Illusione n. 17: gli agenti immobiliari non hanno un’etica professionale!

Purtroppo nel settore immobiliare si trovano spesso semplici commercianti o sedicenti agenti che confermano i pregiudizi che talvolta esistono nei confronti di questo settore. Tuttavia, gli agenti immobiliari professionisti si attengono a rigorosi principi etici e rispettano costantemente le linee guida legali e professionali. Di seguito ti forniamo una panoramica del quadro giuridico e delle regole etiche stabilite dalle associazioni professionali e dalle loro organizzazioni.

Rispetto del codice di condotta da parte del broker.
In linea con la prassi internazionale, è stato redatto un codice di condotta* che è in vigore dal 2007. Il codice comprende i seguenti punti:

1. Disposizioni generali con principi sulla pratica professionale, la diligenza e la responsabilità, la qualità del servizio, l’indipendenza, il segreto professionale, la responsabilità, il patrimonio del cliente, la prevenzione dei conflitti di interesse, i doveri dell’intermediario finanziario, la considerazione delle leggi speciali, i doveri di informazione nei confronti di SVIT Svizzera.
2. Principi dell’attività commerciale, in particolare per quanto riguarda le tariffe, il logo e la pubblicità.
3. Comportamento nei confronti dei membri con temi di correttezza e collegialità, sanzioni, procedure e disposizioni finali.

Un broker iscritto all’associazione professionale deve sempre attenersi a queste regole di condotta nello svolgimento delle sue attività. Oltre a emanare un codice di condotta per tutta la Svizzera, l’associazione professionale ha preso tutte le precauzioni per professionalizzare e ampliare la formazione dei broker, in modo che l’etica e l’integrità professionale giochino un ruolo importante e decisivo per i broker. I broker seri vogliono differenziarsi dai “semplici broker”.

Per garantire il rispetto del Codice di Condotta Professionale, esiste anche un Tribunale di Condotta Professionale, a cui possono rivolgersi sia i clienti che i broker dell’associazione e che si occupa di gravi violazioni del Codice di Condotta Professionale.

Linee guida legali
La legge, in particolare la OR 413ff e la giurisprudenza, regola anche i seguenti altri punti importanti della legge sull’intermediazione:

Distinzione dal doppio gioco
La questione se gli agenti immobiliari siano autorizzati a ricevere onorari da acquirenti e venditori all’insaputa dei loro clienti è stata sollevata più volte. Questa procedura danneggerebbe l’immagine delle agenzie immobiliari e in alcuni casi è illegale.

Un agente immobiliare rispettabile prende chiaramente le distanze dal doppio gioco. A seconda del tipo di contratto, la giurisprudenza attuale non consente di lavorare per entrambe le parti del contratto. L’agente immobiliare darà anche al cliente una garanzia contrattuale che non si impegnerà in alcun doppio gioco nascosto. Se l’agente immobiliare desidera comunque ricevere onorari dalla controparte, deve informare immediatamente il suo cliente.

Accettazione dei fondi dei clienti
In linea di principio, le agenzie immobiliari non sono soggette alla legge antiriciclaggio, in quanto agiscono solo come intermediari tra acquirenti e venditori, ma non come intermediari finanziari. Secondo il codice di condotta, le agenzie immobiliari hanno l’obbligo di tenere sempre i fondi dei clienti separati dai propri beni e in conti bancari e postali separati a nome del cliente
. I beni del cliente detenuti separatamente devono essere investiti in modo tale da poter essere recuperati dal cliente in qualsiasi momento.

Restituzione degli importi di prenotazione
I pagamenti di prenotazione possono essere effettuati dall’acquirente al venditore prima del rogito come parte di una vendita. Soprattutto nel caso di progetti di nuova costruzione con unità condominiali, gli istituti di credito richiedono un certo numero di impegni di acquisto prima della concessione del prestito per la costruzione, a seconda dell’affidabilità creditizia dello sviluppatore. Gli accordi di prenotazione vengono stipulati sempre più spesso anche nel processo di vendita di immobili esistenti.

Sebbene questi contratti di diritto privato (senza autenticazione notarile) non abbiano carattere di diritto pubblico, i contratti di prenotazione sono molto diffusi nel settore immobiliare e vincolano l’acquirente almeno moralmente. Secondo una vecchia sentenza della Corte Suprema Federale, ancora oggi si deve ritenere che un diritto di prenotazione concordato contrattualmente non sia applicabile in ogni caso e che il venditore possa addebitare al potenziale acquirente i costi verificabili solo se l’acquirente recede. In linea di principio, il venditore può anche recedere da un contratto di prenotazione e vendere l’immobile a un’altra parte interessata.

