«La Svizzera non è poi così densamente popolata. Ci sarebbe ancora un sacco di terreno da edificare»

Articolo del “Zürichsee Zeitung”, 7 agosto 2026

Il giornalista Raphael Meier intervista Claude Ginesta

Claude Ginesta parla della mancanza di terreni edificabili, dei cacciatori di piante neofite nel suo giardino… e delle case di cui nemmeno lui riesce a liberarsi.

Quando sulla Costa d’Oro una villa da milioni cambia proprietario, spesso Claude Ginesta non è lontano. Originario di Küsnacht, dal 2010 è alla guida dell’omonima azienda di famiglia, che gestisce ormai alla terza generazione. Sotto la sua guida, l’azienda è cresciuta molto e ora si occupa di compravendite immobiliari in tutta la Svizzera. Presto Ginesta aprirà a Davos la decima sede. Nell’intervista, il 53enne parla della carenza di terreni edificabili, delle ville difficili da vendere e delle piante invasive nel proprio giardino – e non usa mezzi termini.

Signor Ginesta, altri a 14 anni risparmiavano per comprarsi un motorino. Tu invece hai comprato una macchina per incordare le racchette da tennis. Perché?

All’epoca quella racchetta mi è costata 1200 franchi. I miei genitori mi dicevano che ero fuori di testa. Ma ho recuperato l’investimento in un batter d’occhio: dopo la scuola incordavo ogni giorno due o tre racchette, chiedendo 17 franchi a testa. Solo nella prima stagione ne ho incordate più di 200. Niente male come paghetta.

È stato questo a spingerla?

I soldi non sono mai stati la mia priorità. Mi è sempre piaciuto lavorare, e basta. Anche oggi mi trovi in ufficio quasi ogni domenica. Il sabato è dedicato alla famiglia.

Oggi vendi ville da milioni. Da quasi esattamente 25 anni. Ti ricordi com’era all’inizio?

Mio padre era il grande Zampano. Conosceva avvocati specializzati in diritto commerciale, imprenditori, personaggi famosi. Nei primi anni l’ho seguito spesso. Dopo un paio d’anni ho iniziato a seguire i miei clienti. Uno di loro una volta mi ha detto senza mezzi termini: «Non te la cavi male, ma non sei ancora al livello di tuo padre».

Chi ha comprato case sulla Costa d’Oro all’inizio degli anni 2000?

Prima che nel 2010 venisse abolita la tassazione forfettaria nel Cantone di Zurigo, avevamo tanti clienti stranieri facoltosi. Tedeschi, ma anche russi. Se gli chiedevi quanto volessero spendere, spesso rispondevano semplicemente: «The sky is the limit.»

Poi è arrivata la svolta.

Sì. La crisi finanziaria e l’abolizione della tassazione forfettaria nel Cantone di Zurigo hanno segnato una svolta. Circa la metà di questa clientela se n’è andata, mentre i nuovi acquirenti non sono quasi arrivati. Nel 2009, in un trimestre abbiamo registrato solo due transazioni invece delle solite trenta circa. È stato allora che ci siamo resi conto di quanto velocemente un mercato possa crollare.

Come va oggi?

Al momento abbiamo un mercato estremamente solido e un’economia stabile. Allo stesso tempo, per molti l’acquisto di una casa è ormai quasi impossibile, a meno che non la ereditino.

Ti dà fastidio? Il nome Ginesta non viene certo associato a alloggi a prezzi accessibili.

Quello che mi infastidisce: non sono semplicemente «l’agente immobiliare di lusso». Noi di Ginesta siamo più di 80 persone. Io e tre collaboratori ci concentriamo sul segmento premium. Per il resto, siamo un’agenzia immobiliare: valutiamo, gestiamo e effettuiamo la commercializzazione. Ormai percepisco la carenza di alloggi anche come datore di lavoro: ormai quasi nessun collaboratore può permettersi un appartamento qui a Küsnacht.

Allora, qual è il problema?

Di recente sono stato all’assemblea comunale qui a Küsnacht. Per prima cosa è stato chiesto di potenziare l’edilizia popolare. Va bene, fin qui. Poi, in parte le stesse persone, hanno presentato diverse proposte per la tutela degli alberi. È una vera follia: da un lato si vogliono più alloggi a prezzi accessibili, ma dall’altro si creano nuovi ostacoli all’edilizia.

«È una follia: si vuole più alloggi a prezzi accessibili, ma si creano nuovi ostacoli all’edilizia»
L’agente immobiliare Claude Ginesta

Sembra che questo ti dia fastidio.

Ti faccio un altro esempio: sto pensando di ristrutturare casa. Il mio architetto mi ha detto: “Sei fortunato, nella tua casa non ci sono uccelli”. A sinistra, a destra e nella casa accanto, invece, ce n’è uno. Se su un terreno vengono avvistati certi uccelli, il progetto può diventare più complicato o addirittura impossibile. È incredibile. Diamo più importanza allo spazio vitale degli uccelli che a quello delle persone.

Il PLR ha recentemente rilanciato il dibattito sulla destinazione a zona edificabile dei terreni. Già nel 2023 avevate detto che la Svizzera ha bisogno di nuovi terreni edificabili. Perché?

