Particolarmente rilevante in questo momento: Conoscenze fiscali per i proprietari di immobili privati

I tipi di tasse

Iniziamo con una breve panoramica su quali tipi di tasse vengono applicate e da chi:

1. L’imposta sui guadagni immobiliari è solitamente riscossa dai cantoni, in alcuni casi anche dai comuni e nei cantoni di Zurigo e Zugo solo dai comuni.

2. Queste due imposte sono gestite in modo molto diverso e ci sono addirittura cantoni come Zurigo in cui non vengono applicate affatto.

L’imposta sul reddito

Il governo federale, i cantoni e i comuni riscuotono le imposte sul reddito degli immobili di proprietà privata. Il reddito da locazione e, nel caso di immobili occupati dal proprietario, il valore figurativo della locazione sono considerati un reddito, poiché il proprietario non percepisce alcun reddito imponibile, a differenza di quanto avviene nel caso di un immobile in affitto. In cambio, è possibile dedurre i costi di manutenzione e di finanziamento, ma non le spese di valorizzazione.

L’imposta sul patrimonio

L’imposta riscossa a livello cantonale e comunale riguarda le proprietà detenute come beni privati al netto dei debiti.

Imposta sulle plusvalenze immobiliari

L’imposta viene riscossa sul profitto realizzato al momento della vendita. L’imposta viene riscossa a livello cantonale, ma di solito sono i comuni ad accertare questa imposta cantonale, che possono anche trattenere. Di conseguenza, questo reddito fiscale non viene preso in considerazione per la perequazione fiscale intercantonale. L’imposta è soggetta a varie dilazioni fiscali, come ad esempio l’acquisto sostitutivo, un’eredità o una transazione immobiliare.

L’imposta sul trasferimento

Se un immobile passa di mano, può essere applicata l’imposta sulle transazioni. A volte questa tassa varia molto da un cantone all’altro. Le imposte di trasferimento più elevate sono quelle di Basilea Città, Ginevra e del Cantone di Neuchâtel, che ammontano al 3%. Zurigo, Uri, Zugo, Glarona, Sciaffusa e Svitto non applicano questa tassa. Tutti i cantoni che applicano questa imposta riconoscono i passaggi di proprietà esenti o privilegiati, come ad esempio gli acquisti di sostituzione, le eredità o le transazioni immobiliari. La gestione di queste esenzioni è molto diversa in alcuni casi.

L’imposta sulla proprietà

Questa imposta sul possesso di un immobile viene riscossa annualmente in pochissimi cantoni, ma in tutti i comuni sulla base dell’intero valore di mercato senza dedurre i debiti. Molti cantoni, come Zurigo, Zugo e Svitto, non applicano questa imposta.

Ultimo ma non meno importante: l’imposta sul valore aggiunto

Come regola generale, gli immobili ad uso privato non sono soggetti all’IVA né quando vengono venduti né quando vengono affittati. Di conseguenza, non è possibile detrarre l’imposta a monte sui costi di investimento, di gestione e di amministrazione. Ma non ci sono regole senza eccezioni…

Il primo è: se la vendita di un immobile di nuova costruzione avviene prima dell’inizio dei lavori, si tratta di una cessione immobiliare imponibile e l’IVA è dovuta.

La seconda stabilisce che se un immobile viene utilizzato a fini commerciali da un acquirente o da un affittuario soggetto all’IVA, la vendita o l’affitto possono essere volontariamente assoggettati all’IVA. Se vuoi saperne di più su questa opzione, che può portare a una significativa ottimizzazione dei costi, ti consigliamo di rivolgerti a uno specialista fiscale.

Dove sono dovute le tasse?

Chi non abita in un immobile registrato in un altro cantone o possiede una proprietà per le vacanze nei Grigioni o in Ticino, ad esempio, è bene che si informi prima di effettuare un acquisto per evitare una doppia imposizione.

Questo perché, in linea di principio, gli immobili sono tassati nel luogo in cui si trovano. Al contrario, la tassazione illimitata si basa sul luogo di residenza. Il risultato è una differenziazione fiscale tra i due cantoni, che può diventare rapidamente una questione confusa nei dettagli.

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Gli eventi imponibili più importanti

Questo capitolo affronta le domande più frequenti sull’argomento: quando aspettarsi quali tasse.

Proprietà e utilizzo

Il valore di mercato dell’immobile è soggetto all’imposta sulla proprietà. Il reddito e il valore dell’affitto figurativo sono soggetti all’imposta sul reddito dopo le relative deduzioni e maturano nel luogo in cui si trova l’immobile. Gli investimenti per migliorare il valore dell’immobile non sono deducibili, mentre lo sono i lavori di manutenzione. Assicurati di leggere la sezione “Costruzioni e ristrutturazioni”.

Valore locativo figurativo

Si tratta di un valore leggermente inferiore a quello che può essere realizzato affittando effettivamente l’immobile a prezzi di mercato e viene calcolato o stimato dalle autorità fiscali cantonali. Il valore di affitto figurativo si applica anche alle proprietà domestiche per le vacanze.

Vendita

I profitti e le perdite sono esenti da imposte a livello federale, mentre l’imposta sugli utili immobiliari è dovuta a livello cantonale.

Acquisto

L’acquisto in sé e per sé non ha conseguenze fiscali dirette, a parte l’imposta sul trasferimento. Lo stesso vale se la proprietà è stata ottenuta attraverso una permuta, una donazione, un’eredità o un passaggio di proprietà tra coniugi.

Eredità e donazione

Se entri in possesso di un immobile in questo modo, l’imposta sulle plusvalenze immobiliari dovuta viene differita. Si tratta di un debito differito che deve essere saldato in caso di vendita successiva.

Costruzioni e ristrutturazioni

Durante il periodo di costruzione, ovvero la realizzazione di un nuovo edificio, il valore dell’affitto figurativo non è tassabile e i costi di investimento possono essere rivendicati solo al momento della vendita dell’immobile. Chiunque fornisca un contributo personale significativo durante la costruzione dovrebbe assolutamente discutere con uno specialista le questioni fiscali e previdenziali.

Chi ristruttura o rinnova deve dividere le spese in spese di manutenzione e spese di valorizzazione. Le spese di manutenzione possono essere detratte nell’anno fiscale corrispondente sotto forma di costi effettivi e verificabili o, facoltativamente, come somma forfettaria. Gli investimenti di valorizzazione, invece, vengono riconosciuti come costi di investimento solo quando l’immobile viene venduto, a condizione che l’aumento di valore sia rilevante ai fini dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari.

Le spese di natura mista, come l’installazione di una lussuosa cucina abitabile con tutti gli elettrodomestici possibili nella zona giorno e pranzo, ora open space, dove prima c’era una mini-cucina malandata e non più funzionale nella zona migliore, devono essere suddivise in spese che aumentano il valore e spese che lo preservano.

Se sono necessari investimenti più consistenti, per motivi fiscali è consigliabile considerare la possibilità di scaglionare i lavori su più anni o di distribuirli su due anni.

Costi di manutenzione

Come già detto, è possibile detrarre i costi di manutenzione che preservano il valore dell’immobile, come i premi assicurativi, i costi di amministrazione e di riparazione. Nel caso di immobili occupati dal proprietario, le spese per l’elettricità, l’acqua, i costi del custode e simili non sono ovviamente inclusi in questi costi di manutenzione e non sono quindi deducibili.

Debito e interessi sul debito

I debiti e i mutui possono essere dedotti dal patrimonio imponibile senza un limite massimo.

Gli interessi passivi e ipotecari sono deducibili fino a un limite massimo di cinquantamila franchi più i redditi da investimento.

Gli interessi sui prestiti edilizi non possono essere dedotti ai fini dell’imposta federale, in quanto costituiscono costi di investimento. La questione viene trattata in modo diverso a livello cantonale, a volte come spese che riducono il reddito, a volte come costi di investimento.

Valore fiscale

Il valore di un immobile fa parte del patrimonio netto totale ed è tassabile a livello cantonale, anche se i principi non sono standardizzati in tutti i cantoni.