Illusione n. 5: i prezzi degli immobili sono una cosa arbitraria!

I valori di mercato degli immobili occupati dai proprietari possono essere determinati con diversi metodi. Il più comune è il metodo del valore reale, che tiene conto di tre importanti variabili fondamentali (vedi figura precedente): Il valore delle condizioni dell’edificio, i costi accessori per lo sviluppo/ambiente/paesaggio e il valore del terreno.

Il punto di partenza per il calcolo del valore di un immobile è sempre il nuovo valore dell’edificio, che viene determinato sulla base della fattura di costruzione o può essere stimato utilizzando un calcolo volumetrico moltiplicando la cubatura esistente per il prezzo di costruzione per m3 di spazio chiuso. Se un immobile non è più come nuovo, è necessario effettuare una detrazione per età dal nuovo valore dell’edificio, a seconda delle sue condizioni attuali e delle ristrutturazioni effettuate fino a quel momento. L’esperienza ha dimostrato che lo 0,5-1,0% del valore nuovo dell’edificio all’anno è giustificabile come detrazione per vetustà. In linea di principio, l’importo da dedurre come detrazione per vetustà è quello necessario per gli interventi strutturali volti a riportare l’edificio a condizioni pari al nuovo. Gli interventi strutturali spesso creano un valore aggiunto che non può essere preso in considerazione come detrazione per vetustà.

La costruzione di una casa richiede una strada di accesso (sviluppo), linee di alimentazione e smaltimento, nonché un giardino e un’area circostante adeguati. I costi sostenuti per questo sono di solito proporzionali ai costi di costruzione, per cui si deve prevedere circa il 10-20% dei costi di costruzione, a seconda del tipo di lavoro svolto. L’importo calcolato viene aggiunto al valore attuale.

Il valore del terreno è il terzo dato fondamentale da determinare. A causa della topografia e delle norme edilizie, pochissime proprietà in Svizzera presentano condizioni paragonabili. Il valore del terreno è quindi il parametro più difficile da determinare, anche se di solito è il più importante. Il mercato immobiliare non è trasparente in gran parte della Svizzera. Sebbene i cambi di proprietà degli immobili siano resi pubblici, i prezzi di vendita sono pubblicati solo in alcuni cantoni. La posizione di un immobile è la caratteristica più importante per la vendita di un immobile. Le seguenti caratteristiche, tra le altre, caratterizzano o influenzano la qualità della posizione:

• Natura della posizione (vista, alberi sulle proprietà vicine, topografia, forma dell’appezzamento, accesso, luce solare, immissioni)
• Possibili usi (zone edificabili, leggi, servitù private tra vicini)
• Posizione di trasporto (vicinanza a strade, scuole, negozi)

Se in passato sono state vendute proprietà simili nella stessa posizione, è possibile utilizzare valori comparativi. In caso contrario, è necessario basarsi sui dati storici della località e sulle tendenze del mercato. Nella maggior parte dei casi, quindi, la valutazione del valore del terreno può essere effettuata solo da un’agenzia immobiliare che si occupa costantemente di immobili in loco e che quindi possiede la necessaria conoscenza locale e la sensibilità del mercato.

Per calcolare il prezzo del terreno si utilizzano terreni edificabili non sviluppati ma già edificati. Se un terreno è già edificato, di solito si tiene conto di una detrazione per sovracostruzione, in quanto l’acquirente è limitato nella sua progettazione a causa dell’edificio. Questo vale anche per i terreni non edificati, dove i costi di sviluppo di 100.300 CHF/m2 possono essere sostenuti dal proprietario del terreno, a seconda della situazione. Inoltre, anche i tempi di realizzazione di una casa (ad esempio, possibili obiezioni, procedure di pianificazione del quartiere, ecc. Un esperto effettuerà ovviamente una valutazione per determinare se la proprietà è pienamente utilizzata con la casa esistente o se ci sono riserve. Un’analisi di questo tipo può portare a una notevole rivalutazione o svalutazione.

Differenze nella valutazione degli immobili di lusso

Anche i valori di mercato delle proprietà di lusso sono determinati con il metodo del valore reale. Tuttavia, è bene notare alcune differenze:

Valore del nuovo edificio

Gli immobili di lusso sono di solito proprietà uniche che comportano un alto grado di individualità e sono spesso elaborati dal punto di vista architettonico. Questo può comportare un forte aumento dei costi di costruzione. Mentre un prezzo di costruzione di 600-750 CHF per metro cubo di volume edilizio è comune per le normali case unifamiliari con un elevato standard di finitura, il costo per metro cubo delle proprietà di lusso può superare di gran lunga i 1.000 CHF. Le proprietà con servizi edili sofisticati, piscine coperte, superfici molto costose ed esclusive o edifici storicamente ristrutturati possono raggiungere prezzi fino a 1.500 CHF al metro cubo. È inoltre importante considerare se il seminterrato e il sottotetto sono isolati e rifiniti, il che può aumentare significativamente i costi di costruzione.

Costi accessori per lo sviluppo e l’ambiente circostante

Quanto più elaborata ed esclusiva è la costruzione di una proprietà, tanto maggiori saranno le esigenze dell’ambiente circostante e del giardino. Le proprietà di lusso sono spesso situate in luoghi speciali con terreni potenzialmente difficili da edificare. Inoltre, un giardino dal design elaborato renderà l’investimento estremamente costoso. Di seguito sono elencate alcune caratteristiche che vengono spesso associate alle proprietà di lusso e che devono essere prese in considerazione nella valutazione:

Cantiere costoso

• Direttamente sulla riva del lago (acque sotterranee)
• Ripido pendio panoramico (roccia)
• Nel centro di una città vecchia (cantiere della strada di accesso)

Progetti di giardini costosi

• Viali alberati speciali
• Muri di contenimento e giardini costosi
• Piscine all’aperto
• Sistemi di irrigazione automatica
• Illuminazione
• Cancelli da giardino automatici

Valori dei terreni

Le proprietà di lusso si trovano solitamente in buone o addirittura ottime posizioni. Le tre caratteristiche più importanti di una proprietà esclusiva sono la posizione, la posizione e ancora la posizione! Nelle posizioni meno favorevoli, non vale la pena costruire una casa troppo costosa. Se il rapporto tra valore del terreno e valore della casa è sfavorevole, la proprietà è considerata difficile da vendere. Il valore del terreno delle proprietà più importanti è spesso difficile da calcolare. Soprattutto quando la domanda è alta, per le rarità si pagano ancora premi da collezionisti.

Le leggi edilizie in vigore in molti cantoni sono caratterizzate da una maggiore densità edilizia. Molto spesso le vecchie ville vengono demolite e sostituite da nuovi condomini o da appartamenti occupati dai proprietari. Questa tendenza può avere effetti sia negativi che positivi sui prezzi dei terreni. Da un lato, le proprietà lussuose con molti terreni circostanti diventeranno più attraenti perché ce ne sono sempre meno. D’altro canto, le proprietà possono anche perdere valore se l’intero quartiere viene riqualificato e una villa esclusiva si trova improvvisamente nel mezzo di un complesso residenziale.

I valori dei terreni sono e rimangono cifre chiave molto soggettive che, sebbene possano essere registrate statisticamente, variano sempre a seconda della proprietà e della situazione specifica. A differenza dei costi di costruzione, i valori dei terreni reagiscono in modo più flessibile alle esigenze del mercato. Spetta all’esperto esaminare la situazione specifica e stimare il valore del terreno al meglio delle proprie conoscenze.

In linea di massima, le proprietà di lusso devono essere valutate singolarmente, poiché raramente esistono proprietà comparabili. Ogni proprietà ha quindi i suoi vantaggi e le sue peculiarità. Solo un esperto che conosce bene il mercato regionale può determinare il potenziale valore di mercato.

Ulteriori modelli di stima

Oltre al metodo del valore reale descritto sopra, nella pratica esistono altre opzioni di valutazione per gli immobili occupati dai proprietari. Le più note sono il metodo del valore comparativo, il modello di valutazione edonico e il metodo della classe di ubicazione. Il metodo del valore comparativo può essere utilizzato se diverse unità abitative sono identiche e comparabili, ad esempio in grandi complessi residenziali. Lo stesso vale per i modelli di valutazione edonici, che cercano di stimare il valore della proprietà sulla base di valori comparativi scambiati. Il metodo della classe di ubicazione determina il valore del terreno in relazione al valore dell’edificio. A seconda della qualità dell’ubicazione, vengono specificati dei rapporti che non devono essere superati o inferiori. Il metodo della classe di ubicazione è utilizzato solo da esperti, è considerato piuttosto controverso e spesso viene utilizzato solo a scopo di controllo. In luoghi molto esclusivi, come ad esempio su entrambe le sponde del Lago di Zurigo, in Engadina, a Gstaad o sulle rive del Lago di Ginevra, il metodo della classe di ubicazione non è adatto.

Le valutazioni edoniche sono utilizzate dalle banche in Svizzera per le valutazioni di controllo iniziali. A seconda del modello di valutazione, da circa 5 a un massimo di 20 caratteristiche dell’immobile vengono inserite in un sistema elettronico, grazie al quale le banche che partecipano al finanziamento del credito rendono anonimi i dati degli immobili finanziati. Altri fornitori lavorano solo con dati provenienti da annunci sui giornali e da Internet (prezzi di vendita). Tuttavia, una simile procedura per determinare i possibili “valori di transazione” è piuttosto discutibile in termini di accuratezza. In linea di principio, la questione principale di tutti i metodi di valore comparativo è come i rispettivi fornitori determinano il valore del terreno e dell’immobile in caso di vendita di proprietà sovraffollate o ipotizzano un rapporto senza conoscere il terreno esatto. Anche i fornitori di modelli di valutazione edonici specificano che questo metodo di valutazione non è adatto alle proprietà da collezione e di lusso a causa della mancanza di un numero sufficiente di proprietà comparabili e che i risultati sono quindi troppo imprecisi.

PDF Illusione n. 5

Autore: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta è un fiduciario immobiliare certificato svizzero e CEO/proprietario di Ginesta Immobilien AG. L’azienda è stata fondata nel 1944 ed è specializzata nella vendita di immobili nell’area economica di Zurigo e dei Grigioni. Con le sue filiali di Küsnacht, Horgen e Coira, l’azienda opera come agente immobiliare in tutta la Svizzera per le proprietà a carattere sovraregionale.

Editore della serie Illusions: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch