L’intervento dello Stato nel mercato immobiliare – o come non imparare nulla dall’esperienza.

A Ginevra c’è il controverso obbligo dell’alloggio sociale. A Berlino si è tentato di influenzare il mercato con un tetto agli affitti, ma la Corte Costituzionale Federale lo ha vietato retroattivamente.   E cosa sta facendo Zurigo? Purtroppo sta esercitando un’influenza sempre maggiore sul mercato immobiliare. E lo sta facendo in modo tale che la città più grande della Svizzera si trovi in una situazione di carenza di alloggi per i suoi cittadini e soprattutto per la classe media. I cittadini vengono spinti fuori dalla città. L’importante base per la sicurezza fiscale, l’equilibrio e l’attrattiva a lungo termine della città è a rischio. È quindi giunto il momento di dare un’occhiata ai pezzi del mosaico di questo sviluppo disastroso.

Fattore n. 1: la costruzione di nuovi spazi abitativi è resa più difficile.

Anche se lo spazio abitativo è aumentato del 23% dal 2000, la tendenza si è già invertita. Mentre nel 2018 si costruivano ancora 3.380 appartamenti, nel 2020 se ne costruiranno solo 1.772. Uno dei motivi è che i progetti su larga scala vengono approvati dalla città solo se includono una percentuale di alloggi sociali. Quello che gli investitori chiamano “ricatto”, il Comune lo chiama “controllo e promozione deliberata di nuovi progetti edilizi”.

Indipendentemente da come lo si voglia chiamare, costruire a Zurigo non è una cosa semplice. Un altro fattore limitante per un’attività edilizia sana è il fatto che il registro di protezione ISOS deve essere considerato più importante nei regolamenti urbanistici. Questo registro non elenca solo singoli edifici, ma anche interi siti in Svizzera ritenuti meritevoli di protezione, e a Zurigo ce ne sono molti. Ciò rende difficile la ristrutturazione degli edifici esistenti e può bloccare o addirittura impedire le pianificate e urgenti riqualificazioni. La Heritage Society ha persino ricattato la città di Zurigo per farle adottare l’attuale BZO, bloccandola: Mentre in precedenza l’ISOS doveva essere rispettato per gli edifici federali, in ogni nuovo BZO questo registro di protezione deve essere tenuto in maggiore considerazione nella pianificazione. Anche i tribunali stanno prendendo sempre più in considerazione l’ISOS, anche se non c’è mai stato un referendum su questo ISOS o sarebbe stato sancito dalla legge. L’ISOS proviene da Berna e nessun proprietario è ancora riuscito a difendersi da un’iscrizione.

Se decidi di presentare una domanda di pianificazione nonostante queste avversità, dovrai avere molta pazienza e una pelle spessa. Questo perché la città ritarda l’approvazione dei progetti edilizi e molte licenze sono attualmente in fase di revisione per molto più tempo. Ciò significa che una domanda può ricevere una risposta solo dopo nove mesi invece dei soliti tre. In caso di problemi o di ricorso, possono passare altri due anni e se il Comune respinge nuovamente i costruttori con decisioni edilizie discutibili, si viene rinviati alla prossima riunione a porte chiuse dopo altri 3-8 mesi di attesa. Mentre altre città, come Uster, hanno un sistema di “nuova gestione pubblica” e chiamano gli sviluppatori rapidamente e in anticipo per attirare la loro attenzione sui potenziali problemi prima che venga presa la decisione di costruzione, Zurigo preferisce prendere una decisione discutibile. Anche Corona viene usata come motivo per i ritardi.  

Se pensi di essere un passo avanti, ti si presenta la questione della protezione acustica. O, come ha detto giustamente la NZZ nel 2020: “Nel modo in cui la protezione dal rumore è attualmente regolata dalla legge ed è stata recentemente interpretata dai tribunali, serve solo come strumento per impedire la costruzione di edifici residenziali nelle aree urbane. Questo rende praticamente impossibile trovare soluzioni ragionevoli”. Non c’è quindi da stupirsi se il numero di nuove abitazioni, di cui c’è urgente bisogno, è diminuito di quasi la metà in soli due anni.

Fattore 2: conquistare voti è più importante della casa per la classe media.

Già oggi il 27% degli appartamenti in affitto della città non viene affittato con profitto. Il consiglio comunale prevede di aumentare questa percentuale fino a un terzo. In questo modo, gli alloggi scarseggeranno per la classe media, che non potrà beneficiare della riduzione dei prezzi e dovrà cercare un alloggio sul mercato libero. Inoltre, i progetti su larga scala saranno approvati solo con alloggi sociali. Il piano del governo sociale è chiaro: vuole conquistare il favore degli elettori che continueranno a sostenere questa politica. Ogni inquilino che può vivere in un appartamento sovvenzionato contribuisce a raggiungere questo obiettivo. Oltre al 33% di alloggi sociali previsti, circa il 10% è attualmente ancora disponibile in città sotto forma di condomini o case unifamiliari occupate dai proprietari. In altre parole, la classe media ha accesso solo al 57% delle unità abitative della città. E queste proprietà sfitte sono soggette al mercato, che sta diventando sempre più inaccessibile per la classe media. Con la carenza imposta dalla città, non è necessario essere un chiaroveggente per indovinare l’andamento dei prezzi in futuro.

In altre parole, uno sviluppo che non lascia presagire nulla di buono e che porterà a un cambiamento sociale della città che non può essere accolto con favore da nessuna prospettiva. Il piano regolatore dell’attuale governo sociale, che vede ogni inquilino di un appartamento sovvenzionato come un elettore, deve essere esaminato criticamente. A lungo termine, porterà a una strana distorsione nel mix di popolazione e a perdite fiscali. Se la possibilità di ottenere un appartamento a basso costo aumenta riducendo la propria capacità economica, si tratta di un incentivo discutibile per la città di Zurigo.

Fattore 3: i politici stanno facendo un passo avanti nella direzione sbagliata.

L’intervento sistematico della città nel mercato immobiliare andrà ben oltre. È prevista anche una decisione in merito alla richiesta del consiglio comunale di includere una percentuale minima di appartamenti a prezzi accessibili nei nuovi edifici. Questo diventerà un requisito obbligatorio, ad esempio, nel caso di un upzoning o di uno sviluppo del sito con un utilizzo aggiuntivo, dove potranno essere costruiti solo appartamenti a prezzi accessibili. I requisiti per l’assegnazione di questi appartamenti sono quindi la regola “stanza – 1 = numero minimo di residenti” e l’esame del reddito e delle condizioni finanziarie dei richiedenti. Questo trasforma la città in un Grande Fratello e i giovani che vengono promossi nel loro lavoro, ad esempio, devono aspettarsi di dover lasciare il loro appartamento.

Un’altra proposta del consiglio comunale, che è stata discussa qualche settimana fa in merito al piano strutturale della città e che renderebbe ancora più difficile l’edificazione, sembra creativa: in futuro i cortili, i giardini e i tetti privati saranno resi accessibili al pubblico. Si tratta di un’invasione dei diritti di proprietà che probabilmente terrà occupati i tribunali e che di certo non porterà a un’intensa attività di costruzione di appartamenti attraenti nella città di Zurigo. L’attuale chiusura estiva di alcune strade del quartiere ha lo scopo di liberarle dal traffico, anche se le strade circostanti sono di conseguenza più rumorose e trafficate. Questo perché l’aumento dell’inquinamento acustico è stato identificato come una costante che riduce l’edilizia e le zone a 30 km/h saranno introdotte anche sulle principali arterie di traffico. Il fatto che le auto siano bandite dalla città in termini di pianificazione è dimostrato anche dal numero crescente di edifici residenziali, che non possono più avere nemmeno un posto auto per appartamento.

Fattore 4: Rendiamo le cose un po’ più difficili per gli investitori, per favore.

La legge sull’imposta sul valore aggiunto per le conversioni e le riqualificazioni è attualmente in fase di elaborazione e prevede che nella città di Zurigo venga applicata un’aliquota doppia rispetto a quella minima cantonale del 20%, ovvero ben il 40%. L’imposta verrà applicata se l’utilizzo aggiuntivo viene realizzato in seguito a una trasformazione o a una riqualificazione del sito.

Il problema maggiore sarà sicuramente il calcolo del valore aggiunto. Come già accade per l’imposta sui guadagni immobiliari, anche questa nuova tassa porterà a discrepanze di ogni tipo e a trattamenti iniqui. I promotori immobiliari penseranno più di una volta se costruire il loro prossimo investimento immobiliare in città o altrove. Quello che si può dire con certezza è che questa normativa non contribuirà a rendere gli affitti interessanti per la classe media. Non c’è bisogno di aver studiato per arrivare a questa conclusione. Inoltre, non è chiaro cosa succederà se verranno costruiti dei condomini al posto degli appartamenti in affitto.

La cupa conclusione: 

La spirale dei prezzi al rialzo è pre-programmata con tutte queste misure decise e pianificate per gli appartamenti in affitto e occupati dai proprietari nella città di Zurigo. La classe media non sarà più in grado di permettersi una casa di proprietà e quindi i lavoratori a basso reddito rimarranno in città con appartamenti sovvenzionati dallo Stato insieme ai ricchi privilegiati. È urgente un discorso pubblico su questo argomento. Dopo tutto, dovrebbe esserci una protesta da parte della classe media.

Infine, la buona notizia: anche se molte cose stanno già andando nella direzione sbagliata, non è ancora troppo tardi per invertire la rotta e garantire che Zurigo rimanga una città per tutti, intervenendo e prendendo le decisioni giuste alle urne.