Dall’inventario ombra delle proprietà*

Articolo in formato PDF (Autore Boris Grell, TREX 2016/5)

1. fatti e situazione iniziale

Non solo la sorpresa, ma anche l’incomprensione e spesso anche il risentimento sono sempre grandi quando il proprietario di un immobile che intende costruire o vendere si trova improvvisamente di fronte alla notizia che il comune ha “inventariato” tutta o parte della sua casa – eventualmente anche o solo il relativo giardino. La stessa situazione può verificarsi nel caso di una comunità di eredi che desiderano vendere una proprietà inventariata o nel caso in cui un erede debba rilevare la proprietà in questione nell’ambito della divisione di un’eredità. Le parti interessate si sentono regolarmente abbandonate perché il Comune non le ha mai informate di questo “inventario” e di solito è necessario ridefinire il calendario e le scadenze previste per il progetto di costruzione o per la vendita dell’immobile. Questo approccio da parte delle autorità è davvero deplorevole; tuttavia, è legalmente ammissibile, come dimostreranno le spiegazioni che seguono. Allo stesso tempo, queste spiegazioni hanno anche lo scopo di fornire un certo grado di chiarezza per ridurre al minimo queste sorprese o, se possibile, per evitarle del tutto.

2. base legale

Secondo la Legge sulla Pianificazione e l’Edilizia del Cantone di Zurigo (di seguito “PBG”), è possibile inventariare gli edifici e le parti e pertinenze degli edifici che sono degni di essere conservati in quanto importanti testimonianze di un’epoca politica, economica, sociale o architettonica. È inoltre possibile inventariare parchi e giardini di pregio, alberi, soprassuoli arborei, boschetti e siepi (cfr. § 203 comma 1 lett. b e lett. f PBG). Le autorità responsabili delle misure di protezione redigono degli inventari di tali oggetti protetti, che possono essere consultati presso l’amministrazione comunale del luogo in cui si trova l’oggetto in questione.

Tuttavia, nello scenario descritto sopra, gli immobili in questione non sono inclusi in tale inventario accessibile al pubblico, che elenca solo gli immobili protetti che sono stati ufficialmente inclusi nell’inventario come parte di una cosiddetta misura di protezione definitiva – cioè di solito attraverso un decreto, un’ordinanza o un cosiddetto contratto amministrativo con l’autorità locale.

3. l’inventario ombra e le sue ragioni

Ma di che tipo di inventario si tratta? Lo definisco volutamente un inventario ombra. Perché questo inventario non esiste affatto ufficialmente ed esiste regolarmente solo sotto forma di cartella federale in cui vengono archiviati gli oggetti da proteggere con una breve descrizione più o meno dettagliata del loro valore di protezione. Questa circostanza molto insoddisfacente è essenzialmente e direttamente correlata all’altrettanto spiacevole mancanza di notifica da parte dell’autorità comunale al proprietario interessato del fatto che la sua proprietà (o parte di essa) è stata “inventariata provvisoriamente”. Secondo il § 209 comma 2 PBG, la notifica scritta, cioè ufficiale, al proprietario del terreno dell’inclusione della sua proprietà nell’inventario non solo fa scattare il divieto di apportare modifiche effettive alla proprietà designata senza l’autorizzazione dell’autorità ordinante, ma anche un periodo di decadenza di un anno per poter effettuare un “ordine permanente” sulla proprietà protetta. In altre parole, il divieto di alterazione decade se l’autorità comunale non ha adottato una misura di protezione definitiva entro il periodo di un anno dalla suddetta notifica scritta del bene in questione. Se si osserva il suddetto fascicolo federale della cancelleria comunale con gli edifici che potrebbero essere meritevoli di protezione, diventa chiaro anche perché le autorità non possono e non devono informare i proprietari degli immobili interessati di questo “inventario provvisorio”. Questo perché ciascuna di queste notifiche ufficiali farebbe scattare una scadenza separata di un anno per ogni singolo immobile incluso nell’inventario ombra. Comprensibilmente, ogni autorità municipale sarebbe probabilmente sovraccaricata in termini di personale, tempo e forse anche finanziariamente6 con l’esame simultaneo dell’idoneità definitiva alla protezione delle singole proprietà, solitamente svolto con il coinvolgimento parallelo di esperti.

4 Cosa fare? – Richiesta di provocazione

Se il proprietario di un immobile è a conoscenza – in qualsiasi modo – che la sua proprietà è inclusa nell’inventario ombra, o se desidera ottenere certezze su tale inventario in vista di un progetto di costruzione o della vendita dell’immobile, la sua unica opzione è quella di andare avanti per ottenere una risposta definitiva alla sua richiesta.

Ai sensi dell’articolo 213 del PBG, ogni proprietario terriero ha il diritto di chiedere in qualsiasi momento all’autorità locale di decidere se la sua proprietà è degna di protezione e la portata di eventuali misure di protezione, se può dimostrare in modo credibile un interesse attuale. A tal fine è sufficiente, ad esempio, avere progetti edilizi concreti o convincere in modo credibile l’autorità comunale dell’imminente divisione di un’eredità o della vendita della proprietà che potrebbe essere interessata dall’inventario.

La richiesta di provocazione deve essere presentata per iscritto al consiglio comunale. L’autorità locale responsabile prende una decisione entro e non oltre un anno, anche se in casi eccezionali può notificare al proprietario del terreno, prima della scadenza del termine, che il periodo di elaborazione sarà prolungato di un ulteriore anno al massimo. In questo lasso di tempo, l’autorità chiarisce se la proprietà oggetto della richiesta di provocazione è inclusa nell’inventario delle ombre e, in caso di inventario, se è opportuna una protezione totale o parziale.

Se il Comune giunge alla conclusione (per qualsiasi motivo) che la tutela non debba essere concessa, tale decisione viene comunicata formalmente al proprietario dell’immobile interessato. Allo stesso modo, la decisione di concedere la protezione e la rinuncia contraria e formale alla protezione – così come la scadenza del termine per la realizzazione ai sensi dell’Art. 213 Par. 3 PBG che è stato semplicemente inutilizzato dall’autorità – devono essere pubblicate nelle gazzette ufficiali. Inoltre, i documenti relativi alla decisione devono essere disponibili al pubblico durante il periodo di 30 giorni per il ricorso, in modo che il proprietario dell’immobile interessato da un inventario, così come i terzi (in particolare le organizzazioni per la tutela della natura e del patrimonio e i vicini, nel caso in cui si rinunci a un inventario), possano appellarsi alla decisione del comune presso la Corte d’Appello Edilizia. In ogni caso, la richiesta di provocazione dà il via a una procedura di revisione ufficiale ed eventualmente anche giudiziaria, che richiede inevitabilmente tempo e denaro, con una durata di norma di almeno un anno. In alternativa alla richiesta di provocazione e se tutte le parti coinvolte sono d’accordo sulla portata della protezione, è possibile stipulare un accordo di protezione amministrativa con l’autorità competente entro un periodo di tempo più breve.

5. sintesi e raccomandazioni

Gli inventari ombra creati dal comune non sono solo fastidiosi per i proprietari interessati, ma possono anche ritardare significativamente, aumentare il costo o addirittura impedire un progetto di costruzione, una divisione di un’eredità o una vendita.

Se un proprietario terriero intende effettuare questo tipo di transazioni immobiliari, è necessario osservare le seguenti raccomandazioni:

• Contatta per tempo l’autorità comunale competente per telefono o per iscritto per sapere se la proprietà, la casa, il giardino (compresi i singoli alberi) sono inventariati in tutto o in parte.
• Ricerche su Internet per determinare se la proprietà in questione si trova in una zona speciale, ad esempio in una zona archeologica o nelle vicinanze di siti di importanza sovracomunale che meritano di essere protetti.
• Se l’inventario esiste o almeno non può essere escluso, è necessario presentare una richiesta scritta di provocazione all’autorità comunale competente prima di proseguire con le attività di costruzione o vendita previste. Tuttavia, devi accettare il rischio di svegliare il can che dorme se un immobile non è stato (ancora) inventariato provvisoriamente.

Di conseguenza, c’è una decisione ufficiale o giudiziaria in base alla quale il comune può scegliere:

• l’immobile in questione può essere rilasciato dall’inventario ombra. Oppure:
• L’autorità locale o i terzi che intervengono nella procedura di protezione (in particolare le associazioni di tutela della natura e dei monumenti) si fanno valere in tutto o in parte con un ordine di protezione, con il quale l’oggetto protetto in questione viene iscritto nell’inventario come misura di protezione definitiva e permanente, impedendo così il deterioramento del bene in questione e garantendone la cura, la manutenzione e, se necessario, il restauro.
• In alternativa alla richiesta di provocazione e se tutte le parti coinvolte sono d’accordo sulla portata della protezione, è possibile concludere un accordo amministrativo di protezione con l’autorità competente entro un periodo di tempo più breve.

* Autore dell’articolo: Dr iur. Boris Grell, LL.M., Certified Specialist SBA Construction and Real Estate Law, Legal Advisor to the Swiss Chamber of Real Estate Agents, Zurich, www.maklerkammer.ch