Nel settore immobiliare le opinioni sull’accettazione dei pagamenti di prenotazione sono diverse. Se l’agente immobiliare accetta il denaro, ci si chiede se lo trasferisce al venditore o se lo trattiene per coprire le sue richieste di onorario. Dal punto di vista legale, il diritto a una commissione di successo di solito si concretizza solo quando il contratto di acquisto viene autenticato. A seconda della situazione, tuttavia, gli acquirenti potrebbero preferire pagare il pagamento della riserva a un agente immobiliare di fiducia che agisce in qualità di fiduciario. Potrebbe essere difficile recuperare immediatamente il denaro della prenotazione dal venditore privato. Altri acquirenti preferiscono versare il denaro direttamente al proprietario perché non sono sicuri che i fondi vengano trattenuti in via fiduciaria dall’agente immobiliare.

Cancellazione dei contratti di intermediazione
I contratti di intermediazione sono giuridicamente semplici e possono essere cancellati in qualsiasi momento, tranne che in un momento inopportuno. Il diritto di recesso è obbligatorio e non può essere escluso o limitato per contratto. Anche i contratti di intermediazione stipulati a tempo determinato possono essere annullati in qualsiasi momento. Il diritto di recesso può essere esercitato da qualsiasi parte contraente, incluso il broker. È bene tenere presente che la cancellazione in un momento inopportuno può comportare richieste di risarcimento danni. Due momenti sono da tenere in particolare considerazione come cancellazioni inopportune:

1. Cancellazione nella fase di preparazione di un broker, ossia se ha investito tempo e/o denaro nella preparazione di un mandato di vendita e non ha avuto la possibilità di portare a termine la vendita a causa della cancellazione (prematura). In questo caso, il broker può addebitare le spese sostenute.
2. Annullamento se viene trovato un acquirente, ovvero se l’agente immobiliare ha trovato un acquirente interessato alle condizioni concordate con il cliente. In questo caso, la richiesta di compenso per l’intermediazione rimane valida, anche se la vendita è avvenuta solo dopo la cancellazione del contratto di intermediazione.

Arbitrato dall’associazione professionale.
Lo SVIT ha emanato delle regole di arbitrato che ogni membro può concordare nel contratto con i propri clienti. In questo modo le controversie vengono risolte rapidamente e a costi contenuti da un tribunale arbitrale.

Suggerimento: verifica la competenza professionale del tuo broker!

Ci sono molti esperti immobiliari che si offrono di vendere immobili. Tuttavia, come in altri settori, non tutti i sedicenti esperti sono effettivamente in grado di offrire un supporto professionale. Gli agenti immobiliari possono presentarsi al cliente in modo professionale solo grazie alla formazione, all’esperienza e a un comportamento professionale serio. È possibile fare una differenziazione qualitativa tra i vari operatori del mercato. I criteri e le domande che seguono possono aiutare il cliente a verificare le qualità e il comportamento professionale dell’agente immobiliare:

M A K L E R – C H E C K L I S T E

• L’agente immobiliare è in grado di fornire una breve valutazione del valore dell’immobile in caso di mandato di vendita e di giustificare il potenziale valore di vendita?
• Si occupa anche di altri mandati nell’area di mercato che comportano sinergie per l’immobile venduto o affittato?
• È in grado di spiegare i vantaggi e gli svantaggi di un immobile dal punto di vista di un potenziale acquirente o inquilino e di evidenziare le potenziali difficoltà nel processo di vendita o di locazione?
• Hanno una conoscenza del mercato locale? È fondamentale che gli esperti non si siano fatti un nome solo con le valutazioni, ma anche con vendite e locazioni di successo.
• Ha una buona padronanza del marketing immobiliare? Sa come coltivare un mercato definito con misure di marketing adeguate per raggiungere potenziali acquirenti o affittuari dell’immobile?
• È riconosciuto come esperto nella regione di riferimento? Cosa dicono di lui altri operatori del mercato come banche, notai o avvocati?
• Lo specialista ha una formazione commerciale di base, un diploma professionale, ad esempio quello di fiduciario immobiliare federale, agente immobiliare o valutatore immobiliare con attestato federale e molti anni di esperienza professionale di successo nel settore immobiliare?
• È affiliato a un’associazione professionale, come la SVIT o l’USPI nella Svizzera francese? In qualità di broker, dovrebbe essere membro della SMK, la Camera Svizzera degli Agenti Immobiliari, se possibile.

PDF Illusione n. 17

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato in Svizzera e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG.
L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nella regione economica di Zurigo e dei Grigioni. Con filiali a Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda agisce come agente immobiliare in tutta la Svizzera per immobili di carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch