Illusione n. 13: la colpa della bolla immobiliare è degli agenti immobiliari …

I fatti sul mercato immobiliare – e perché non esiste una bolla immobiliare. Siamo dell’idea che non esista una bolla e che quindi non siamo sul punto di scoppiare.
 

1. abbiamo bisogno del nostro spazio vitale – utilizzo dello spazio vitale creato di recente / migrazione netta in Svizzera

La Svizzera continua a registrare un saldo migratorio netto positivo, vale a dire che le persone che immigrano in Svizzera sono più numerose di quelle che emigrano. Alcuni settori dell’economia dipendono proprio dalla manodopera qualificata straniera che migra in Svizzera. Inoltre, molti europei facoltosi continuano a stabilirsi in Svizzera per vari motivi, in primis la sicurezza e le tasse. Queste persone hanno bisogno di spazio vitale, che in Svizzera è molto limitato.

Insieme alla crescita demografica (sempre più nuclei familiari singoli) e alla tendenza ad aumentare lo spazio abitativo per abitante, ciò costituisce la base per una domanda di immobili molto robusta. Gli immobili di nuova costruzione stanno trovando acquirenti, il che in gergo si chiama anche “take-up”.

2. possiamo permettercelo (al momento) – l’Indice di Affordabilità degli Alloggi come parametro fondamentale

L’indice di accessibilità abitativa (Housing Affordability Index, HAI) mostra quanta parte del reddito disponibile è necessaria per l’abitazione. L’indice viene utilizzato anche dalle banche per regolare l’accessibilità dei mutui. Normalmente, non più del 33% del reddito può essere utilizzato per l’abitazione. Secondo uno studio del Credit Suisse Economic Research, l’HAI è attualmente al 20-25%. Inoltre, sempre secondo questo studio, quasi l’80% dei mutui è fisso. Ciò significa che il mercato è coperto contro gli aumenti dei tassi di interesse per un periodo di tempo più lungo: L’HAI non aumenterà bruscamente da un giorno all’altro anche se i tassi di interesse dovessero aumentare. Secondo lo studio, si può ipotizzare che l’HAI supererà la regola d’oro del finanziamento del 33% del reddito disponibile per l’abitazione a partire da un livello di tassi d’interesse del 4,5%. L’HAI è influenzato da due parametri: il costo degli interessi e il reddito disponibile. L’indice è attualmente così basso perché i redditi in Svizzera si sono sviluppati bene nonostante la crisi finanziaria. Allo stesso tempo, i costi degli interessi sono diminuiti e sono rimasti ai minimi storici per qualche tempo. Tuttavia, la situazione può cambiare rapidamente se il reddito disponibile diminuisce (ad esempio, in caso di aumento della disoccupazione).

Negli Stati Uniti, l’HAI era di circa il 50% quando è scoppiata la bolla immobiliare. Gli americani avevano ipotizzato che sarebbero stati in grado di ripagare gli interessi delle banche insolventi aumentando il valore delle proprietà e vendendole quindi con un profitto. Questa speculazione si rivelò sbagliata e alla fine portò al crollo.

3. la speculazione sul mercato immobiliare svizzero è scarsa.

I mercati immobiliari soffrono spesso di una forte ondata di speculazione che precede una crisi di mercato. Negli Stati Uniti, poco prima dello scoppio della bolla speculativa immobiliare, tutti hanno agito come intermediari. Gli acquirenti di immobili erano anche persone che venivano convinte da loschi agenti immobiliari e venditori di mutui a comprare senza investire denaro in un “investimento sicuro”. Questi acquirenti non avevano né un bisogno abitativo né un’idea dell’investimento. Anche gli avidi promotori immobiliari hanno creato la presunta offerta di questa domanda speculativa. Anche in Spagna, con l’aiuto della corruzione, di valutazioni di mercato errate e dell’aiuto benevolo di banche poco attente, sono state create proprietà che non potevano soddisfare un uso né rispecchiare le esigenze degli acquirenti. L’esempio di Dubai mostra l’apice della speculazione. Qui le proprietà sono passate di mano tre o quattro volte durante la fase di costruzione, ogni volta con un profitto esente da imposte.

