Illusione n. 22: la gestione degli immobili è in realtà un gioco da ragazzi!

Leggi questa scheda informativa per scoprire quanto sia complesso il problema.

Gestire un immobile in modo professionale non è un gioco da ragazzi e richiede una grande competenza, esperienza e le abilità necessarie. Se si considerano solo i testi legali che sono importanti in relazione a un immobile, si capisce già quanto sia complessa, varia e impegnativa la gestione di un immobile. Tra le altre cose, un gestore immobiliare deve conoscere le seguenti nozioni

OR, ZGB, SCHKG, VMWG, diritto tributario e, a seconda della complessità, conoscenza dell’IVA (optando per la proprietà).

Inoltre, ci sono linee guida finanziarie, regolamenti e sentenze attuali che rendono il tutto ancora più completo. È facile perdere il filo del discorso e gli errori possono avere gravi conseguenze finanziarie. Di seguito ti spieghiamo in dettaglio i vari servizi di gestione immobiliare e ne evidenziamo i vantaggi per il cliente.

Le tre aree principali della gestione immobiliare

1. gestione tecnica

Manutenzione e riparazioni
Controllare i commercianti e le loro offerte richiede tempo, esperienza e una conoscenza di base degli aspetti strutturali. Un’ampia rete di contatti è un vantaggio per poter verificare le offerte e per poter partecipare alle gare d’appalto. Le società di gestione spesso lavorano con artigiani selezionati con i quali hanno avuto buone esperienze nel corso degli anni. La nostra priorità non è il prezzo, ma un buon rapporto qualità/prezzo e la qualità.  

Ispezioni e verifiche delle condizioni
Gli immobili sono soggetti a un processo di invecchiamento e richiedono ispezioni e manutenzioni periodiche. Effettuare ispezioni e redigere rapporti sulle condizioni degli immobili utilizzando liste di controllo offre ai proprietari la necessaria trasparenza sulle condizioni della loro proprietà e aiuta a riconoscere tempestivamente eventuali danni o necessità di investimento.

Assunzione e supervisione di un custode
L’amministrazione si occupa dell’assunzione di un custode e redige un contratto di custodia che ne regola chiaramente i compiti. Il custode viene controllato regolarmente, anche per quanto riguarda il suo lavoro nell’immobile, e supervisionato da uno specialista del dipartimento di gestione. La scelta di un buon custode è un prerequisito fondamentale per l’immagine della proprietà e per la soddisfazione degli inquilini. Allo stesso tempo, le questioni relative alla sicurezza, ad esempio lo sgombero della neve, le norme antincendio, l’assicurazione e così via, vengono verificate regolarmente e migliorate se necessario.

2. gestione amministrativa

Servizi di locazione
Quando si affitta un immobile, l’obiettivo è presentarlo al maggior numero di persone possibile. Oggi è sempre più difficile trovare buoni inquilini. Gli annunci vengono solitamente pubblicati attraverso i mezzi di comunicazione online (marketplace e il tuo sito web). I media cartacei sono ancora un’alternativa, ma negli ultimi anni sono diventati meno importanti. L’importanza di un annuncio pulito e corretto è spesso sottovalutata.

Selezione e screening dei potenziali inquilini
È necessario prestare particolare attenzione alla selezione e allo screening dei potenziali inquilini. La selezione degli inquilini giusti può far risparmiare non solo denaro ma anche tempo. Una volta che l’inquilino si è insediato nell’immobile, la risoluzione del contratto di locazione in caso di controversia richiede molto tempo e denaro. Inoltre, la scelta sbagliata dell’inquilino può causare problemi all’interno della proprietà se la struttura dell’inquilino non corrisponde.

Revisione degli affitti di mercato
In una società di gestione immobiliare, gli affitti vengono rivisti costantemente e adeguati alle condizioni attuali, nel rispetto della legge. In caso di disdetta, gli affitti vengono controllati per verificarne il valore di mercato e adeguati, il che può portare a un aumento delle entrate. Gli affitti troppo alti vengono ridotti per minimizzare il rischio di sfitto. Oggi esistono strumenti utili per monitorare gli affitti di mercato. Una vivace attività di locazione nell’area di mercato aiuta a determinare i corretti affitti di mercato.

Redigere un contratto di locazione
Un contratto di locazione regola il rapporto tra inquilino e proprietario e stabilisce gli obblighi e i diritti di entrambe le parti. Il rischio di commettere un grave errore nella stesura di un contratto di locazione è probabilmente il più alto. Un contratto di locazione redatto in modo errato può avere importanti conseguenze legali e finanziarie per il proprietario, che possono avere un impatto anche per un lungo periodo di tempo. Inoltre, la corretta stesura del contratto di locazione è essenziale per trasferire agli inquilini le spese di riscaldamento e le spese accessorie.

Rispetto delle norme di legge e delle scadenze
Esistono norme di legge che devono essere rispettate in caso di aumenti dell’affitto, cancellazioni o altre modifiche unilaterali del contratto. La cancellazione di un contratto di affitto senza un modulo ufficiale può rendere la cancellazione nulla. Inoltre, ci sono delle scadenze legali che sono essenziali per la tempistica desiderata e l’attivazione delle modifiche. Un altro fattore importante è il calcolo corretto delle modifiche all’affitto nel periodo corretto, ad esempio nel caso di variazioni del tasso di interesse o dell’indice di riferimento. Se si commettono errori in queste aree, si possono perdere molto tempo e denaro.

Mantenere i contatti con gli inquilini e i proprietari
Un’assistenza impeccabile agli inquilini e la gestione delle loro esigenze individuali possono richiedere molto tempo. Ciò richiede sensibilità e la necessaria competenza amministrativa. È un vantaggio poter contare su una vasta esperienza nel settore immobiliare. I gestori immobiliari formati sono abituati a gestire inquilini arrabbiati, esigenti o difficili. Idealmente, hanno molti anni di esperienza e si sono dimostrati all’altezza di situazioni critiche. In questo modo, sia il proprietario che l’inquilino hanno la certezza che i problemi saranno risolti in modo professionale ed equo.

3. gestione della contabilità

Contabilità / recupero crediti
La contabilità e il recupero crediti sono supportati da programmi informatici adeguati. Un solido sistema di recupero crediti non solo migliora il comportamento degli inquilini nei pagamenti, ma permette anche di riconoscere tempestivamente se un inquilino smette di pagare. In questo modo è possibile rispettare le scadenze legali. La contabilità dovrebbe essere gestita solo da specialisti qualificati (contabili qualificati) che conoscono gli standard, le linee guida e le norme legali vigenti.

Recupero crediti/esecuzione del debito
L’amministrazione controlla regolarmente gli inquilini morosi e, se necessario, adotta misure legali fino alla cancellazione o all’esecuzione del debito. Se sono necessarie procedure di esecuzione, l’amministrazione le avvierà e le attuerà e si metterà in contatto con le autorità e gli uffici di esecuzione.

Preparazione del rendiconto delle spese di riscaldamento e delle spese accessorie
Per la preparazione del rendiconto delle spese di riscaldamento e delle spese accessorie è essenziale un contratto di locazione legalmente corretto. L’esatta registrazione e la fatturazione dei vari costi accessori durante l’anno costituiscono la base di un rendiconto completo. Solo in combinazione con un contratto di locazione correttamente redatto è possibile addebitare all’inquilino tutte le spese di riscaldamento e le spese accessorie che possono essere addebitate.

Rendiconti finanziari trimestrali/annuali
L’ufficio contabilità registra tutti i conti attivi e passivi durante l’anno. Ogni semestre (se necessario, trimestralmente) e alla fine dell’anno viene preparato un rendiconto finanziario (stato patrimoniale e conto economico) per tutte le proprietà. Questi documenti servono come base per la dichiarazione dei redditi. La loro accuratezza è quindi di notevole importanza finanziaria e legale.

La gestione professionale degli immobili da parte di Ginesta Immobilien Verwaltungen AG – I tuoi vantaggi

Se non sei un esperto nelle seguenti aree, ti conviene cercare un supporto esterno.