Perché ci siamo bloccati da soli con tutte quelle iniziative e la legge sulla pianificazione territoriale. Di fatto, oggi è quasi impossibile destinare nuovi terreni a zona edificabile. Quindi non resta che la Densificazione. Ma spesso nemmeno quella piace alla gente. Molti vogliono semplicemente preservare tutto: la tutela degli uccelli e degli alberi. Per loro, la creazione di alloggi è secondaria. Si tratta pur sempre di una strategia di scarsità organizzata dallo Stato, che non può che far salire i prezzi.

«In realtà, oggi è praticamente impossibile destinare nuovi terreni a zona edificabile.
Quindi non resta che la Densificazione. Ma spesso nemmeno quella piace alla gente.»

Allora, vuoi continuare anche tu a fare “einzonen”?

Ieri ho sorvolato in elicottero i cantoni della Svizzera centrale. Dall’alto ho notato che la Svizzera non è poi così densamente popolata. Ci sarebbe ancora un sacco di terreno da edificare.

Una maggiore disponibilità di terreni edificabili potrebbe portare a un calo dei prezzi degli immobili. È questo che vuoi?

Se l’offerta aumenta, si avrà una correzione dei prezzi. Sarebbe davvero fantastico. Sarebbe bello se più persone potessero di nuovo procurarsi e comprare una casa.

Quando oggi le persone cercano una casa di Proprietà: a cosa prestano maggiore attenzione rispetto al passato?

Lo spazio necessario è aumentato. Da quando c’è il coronavirus e si lavora da casa, serve una stanza in più. Un tempo le camerette dei bambini misuravano dai 10 ai 12 metri quadrati, oggi tendono ad andare dai 14 ai 16. E l’altezza dei soffitti è un tema importantissimo: spesso si costruisce ancora a 2,40 metri, ma chi compra preferisce 2,50, 2,60 o addirittura 2,70 metri.

Anche il caldo ha un ruolo? Non fa troppo caldo dietro quelle grandi vetrate?

Ovviamente tutti chiedono a gran voce l’aria condizionata. Posso solo dare un consiglio a tutti: fatela installare e basta. D’estate i pannelli solari sul Tetto raccolgono comunque un sacco di energia. Allora perché non dovresti poter rinfrescare un po’ l’appartamento?

Passiamo al punto di vista dei venditori: capita mai che le loro aspettative di prezzo siano irrealistiche?

Ci sono persone che vogliono semplicemente troppo. A queste non ci resta che augurare buona fortuna e non accettare l’incarico. Un prezzo irrealistico non giova a nessuno.

Mi ha colpito una villa proprio in riva al lago a Stäfa, che è sul mercato già dal 2023. Che succede?

L’architetto Hans Senn ha progettato questa casa curando ogni minimo dettaglio. Uno stile architettonico meraviglioso: costoso, ma incredibilmente elegante. Un tempo la gente faceva la fila per acquistare immobili del genere. Oggi il mercato è più ristretto. Molti cercano case più moderne, con ampie vetrate e una pianta funzionale.

Quindi quella casa è fuori dal tempo?

Io non la metterei così. Gli immobili sul lago possono restare sul mercato più a lungo. Ma per questo Immobile parliamo di un prezzo intorno ai 20 milioni di franchi. C’è, ad esempio, un ascensore per auto in cui ci sta una Maybach. Non è roba per tutti. Comunque, proprio questa settimana abbiamo avuto di nuovo due visite.

In questo tipo di immobili di lusso, anche la posizione a Zurigo ha la sua importanza?

Sì. Per le case che costano circa 10 milioni di franchi o più, c’è proprio il problema delle tasse. Da molti clienti facoltosi sento dire: «Sto cercando una casa da acquistare, ma per favore non nel cantone di Zurigo». Le autorità fiscali fanno di tutto per evitare che questi clienti si trasferiscano qui.

Tasse, Zone edificabili, tutela degli alberi: perché ti scontrerai così spesso con le autorità?

Non faccio parte di nessun partito politico, ma mi piace dire la mia quando qualcosa non va. Robert F. Kennedy una volta ha detto: «I posti più caldi dell’inferno sono riservati a chi sulla terra ha sempre annuito a tutto».

Su LinkedIn ti sei recentemente lamentato di una lettera del Comune. Ti è stato comunicato che nel tuo giardino cresceva il caprifoglio di Henry, una pianta neofita. Cosa ti ha dato fastidio?

Secondo le norme del Comune, il muro del mio giardino deve essere ricoperto di piante rampicanti. Il precedente proprietario l’aveva fatto così nel 2005. Ora invece ci consigliano di togliere la pianta. Ma a cosa serve esattamente questo avvertimento? Perché ci vuole un ranger pagato dal Comune che va in giro per i quartieri? O vietiamo e eliminiamo tutte le piante neofite, oppure lasciamo perdere.

Allora per ora lasci la caprifoglio di Henry dove sta?

Al momento sì. Ho calcolato, con l’aiuto dell’intelligenza artificiale, che una nuova piantumazione lungo il confine, che soddisfi le esigenze dello Stato, costerebbe probabilmente dai 25’000 ai 50’000 franchi. In questa cifra è inclusa anche la siepe di laurocero del mio vicino lungo i circa 50 metri di confine. Per sostituire tutte le piante invasive, dovremmo farlo insieme.

Clicca qui per leggere l’articolo della Zürichsee Zeitung