Fortunatamente, il mercato immobiliare svizzero non si basa su queste speculazioni selvagge. È vero che anche gli operatori del mercato speculano sull’aumento dei prezzi, in particolare le società di promozione che stanno progettando nuovi condomini e che hanno in agenda progetti che durano fino a tre anni. Tuttavia, i progetti possono essere realizzati solo quando la metà o i due terzi degli appartamenti sono stati venduti. È qui che le banche finanziatrici mettono un freno all’avvio dei progetti in questa fase.

L’imposta sugli utili immobiliari è progressiva nella maggior parte dei cantoni per la detenzione di immobili a breve termine; la speculazione con immobili esistenti non è conveniente nel breve periodo. Se lo fai comunque, verrai rapidamente tassato come commerciante di immobili commerciali se fai compravendita di immobili su base regolare. Questo comporta ulteriori problemi fiscali (imposte federali dirette e AVS), che spesso rappresentano un incubo per gli speculatori. In alcuni cantoni, le imposte sul profitto superano addirittura il profitto speculativo se l’immobile viene tenuto per un breve periodo.

4 L’economia svizzera è solida

L’economia svizzera ha affrontato relativamente bene la crisi finanziaria. Ciò si riflette anche nell’attuale forza del franco svizzero, che simboleggia l’efficienza e la sicurezza dell’economia. Dato che il mercato immobiliare rappresenta un importante patrimonio di un’economia, una crisi del mercato immobiliare è spesso il fattore scatenante di una crisi economica generale. Secondo lo studio del Credit Suisse, la quota dei prestiti privati sul PIL è passata da circa il 70% (1997) a oltre il 100%. Allo stesso tempo, il tasso di proprietà della casa è passato da circa il 33% all’attuale 40%. Questo aumento spiega in parte l’espansione del volume di credito in Svizzera. Tuttavia, un ampio mercato ipotecario rende l’economia più dipendente dalle fluttuazioni dei tassi d’interesse.

Le nostre previsioni di mercato (2011)
Come agenti immobiliari, non siamo profeti. Tuttavia, vorremmo fare alcune considerazioni sul mercato attuale e una previsione sullo sviluppo futuro del mercato immobiliare svizzero:

• Ogni mercato è soggetto a cicli. Questo vale per i mercati azionari, per il mercato del cotone, del succo d’arancia, dell’oro o degli immobili.
• L’importante non è quando si acquista un immobile, ma quando lo si vende o lo si deve vendere. I tempi in cui puoi godere di guadagni immobiliari senza inflazione non dureranno per sempre.
• I prezzi in Svizzera sono in continuo aumento dall’ultima crisi immobiliare del 1992-1993.
• Una flessione non è probabilmente imminente, ma le condizioni generali cambieranno costantemente e non sempre a vantaggio del mercato immobiliare.
• Al più tardi quando un’inflazione sostenuta diventerà misurabile in Svizzera, i tassi di interesse aumenteranno e avranno un impatto negativo sul mercato immobiliare.
• Nel caso di un aumento lento e moderato dei tassi di interesse, si può ipotizzare un “atterraggio morbido” del mercato. A nostro avviso, questo è lo scenario più probabile nel medio termine. In questo caso, l’aumento dei prezzi rallenterà e si consoliderà ad un livello elevato.
• Se le condizioni generali cambiano in modo rapido e significativo, in particolare lo stato dell’economia nel suo complesso (reddito, disoccupazione), l’atterraggio sarà molto meno morbido.

Negli Stati Uniti, il settore immobiliare era molto importante prima della crisi e rappresentava il 6,3% del prodotto interno lordo (PIL). Dopo lo scoppio della bolla immobiliare, la produzione economica e quindi l’importanza del settore immobiliare è scesa al 2,4% del PIL.

Secondo la Banca Nazionale Svizzera, nel 2005 l’industria delle costruzioni ha rappresentato circa il 6% del valore aggiunto economico totale e circa il 9% dell’occupazione. I dati relativi alle dimensioni del patrimonio edilizio sono più impressionanti. Nel 2005, il valore dell’intero patrimonio edilizio ammontava a circa 800 miliardi di franchi svizzeri, pari a circa il 60% del capitale sociale totale della Svizzera. Il mercato immobiliare può implodere a causa di problemi di sua natura. Tuttavia, anche fattori esterni possono avere un impatto negativo sul mercato immobiliare o, in caso di bolla, causarne lo scoppio. Tra questi, la disoccupazione, una valuta troppo forte, il calo dei salari e dei beni o nuove tasse. Al momento, in Svizzera ci sono pochi segnali che indicano che i fattori esterni stanno minacciando il mercato immobiliare. Solo l’adozione dell’iniziativa sulla giustizia fiscale alla fine di novembre 2010 potrebbe avere un impatto negativo sui prezzi delle proprietà molto lussuose e sull’ulteriore insediamento di ricchi stranieri in Svizzera.

