 Fonti: Ginesta, Ufficio per lo sviluppo territoriale (percentuale di seconde case); grafici: Wüest Partner, Ginesta (dati al 4° trimestre 2025); cifre: Wüest Partner, Ufficio Federale di Statistica (popolazione e stock abitativo, dati al 2024), Infopro Digital Switzerland (permessi di costruzione fino al 4° trimestre 2025).