Legge sull’affitto / Codice delle obbligazioni

• La tua proprietà sarà gestita in modo professionale da specialisti che conoscono bene le basi legali e in particolare il diritto di locazione.
• Gli inquilini vengono selezionati in linea con la struttura di inquilini esistente, ove possibile.
• Ci impegniamo a rispettare i requisiti di legge in modo da evitare costose controversie.
• Effettuiamo ispezioni professionali con manager in possesso di un certificato federale.

Ottimizzazione del rendimento netto

• Affittiamo le proprietà vacanti a condizioni di mercato.
• Lavoriamo con gli strumenti più recenti di Wüst & Partner e conosciamo a fondo il mercato degli affitti su piccola scala.
• Grazie alle numerose prime locazioni e ai mandati di locazione, abbiamo una panoramica ideale degli affitti pagati.
• Garantiamo un’equa esternalizzazione dei costi di riscaldamento e dei costi accessori e il corretto trasferimento di tali costi agli inquilini.
• Su richiesta, determiniamo il rendimento netto e mostriamo come ottimizzare il rendimento del capitale.

Marketing / Locazione

• Grazie al suo database di clienti e alla sua rete, Ginesta Immobilien è in grado di stabilire molti contatti senza ricorrere a servizi di marketing esterni e costosi.
• Manteniamo costantemente un database informatizzato dei clienti con centinaia di profili di ricerca.
• Possiamo rivolgerci a un gran numero di potenziali affittuari direttamente e senza grandi costi grazie a segnalazioni di clienti da altre proprietà in affitto, approcci diretti a potenziali affittuari, collaborazione con società di trasferimento e newsletter periodiche per i clienti.
• Lavoriamo con uno strumento molto professionale per agenti immobiliari e possiamo registrare tutte le attività del processo di locazione.
• Pubblichiamo gli immobili sul nostro sito web in tedesco e in inglese e abbiamo molta esperienza con inquilini internazionali.
• Oggetti molto esclusivi vengono pubblicizzati su mercati internazionali.
• Realizziamo brochure di locazione professionali su misura per l’immobile.
• Effettuiamo visite personali con specialisti qualificati. Non inviamo custodi alle visite o le facciamo fare agli inquilini esistenti. Questo ci permette di conoscere personalmente i potenziali inquilini.
• Lavoriamo con gestori di proprietà immobiliari in possesso di un certificato federale che hanno una mentalità di servizio esplicita e una buona padronanza dell’inglese. Una buona padronanza dell’inglese è un requisito obbligatorio per la gestione di proprietà esclusive, dato che l’80% degli inquilini sono stranieri.

Risparmio di tempo / outsourcing

• Oltre a possedere un’ampia esperienza, liberiamo il tuo tempo. Puoi essere certo che i tuoi inquilini e la tua proprietà siano ben curati.
• I costi di gestione della tua proprietà sono deducibili dalle tasse. A seconda della tua aliquota fiscale marginale, pagherai solo il 60-70% dei costi di gestione.

Costruzioni / Ristrutturazioni

• Conosciamo le condizioni di mercato dei commercianti grazie all’elevato numero di contratti assegnati. Inoltre, confrontiamo le offerte per valutare la migliore offerta possibile.
• Il lavoro svolto dagli artigiani viene controllato dall’amministratore in loco.
• Effettuiamo ispezioni periodiche della tua proprietà, su richiesta anche con la preparazione di un rapporto sulle condizioni e una proposta di lavori di manutenzione/ristrutturazione.

Recupero crediti / Contabilità

• Monitoriamo costantemente la ricezione dei pagamenti dell’affitto. Adottiamo azioni legali contro gli inquilini che non pagano.
• Paghiamo le tue bollette e i tuoi mutui e gestiamo tutti i creditori.
• Riceverai i rendiconti semestrali e annuali come base per la tua dichiarazione dei redditi e per la tua contabilità privata.

PDF Illusione n. 22

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato svizzero e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG. L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nell’area economica di Zurigo e dei Grigioni. Con le sue filiali di Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda opera come agente immobiliare in tutta la Svizzera per le proprietà a carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch