Illusione n. 21: solo gli avvocati conoscono il diritto edilizio!

L’acquisto, la valutazione o la costruzione di un immobile richiedono un esame approfondito del diritto edilizio. I seguenti documenti, leggi e regolamenti sono al centro dell’attenzione:

• Regolamenti edilizi e urbanistici locali con piano regolatore
• Legge cantonale sulla pianificazione territoriale e disposizioni di attuazione.
• Sentenze e decreti del tribunale

Di seguito, vorremmo dare un’occhiata più da vicino ai termini tecnici più importanti e spiegarli. Sia le definizioni che le illustrazioni sono tratte da testi giuridici pertinenti, in particolare dal PBG (Legge sulla Pianificazione Territoriale e sul Diritto Edilizio Pubblico) del Cantone di Zurigo. Per semplicità, di seguito non citeremo la fonte esatta (i rispettivi articoli del PBG).

1. il tasso di utilizzo

Tutte le stanze utilizzate per vivere, lavorare o per altre residenze permanenti sono rilevanti per il fattore di utilizzo. Solo le aree dei piani completi sono incluse nel tasso di utilizzo, ma con le aree di accesso e i servizi igienici associati e con le pareti divisorie interne. Le aree nei sottotetti e nei seminterrati consumano l’utilizzo solo se superano la superficie per piano che risulterebbe da una distribuzione uniforme dell’utilizzo totale consentito sul numero consentito di piani completi. I piani sottotetto e seminterrati che sostituiscono un piano intero, così come i piani seminterrati che si trovano per lo più sopra il livello del suolo, sono considerati piani interi ai fini del calcolo del rapporto di utilizzo.

I seguenti comuni intorno al Lago di Zurigo hanno un tasso di utilizzo: Erlenbach, Hombrechtikon / Feldbach, Thalwil, Oberrieden, Wädenswil, Richterswil, Wollerau (SZ), Freienbach (SZ), Bäch (SZ), Altendorf (SZ), Rapperswil-Jona (SG).

2. massa dell’edificio

L’indice di massa dell’edificio indica quanti metri cubi di volume costruito sono consentiti per metro quadrato di area del lotto. Per il calcolo dell’indice di massa dell’edificio si deve misurare solo lo spazio chiuso fuori terra (cubatura visibile) con le sue dimensioni esterne. Esiste una semplice formula che può essere utilizzata per calcolare la massa dell’edificio:

3. terreno coltivato

Quale terreno è attualmente decisivo per determinare l’altezza massima degli edifici? Quando il terreno è considerato accatastato e quando è considerato cresciuto? Negli ultimi anni, questo “terreno cresciuto” ha causato controversie in molti casi, in particolare per il calcolo della massa e dell’altezza dell’edificio consentite. La questione è stata ora chiarita da una sentenza del tribunale del Canton Zurigo:

• Le condizioni del terreno per le conversioni devono risalire alla data della domanda di costruzione dell’epoca.
• I nuovi edifici possono basarsi sul terreno attuale se non sono state apportate modifiche negli ultimi 30 anni.

Questo regolamento non è una legge, ma corrisponde a una decisione del tribunale che potrebbe essere reinterpretata dai tribunali in qualsiasi momento.

4. altezza dell’edificio

L’altezza consentita dell’edificio è determinata dal numero consentito di piani completi o dai regolamenti edilizi e urbanistici. Se non diversamente stabilito dai regolamenti edilizi e urbanistici, il PBG stabilisce che l’altezza dell’edificio deve essere calcolata in base al numero di piani completi consentiti con un’altezza lorda di 3,3 m, o 4 m nelle zone centrali e industriali, e un ulteriore 1,5 m per l’elevazione del piano terra. L’altezza consentita dell’edificio si misura dall’intersezione tra la facciata e la superficie del tetto fino al terreno naturale sottostante. L’altezza del colmo è l’altezza consentita per l’ultimo piano, che di solito è consentita in aggiunta all’altezza dell’edificio.

5. numero della sovrastruttura

L’area che può essere presa in considerazione per il rapporto di sovrastruttura è determinata dalla proiezione verticale del più grande perimetro dell’edificio fuori terra sul terreno. Non vengono prese in considerazione le sporgenze fuori terra chiuse fino a 1,5 metri di profondità, le sporgenze fuori terra come i balconi fino a 2 metri di profondità, i bovindi e i portici, ma solo se non misurano più di un terzo della facciata in questione. Oltre al rapporto di sovrastruttura, l’autorità edilizia locale può specificare anche un rapporto di spazio aperto. Questa restrizione viene solitamente applicata al posto del rapporto massimo di costruzione.

6. linee degli edifici

Le linee di costruzione assicurano il terreno per edifici e strutture di interesse pubblico, come strade, sentieri, piazze, linee di approvvigionamento, ecc. Per le autorità sono un importante strumento di pianificazione dell’utilizzo per la pianificazione del traffico e dello sviluppo. Il terreno tra le linee di demarcazione è generalmente soggetto a un divieto di costruzione a questo scopo. In pratica, il terreno all’interno delle linee di demarcazione può essere utilizzato per sporgenze fuori terra fino a un massimo di 1,5 metri, ad esempio per muri di contenimento, aree per container, parcheggi, ecc. Non appena richiedi l’autorizzazione per la costruzione di un edificio all’interno delle linee edificabili, lo Stato registra una restrizione di diritto pubblico sulla proprietà (nota come “inversione”) nel registro fondiario. Ciò significa che può rilasciare il permesso di costruzione (ad esempio per un muro di contenimento), ma nel permesso e nel registro fondiario verrà annotato che se il terreno all’interno dell’area delle linee di demarcazione viene utilizzato dallo Stato (ad esempio per la costruzione di un marciapiede), gli edifici dovranno essere nuovamente smantellati senza indennizzo e a spese del costruttore.

7. linee di distanza dalle foreste e dall’acqua

Le zone edificabili in prossimità di foreste o specchi d’acqua sono contrassegnate da una linea di distanza dalla foresta o dall’acqua. Normalmente, le linee di distanza dalla foresta sono poste a una distanza di 30 metri dal confine della foresta. Nel caso di piccoli appezzamenti forestali o di particolari condizioni locali, possono essere tracciate più vicine o più lontane dal confine della foresta. Quando si calcola l’area di terreno rilevante per l’utilizzo o la massa dell’edificio, si deve notare che le aree a più di 15 metri dalla linea forestale non possono più essere prese in considerazione. Nel caso di una striscia di terreno profonda 40 metri che confina con un bosco per 50 metri (2.000 m2), i primi 15 metri non vengono considerati come superficie rilevante. In altre parole, solo 25m x 50m possono essere calcolati come superficie rilevante (1.250 m2).

Link utili

•  PBG (Cantone di Zurigo)
•  Sistema informativo geografico del Cantone di Zurigo
•  Scheda informativa sulle costruzioni nell’area di bonifica forestale

PDF Ilusion n. 21

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato svizzero e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG. L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nell’area economica di Zurigo e dei Grigioni. Con filiali a Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda agisce come agente immobiliare in tutta la Svizzera per immobili di carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch