La Corte Suprema federale chiede una correzione dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari

Chiunque venda la propria proprietà residenziale ad uso permanente con un profitto deve pagare la cosiddetta imposta sui guadagni immobiliari. L’importo dell’imposta dipende, tra l’altro, dalla durata del possesso dell’immobile. L’imposta è differita in tutto o in parte se la proprietà residenziale viene riacquistata con l’obiettivo di utilizzarla in modo permanente come residenza principale.

Questo è stato anche il caso di una coppia che ha venduto il proprio condominio in un comune del lago di Zurigo per 1,85 milioni di franchi svizzeri e successivamente ha acquistato una proprietà nel cantone dei Grigioni per 5,25 milioni di franchi svizzeri come nuova residenza principale. Il comune ha rinviato l’imposta sulle plusvalenze immobiliari perché l’immobile nei Grigioni era un cosiddetto acquisto sostitutivo. Tuttavia, la proprietà non è rimasta a lungo la residenza principale della coppia. Dopo soli 22 mesi dal trasferimento, la coppia si è trasferita nel Regno Unito per motivi professionali.

Tasse arretrate: 234.000 franchi

Due anni dopo il loro trasferimento, il comune di Zurigo ha richiesto alla coppia poco meno di 234.000 franchi svizzeri in un successivo accertamento fiscale. Motivazione: La legge richiede un utilizzo “permanente” per ottenere un rinvio delle imposte. Questo non poteva essere il caso di una residenza di soli 22 mesi. Con il trasferimento della residenza principale nel Regno Unito, la proprietà in Svizzera si trasforma in una residenza secondaria. In altre parole, l’acquisto sostitutivo viene sottratto.

Questo era anche il parere della Corte d’Appello Tributaria e del Tribunale Amministrativo. Tuttavia, a seguito di un ricorso della coppia, la Corte Suprema Federale ha ribaltato la successiva sentenza fiscale, come si evince dalla sentenza pubblicata giovedì. Ciò che si intende con il termine “permanente” è regolato dalla legge federale. I cantoni non hanno alcun margine di manovra per stabilirlo a loro discrezione. La legge federale sull’armonizzazione fiscale non stabilisce una durata minima. Pertanto, era irrilevante anche il fatto che la coppia avesse vissuto nella nuova proprietà solo per 22 mesi. La Corte Suprema Federale ha fatto chiarezza anche in un altro ambito. In una circolare del 31 marzo 2014, la direzione cantonale delle finanze ha informato i comuni: Il differimento d’imposta originariamente concesso sarebbe stato annullato e l’utile differito avrebbe dovuto essere tassato successivamente se “l’immobile sostitutivo fosse stato definitivamente utilizzato in modo improprio entro cinque anni dalla vendita dell’immobile originario”.

Le conseguenze non possono essere quantificate

Il passaggio deve essere cancellato. Secondo la Corte Suprema Federale, non c’è “spazio” per un regolamento cantonale che si discosti dalla legge federale” – soprattutto non sotto forma di circolare. Sarebbe quindi “inammissibile” giustificare la successiva tassazione dell’acquisto sostitutivo con le disposizioni di questa circolare.

Roger Keller, portavoce del dipartimento cantonale delle finanze, ha dichiarato, su richiesta, che il cantone non è direttamente interessato da questa sentenza perché l’imposta sugli utili immobiliari è riscossa dai comuni. Tuttavia, la Direzione delle Finanze modificherà la circolare “in collaborazione con i comuni” in linea con la sentenza della Corte Suprema Federale. Secondo Patrick Pons, portavoce del Dipartimento delle Finanze, a seguito della sentenza anche la città di Zurigo adeguerà la propria prassi. L’impatto finanziario non può essere determinato con precisione. Tuttavia, rispetto all’imposta sugli utili immobiliari nel suo complesso, non sono “gravi”. L’anno scorso, la città di Zurigo ha incassato imposte sugli utili immobiliari per un totale di 252 milioni di franchi svizzeri.

Sentenza2C_306/2016, commentata da Thomas Hasler, NZZ am Sonntag, marzo 2017