C O N T R A P P U N T O

La Banca Nazionale Svizzera mette in guardia da una possibile bolla immobiliare
In diversi rapporti, la Banca Nazionale Svizzera ha messo in guardia dagli sviluppi del mercato immobiliare. Da un lato ha analizzato il mercato, dall’altro ha condotto interviste con le banche. Di seguito riportiamo un breve riassunto delle dichiarazioni più importanti sul mercato immobiliare rilasciate da Philipp M. Hildebrand il 28 ottobre 2010 durante un discorso in Ticino:

• In generale, in Svizzera si osservano solo aumenti moderati dei prezzi, compresi tra l’1% e il 4% annuo, ma ci sono alcuni “punti caldi” in cui l’aumento dei prezzi è considerevole.
• I prezzi sono aumentati in modo particolare nelle località con un alto tasso di posti vacanti (Zurigo, Ginevra).
• Storicamente, una politica monetaria espansiva prolungata aumenta il rischio di uno sviluppo indesiderato.
• La Banca Nazionale crede nella teoria secondo cui gli aumenti di prezzo simili a bolle spesso seguono aumenti di prezzo forti ma fondamentalmente giustificabili. Questo è stato il caso degli Stati Uniti fino al 2004.
• La cautela è d’obbligo quando si concedono mutui. Un’indagine condotta presso le banche ha dimostrato che i rischi si stanno effettivamente accumulando sul fronte degli interessi dei mutui.
• Alcune banche si distinguono per i loro prestiti ipotecari meno conservativi.
• I mutui concessi spesso non soddisfano i criteri di prestito delle banche.
• Non c’è motivo di farsi prendere dal panico. Con alcune eccezioni, l’aumento dei prezzi degli ultimi anni può essere spiegato dall’andamento della popolazione e del reddito. Tuttavia, le eccezioni devono essere viste come segnali di allarme. I rischi derivano principalmente dai prestiti ipotecari.

In sintesi, l’avvertimento della BNS riguarda principalmente il mercato dei mutui e afferma che le regole stabilite dalle banche non sembrano essere sempre rispettate. Se le cose stanno davvero così, l’avvertimento è comprensibile. Una politica monetaria eccessivamente espansiva da parte della BNS unita a una politica di prestito espansiva da parte delle banche è una miscela esplosiva e può portare rapidamente a uno squilibrio del mercato in caso di aumento dei tassi di interesse.

5 Il mercato è intatto: la domanda e l’offerta determinano i prezzi.

Negli Stati Uniti, il mercato è completamente inefficiente da quando è scoppiata la bolla immobiliare. Le banche non si fidano del mercato e non forniscono più finanziamenti. La scarsa domanda viene quindi bloccata sul nascere dalle banche. Le numerose vendite forzate, che rappresentano fino al 40% di tutte le vendite, ampliano ulteriormente l’offerta e portano a una minacciosa instabilità dei prezzi. Uscire da questa spirale non è un compito facile e probabilmente sarà un impegno a lungo termine. Una situazione simile è stata osservata in Svizzera dopo l’esplosione della bolla immobiliare all’inizio degli anni ’90. Sebbene in Svizzera il mercato sia rimasto intatto per qualche tempo, sia in termini di domanda che di offerta, la situazione può cambiare rapidamente.

Dopo la fine della bolla dotcom nel 2001 e all’inizio della crisi finanziaria nel 2009 (2° trimestre), gli acquirenti del mercato hanno notato tendenze deflazionistiche. Questi speculavano sul calo dei prezzi degli immobili. Fortunatamente il mercato immobiliare è riuscito a riprendersi, ma si è notato quanto poco ci voglia perché gli acquirenti di case soppesino emotivamente le loro decisioni di acquisto e le rimandino di fronte a un presunto calo dei prezzi.

PDF Illusione n. 13

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato in Svizzera e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG.
L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nella regione economica di Zurigo e dei Grigioni. Con filiali a Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda agisce come agente immobiliare in tutta la Svizzera per immobili di carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch