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Glossar
Von A wie Abbruchkosten bis Z wie Zwischennutzung – Gerne erklären wir die gängigsten Begriffe aus der Immobilienwirtschaft.
A
Unter diese fallen Rodungen, Abbrüche des Gebäudes, Sicherung vorhandener Anlagen, Demontagen, Transportkosten und Deponie- und Entsorgungskosten.
Planmässige Abwertung von Vermögenswerten.
Dieser absolute Landwert ist ein Wert für erschlossenes Bauland an gleichen oder ähnlichen Lagen. Er ist damit ein Vergleichswert und unterscheidet sich vom relativen Landwert, der den Landwert in Bezug auf Überbauungsmöglichkeiten ausdrückt.
Agglomeration bezeichnet die Ansammlung von privaten Wohnliegenschaften, Gewerbe und Industriegebieten in einem bestimmten Gebiet.
Eine Agglomeration ist ein räumlicher Cluster, in dem Menschen, Unternehmen, Verkehr und andere Funktionen gemeinsam agieren. Agglomerationen sind oft aufgrund der Nähe und der Synergieeffekte, die sie bieten, vorteilhaft. Agglomerationen können als kleine, mittelgroße oder große Gebiete definiert werden, abhängig von ihrer Größe und den Eigenschaften, die sie aufweisen.
Im Allgemeinen sind Agglomerationen Zentren der wirtschaftlichen Aktivität und es gibt eine Vielfalt an Unternehmen und Dienstleistungen in diesen Gebieten. Außerdem kann eine Agglomeration eine Mischung aus Wohnungen, Geschäften, Schulen und medizinischen Einrichtungen umfassen.
Vorauszahlung des Mieters für Heiz- und Nebenkosten. Man unterscheidet zwischen Akonto und Pauschal. Bei Akonto wird am Ende einer Verrechnungsperiode eine Abrechnung erstellt und man verrechnet die Akontobeiträge mit den effektiven Ausständen. Daraus resultiert ein Guthaben oder eine Restschuld des Mieters.
Die technische wie die wirtschaftliche Wertminderung reduziert den Wert einer Liegenschaft. Unter Altersentwertung versteht man Alterung, Abnützung, Schäden, Demodisierung wie auch neue Erkenntnisse der Baukunde und der Baustoffe
Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarter Mietzins.
Unter Anlagenkosten versteht man die Summe der Aufwendungen für eine Liegenschaft.
Der Anlagewert berechnet sich in der Regel aus den Anlagekosten und allen wertvermehrenden Aufwendungen.
Es gibt privat- und öffentlich rechtliche Anmerkungen, welche im Grundbuch vermerkt sind.
Es empfiehlt sich, die Detailtexte und –pläne zu den Anmerkungen beim Grundbuchamt einzusehen oder sich diese zu bestellen.
Elektrische Ausstattung einer Küche, Waschküche etc. wie Kochherde, Kühlschränke, Waschmaschinen, Wäschetrockner etc.
Synonymer Begriff für Versicherungswert.
Wohnung mit Terrasse in zurückversetztem obersten Geschoss.
Darunter versteht man die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeit einer bestehenden Bauzone. Ein Beispiel: Durch die Aufstockung weiterer Etagen entsteht neuer Wohnraum, ohne dass dafür zusätzliches Land eingezont werden muss.
Die Ausnutzungsreserve gibt das Verhältnis zwischen vorhandener und maximal zulässiger Bruttogeschossfläche an.
Verhältnis zwischen Parzellengrösse und Bruttogeschossfläche. Die Ausnutzungsziffer definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks.
Beispiel: Bei einer Parzellenfläche von 1000 m2 und einer Ausnützungsziffer von 0.5 darf die Bruttogeschossfläche 500 m2 nicht überschreiten.
Diese Verhältniszahl zeigt auf, welche Nutzungsintensität ein Grundstück haben darf. Z.B. erlaubt eine W2/25 Zone einem Liegenschaftsbesitzer mit 1‘000m2 Grundstückfläche die Erstellung von 250m2 Wohnfläche auf den beiden Hauptgeschossen.
Die 25 steht also für 25%. Es empfiehlt sich, das lokale Baureglement im Detail zu konsultieren.
Je nach Gemeinde und Kanton kann die Ausnützung in HNF, GF oder BGF interpretiert werden.
Als Aussengeschossfläche wird die genutzte Grundrissfläche bezeichnet, die nicht allseitig umschlossen und überdeckt ist. Dazu gehören z.B. Balkone, Terrassen, Aussentreppen und offene Parkgaragen.
Aufgabe der Raumplanung ist es, Grundstücke einer Bauzone zuzuweisen. Wird im Zuge der Zuweisung entschieden, noch nicht überbautes und vermutlich die nächsten 15 Jahre nicht benötigtes Bauland zum Beispiel wieder der Landwirtschaftszone zuzuweisen, bezeichnet man den Vorgang als Rückzonung. Wird dem Grundeigentümer bei der Rückzonung eine Entschädigung zugesprochen, nennt man den Vorgang Auszonung.
Wäre die Zuweisung entgegengesetzt, wäre das eine Einzonung.
B
Jede Gemeinde hat die Autonomie, diese BZO eigens zu veranlassen.
Die Bau- und Zonenordnung ist zusammen mit dem Zonenplan Grundlage für die Ermittlung der Bau- und Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks.
Unerschlossenes Land ausserhalb der Bauzone, das aber aufgrund seiner Lage in absehbarer Zeit zu Bauland werden könnte.
Bauherrschaft bezieht sich auf die Person, Gruppe oder Organisation, die für ein Bauprojekt verantwortlich ist. Dies kann eine Privatperson, eine Regierung, ein Unternehmen oder eine gemeinnützige Organisation sein.
Die Bauherrschaft ist in der Regel für die Finanzierung des Projekts verantwortlich und erhält das fertige Ergebnis. Sie kann auch für Planungs-, Entwurfs- und Kontrollaufgaben verantwortlich sein.
Zu den Aufgaben der Bauherrschaft gehören häufig auch die Auswahl des Bauunternehmens, die Verwaltung des Budgets und die Zusammenarbeit mit dem Bauingenieur.
Die Bauherrschaft ist normalerweise diejenige, die das letzte Wort über das Projekt hat.
Das Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der in der Schweiz im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt verzeichnet ist.
Unter Bauland versteht man in der Regel die Nutzungsmöglichkeit dieser Parzelle / Liegenschaft. Mit anderen Worten ist nicht jede Liegenschaft oder jedes Grundstück ein Bauland. Die Nutzungsmöglichkeiten sind in der Bau- und Zonenordnung (BZO) bzw. im Zonenplan einer Gemeinde ersichtlich.
Die Baulinie definiert den Abstand, den ein Neubau gegenüber Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen zu wahren hat.
Bei Neubauten kommt es oft vor, dass man auch Bauten innerhalb des Baulinienbereichs zulässt. Dann wird aber eine öffentlich-rechtliche Anmerkung verlangt, bei der die entschädigungslose Entfernung der Bauteile innerhalb der Baulinie verlangt werden. Weiter wird der Mehrwert "wegbedungen", d.h. der Ersteller hat kein Anrecht auf eine Entschädigung. Solche Anmerkung sind oft im Grundbuch zu finden.
Quotient aus dem Bauvolumen, das über dem gewachsenen Terrain liegt, geteilt durch die anrechenbare Grundstücksfläche. Die Baumassenziffer ist ein baurechtlicher Begriff.
Recht, Grundstücke Dritter mit eigenen Bauten zu überbauen
Die vorhandene Substanz eines Bauwerkes vom Keller bis zum Dach, insbesondere die wichtigsten Bauteile wie das Fundament, die Wände, die Decken und das Dach. Für eine Beurteilung betrachtet man die Beschaffenheit, das Alter und den Erhaltungszustand. Je besser die Bausubstanz, desto wertvoller die Immobilie.
Sie ist entscheidend für die Wertermittlung einer Liegenschaft. Genauso wie der Innenausbau, die Mikrolage und Makrolage.
Aufgabe der Raumplanung ist es, Grundstücke, die weitgehend überbaut sind oder sich für die Bebauung eignen und innerhalb der nächsten 15 Jahre voraussichtlich benötigt und erschlossen werden, der entsprechenden Bauzone zuzuweisen.
Der Kanton Zürich zum Beispiel kennt folgende sechs Bauzonen:
Wohnzonen: Fläche zur Wohnnutzung
Kernzonen: Für schutzwürdige Orte und Gebäude
Quartiererhaltungszonen: geschlossene Ortsteile, die mindestens erhalten werden sollen
Zentrumszonen: dicht überbaute Flächen mit Wohnraum und Verwaltungs-, Handels- und Dienstleistungsbetrieben
Industrie- und Gewerbezonen: für industrielle und gewerbliche Betriebe
Öffentliche Bauten: Zonen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben wie Schulen, Krankenhäuser, Verwaltungsgebäude oder Schwimmbäder
Auf nationaler Ebene unterscheidet man zwischen drei Zonen: Bauzonen, Landwirtschaftszonen und Schutzzonen.
Das kantonale Recht kann weitere Nutzungszonen vorsehen, so gibt es zum Beispiel im Kanton Zürich fünf Zonentypen. Neben den Bauzonen sind auch Landwirtschaftszonen, Freihaltezonen, Erholungszonen und Reserverzonen als solche definiert und geregelt.
Der Belehnungswert ist ein banktechnischer Begriff. Die Banken dürfen nicht mehr den Kaufpreis belehnen, sondern müssen seit 2013 nach der Tiefstpreismethode eine Liegenschaft bewerten und die Finanzierung auf dem Schätzwert der Bank belehnen. Je nach Objekttyp, -preis und Bonität des Käufers werden Hypotheken zwischen 50-80% des Belehnungswerts dem Kunden offeriert. Falls der Kaufpreis höher ist als der Belehnungswert, muss der Käufer die Differenz mit Eigenmitteln abdecken.
Das Gesetz sagt, dass ein Mieter die Besichtigung des Mietobjektes durch den Vermieter erlauben muss, wenn es für den Unterhalt nötig ist, es verkauft wird oder wenn es für die Wiedervermietung nötig ist.
Betreffend Besichtigung wegen Unterhalt es ist nicht zwingend notwendig, dass der Vermieter Kenntnis eines Mangels oder Schadens haben muss, um ein Mietobjekt besichtigen zu können. So ist es dem Vermieter theoretisch immer möglich, sein Objekt zu besuchen.
Steht die Liegenschaft zum Verkauf, ist der Mietvertrag gekündigt oder endet das befristete Mietverhältnis demnächst, ist dem Vermieter der Zugang zum Objekt zu gewähren.
Das Bestreben des Vermieters soll sein, die Störungen für den Mieter möglichst gering zu halten. Entsprechend sollen die Besuche rechtzeitig angemeldet werden, vor allem wenn diese mit Kauf- oder Mietinteressenten durchgeführt werden sollen. Im Zürcher Mietvertrag ist diese frühzeitige Anmeldung mit mindestens 48 Stunden geregelt. Die Besichtigungszeiten sind für Geschäftsräume deren übliche Geschäftszeiten, für Privaträume zwischen 8 und 17 Uhr sowie am Samstagvormittag. Ohne triftige Gründe muss der Mieter Zugang zu allen Räumlichkeiten erlauben und diese sollten soweit aufgeräumt und gereinigt sein, dass eine Beurteilung des Zustandes möglich ist. Ist dem nicht der Fall und ein Mietobjekt kann aus Gründen der Ordnung oder Sauberkeit nicht verkauft oder wiedervermietet werden, kann der Vermieter eine Schadenersatzklage in Betracht ziehen.
Wenn der Mieter sich weigert, gilt es entweder den gerichtlichen Weg einzuschlagen, indem er an den Einzelrichter im summarischen Verfahren gelangt und das Begehren stellt, dem Mieter sei unter Androhung von Strafe im Unterlassungsfall zu befehlen, dem Vermieter den Zugang zwecks Besichtigung zu gewähren. Oder es ist das Mietverhältnis ordentlich oder nach der ersten schriftlichen Mahnung ausserordentlich zu kündigen. Entsteht dem Vermieter aus einer Besichtigungsverweigerung ein Schaden, ist der Mieter ersatzpflichtig.
Verweigert der Mieter die Besichtigung, darf sich der Vermieter in keinem Fall eigenmächtig oder gewaltsam Zugang verschaffen, denn damit riskiert er eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch.
Unter Betriebskosten fallen im Mietrecht folgende Positionen: Öffentliche Abgaben, Versicherungskosten, Hauswartskosten, Verwaltungskosten, Heizkosten, Kosten für die Aufbereitung von Warmwasser, Reparatur- und Unterhaltskosten etc. Betriebskosten fallen im Unterschied zu Unterhaltskosten regelmässig in jeder Abrechnungsperiode an und meist in nur wenig veränderter Höhe.
Man unterscheidet zwischen Betriebskosten, welche man dem Mieter überwälzen kann (soweit mietvertraglich vereinbart wie Heizkosten, Hauswartkosten, Versicherungsprämien für den Mieterausbau) und Betriebskosten, welche von Gesetzes wegen nicht dem Mieter überwälzt werden können (z.B. Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten, Kosten für Reparaturen, Versicherungsprämien für die Liegenschaft).
Sammelbegriff für die Betriebskosten, Unterhaltskosten, Abschreibungen und Risikoprämie.
Bewirtschaftungsleistungen von Ginesta Immobilien im Raum Zürich: Professionelle Verwaltung für Ihre Immobilien
Ginesta Immobilien ist Ihr verlässlicher Partner für erstklassige Bewirtschaftungsleistungen im Raum Zürich. Mit über 80 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche bieten wir maßgeschneiderte Verwaltungsdienstleistungen, die auf die individuellen Bedürfnisse unserer Kunden abgestimmt sind.
Unsere Bewirtschaftungsleistungen / Verwaltungsleistungen im Detail:
Immobilienverwaltung: Ginesta Immobilien übernimmt die umfassende Verwaltung Ihrer Liegenschaften, von der Mietersuche über die Mietvertragsgestaltung bis hin zur laufenden Betreuung. Wir sorgen für eine effiziente und reibungslose Bewirtschaftung, damit Sie sich auf Ihre Kernkompetenzen konzentrieren können.
Rechnungswesen: Unser erfahrenes Team kümmert sich um das gesamte Finanzmanagement Ihrer Immobilien. Dazu gehören die Erstellung von Betriebsabrechnungen, die Überwachung der Mietzahlungen und die Abwicklung des Zahlungsverkehrs. Wir stellen sicher, dass Ihre Finanzen jederzeit transparent und korrekt verwaltet werden.
Technische Gebäudeverwaltung: Ginesta Immobilien bietet umfassende technische Dienstleistungen, um den Wert Ihrer Immobilien langfristig zu sichern. Dazu zählen regelmäßige Inspektionen, Wartungen und Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Koordination von Reparaturen und Renovierungen.
Mieterbetreuung: Die Zufriedenheit Ihrer Mieter liegt uns am Herzen. Wir übernehmen die Kommunikation mit den Mietern, kümmern uns um Anliegen und Beschwerden und stellen sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt werden. Unser Ziel ist es, ein harmonisches Miteinander zu fördern und langfristige Mietverhältnisse zu gewährleisten.
Optimierung der Betriebskosten: Durch unsere langjährige Erfahrung und fundierte Marktkenntnisse können wir Ihre Betriebskosten optimieren. Wir analysieren regelmäßig die Ausgaben, verhandeln mit Dienstleistern und suchen nach Einsparpotenzialen, um die Rentabilität Ihrer Immobilien zu steigern.
Warum Ginesta Immobilien?
- Erfahrung und Kompetenz: Seit 1944 sind wir erfolgreich in der Immobilienbranche tätig und haben uns als einer der führenden Immobilienverwalter im Raum Zürich etabliert.
- Individuelle Betreuung: Bei uns steht der Kunde im Mittelpunkt. Wir bieten maßgeschneiderte Lösungen, die auf Ihre spezifischen Anforderungen abgestimmt sind.
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Ginesta Immobilien – Ihr Partner für nachhaltigen Immobilienerfolg im Raume Zürich
Unser Marktgebiete: Grossregion Zürich, Zürichsee, Goldküste (Zollikon, Küsnacht, Erlenbach, Herrliberg, Meilen, Uetikon am See, Männedorf, Stäfa), Zimmerberg, Winterthur, Zürich-Oberland, Glatttal, Nahes Aargau, Rapperswil
Wird eine Liegenschaft in einem Bieterverfahren verkauft, erhält in der Regel der Meistbietende den Zuschlag. Ein solches Verfahren startet üblicherweise mit unverbindlichen Geboten diverser Interessenten und geht meist über mindestens eine weitere Runde mit verbindlichen Angeboten, bis schlussendlich derjenige Bieter mit dem höchsten Gebot den Zuschlag erhält.
Der Bilanz- oder auch Buchwert einer Liegenschaft errechnet sich aus dem Anschaffungswert abzüglich aller Abschreibungen.
Leicht gewölbt liegt es als Einheit auf dem Gebäude und wird aufgrund der besonderen Form meist aus bombiertem, gebogenem Blech hergestellt und findet vor allem in industriellen und gewerblichen Liegenschaften Anwendung.
Es ist deutlich weniger gewölbt als ein Tonnendach.
Die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen. Mauer- und Wandquerschnitte werden hierbei mitgezählt. Flächen, die nicht zum Wohnen oder für ein Gewerbe genutzt werden können, werden nicht mitgerechnet.
Mietzins einschliesslich Heiz- und Nebenkosten.
Die Bruttorendite nach Art. 269a lit. c OR ist nicht missbräuchlich, solange sie nicht mehr als 2 % höher ist als der genannte Referenzzinssatz (BGE 118 II 124 E. 5). Die Bruttorendite ist für die Ertragslage einer Liegenschaft nur bei Neubauten aussagekräftig. Das Kriterium darf daher nur für neuere (max. 10-jährige) Bauten angewandt werden.
Die Bruttorendite berechnet sich nach folgender Formel:
Bruttorendite = Bruttomietertrag x 100 : Verkehrswert
Dabei gilt: Bruttomietertrag = Miete ohne Nebenkosten
Bemerkungen zur Bruttorendite: Die Bruttorendite ist zwar einfach zu berechnen, aber schwierig zu interpretieren. Zudem ist ihre Aussagekraft verglichen mit der Nettorendite und der Eigenkapitalrendite klein.
Alle innerhalb einer Wohnung liegenden Flächen exklusive der Aussenmauern. Ausserhalb der Wohnung liegende Flächen wie z.B. Balkone, Treppenhäuser oder Kellerräume werden nicht mitgerechnet. Für Wohnungsinteressenten ist die Bruttowohnfläche nicht aussagekräftig.
Das BGBB ist ein nationales Gesetz, welches die Nutzung, den Erwerb wie auch die Belehnung von Landwirtschaftsland regelt. Näheres dazu hier: https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19910253/201401010000/211.412.11.pdf
C
Computer Aided Design. Zeichnungssystem, mit dem am Computer zwei- oder auch dreidimensionale Zeichnungen erstellt werden können.
Im Gegensatz zu einer geschlossenen Garage ist ein Carport auf einer, zwei, drei oder allen Seiten offen. Dieser überdachte Stellplatz für Autos kann an ein Wohngebäude angebaut sein, in dieses integriert werden oder freistehen. Der Begriff wurde übrigens in den 1930er-Jahren vom bekannten amerikanischen Architekten Frank Lloyd Weber geprägt.
Englisch für saubere Technologien. Der Begriff bezeichnet Produkte und Dienstleistungen, die eine Produktivitäts- oder Effizienzsteigerung bei gleichzeitiger Reduktion des Ressourcenverbrauchs oder der produzierten Emissionen erreichen.
Als CO2-neutral gelten primär folgende Wärmeerzeuger: Fernwärme, Wärmepumpen, Solarthermie und Holz.
D
Im Bauwesen ist das Dach eine Konstruktion, die die darunterliegenden Räume und Flächen nach oben abschliesst und diese damit vor Sonne, Witterung und anderen Einflüssen schützt.
Ein Dach besteht meist aus der Dachkonstruktion, also dem Traggerüst auf der Gebäudehülle, und einem Dachaufbau zum Beispiel aus Ziegeln, Eternit, Metall oder jedem anderen dazu geeigneten Material.
Dachformen gibt es unzählige, die wichtigsten sind hier erläutert:
Grössere Bauteile wie Liftaufbauten oder Dachlukarnen, die aus einem Flach- oder Satteldach hervorragen.
Die Discounted Cash Flow Methode ist eine dynamische Berechnungsmethode, welche auf einem Zeitraum von (meistens) 5-10 Jahren die Einkommensentwicklung einer Liegenschaft aufzeigt und die Kosten den Erträgen gegenüberstellt. Die Erträge werden auf den heutigen Wert abdiskontiert.
Die Methode eignet sich besonders gut, um Veränderungen bei den Mieten aufzuzeigen, z.B. infolge einer Neuvermietung oder einer grösseren Sanierung. Hier ist die klassischen Ertragswertmethode weniger gut geeignet, da sie von einer nachhaltigen Einkommens- und Kostenstruktur ausgeht.
Interessant ist die Methode v.a. für die Ermittlung einer Investitionsrendite (IRR=Internal Rate of Return) auf einer Investition bei zeitweise negativen Ertragssituationen (z.B. infolge Umbau und Leerstands).
Die Methode wird v.a. bei Geschäftsliegenschaften, bei Hotels oder anderen Ertragsliegenschaften heute angewendet. Sie entspricht auch den SVS Standards.
Gerne kann unser Schätzungsdesk und der Leiter Cédric Hochuli weitere Auskünfte erteilen.
Der Delegierte fungiert als Bindeglied zwischen Eigentümer und Verwaltung und hat keine Weisungsbefugnis. Er berät die Verwaltung und unterstützt sie bei Liegenschaftsrundgängen und der Mängelbehebung.
Die Denkmalpflege schützt Bauwerke mit geschichtlichem oder kulturellem Wert, um dieses architektonische Erbe für kommende Generationen zu erhalten.
Ein vom Mieter hinterlegter Betrag, der dem Vermieter eine gewisse Sicherheit gibt. Bei Mietwohnungen darf das Depot die Höhe von drei Monatsmietzinsen nicht übersteigen und muss zum üblichen Zins für Spareinlagen verzinst werden (Art. 257e OR).
Dienstbarkeiten sind Vereinbarungen zwischen zwei Parteien, welche meist im Grundbuch angemerkt sind. Es gibt Rechte und Lasten. Beim Kauf von Immobilien empfiehlt es sich, den Grundbuchauszug genau zu prüfen und mit dem Notar zu besprechen. Besonders Lasten müssen genau geprüft werden.
Eine Dienstbarkeit kann, muss aber nicht wertbeeinflussend sein. Für die Aufhebung einer Dienstbarkeit müssen in Normalfall beide Parteien einverstanden sein und dies auf dem Notariat/Grundbuchamt unterzeichnen.
Bei der direkten Amortisation verkleinert der Schuldner mit jeder Rückzahlung seine Hypothekarschuld und damit auch seine Zinsbelastung.
Dieser Begriff umfasst alle Abklärungen, welche ein Käufer machen sollte, bevor er eine Liegenschaft erwirbt. Die Due Diligence bezieht sich nicht nur auf rechtliche (u.a. Baurecht, Zonenordnung, Mietrecht) Abklärungen. Heute sind auch Abklärungen betreffend Altlasten (Verschmutzungen) immer wichtiger.
E
Die Differenz zwischen dem Wert einer Liegenschaft (Verkehrs- oder Anlagewert) und dem eingesetzten Fremdkapital.
Die Eigenkapitalrendite errechnet sich aus den Nettomieteinnahmen einer Liegenschaft abzüglich der Zinsbelastungen im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.
Von Bund, Kantonen und Gemeinden werden Steuern auf Einnahmen von Liegenschaften im Privatbesitz erhoben. Als Einnahmen gelten Mieterträge und bei selbstbewohnten Liegenschaften der Eigenmietwert als fiktive Einnahme, da der Eigentümer im Gegensatz zu einer Vermietung kein besteuerbares Einkommen erzielt. Im Gegenzug können Unterhalts- und Finanzierungskosten in Abzug gebracht werden, nicht aber wertvermehrende Aufwendungen.
Einerseits besteht laufend Bedarf an neuem Bauland, andererseits wird eine geordnete Besiedlung angestrebt. Aufgabe der Raumplanung ist es, bebaubare Grundstücke einer Bauzone zuzuweisen. Wird im Zuge der Zuweisung entschieden, aus zum Beispiel einer Parzelle aus der Landwirtschaftszone nun Bauland zu machen, bezeichnet man den Vorgang als Einzonung. Wäre die Zuweisung entgegengesetzt, wäre das eine Rückzonung oder Auszonung.
Alle Geschossflächen eines Hauses, die für eine Nutzung beheizt oder klimatisiert werden müssen.
Das Engadin ist ein Hochtal im Kanton Graubünden in der Schweiz. Der Name auf rätoromanisch lautet Engiadina, Nagiadegna und Gidegna, auf italienisch Engadina und wurde abgeleitet vom rätoromanischen Namen des Flusses Inn: En. Es ist mehr als 80 km lang und eines der höchstgelegenen bewohnten Täler Europas. Das Tal bildet die obere Talstufe des Inn-Flusses und wird unterschieden in das Ober- und das Unterengadin. Die Grenze zwischen diesen beiden Abschnitten liegt zwischen Cinuos-chel – das zur Fraktion der Gemeinde Schanf gehört – und Brail – Fraktion der Gemeinde Zernez. Als Landmarke gilt die Punt Ota, die oberhalb der Mündung über den Bach Ova da Punt Ota führt.
Bei Erholungszonen wird unterschieden zwischen Sportanlagen, Tennisplätzen, Schwimmbädern oder ähnlichem und Familiengärten.
Während auf öffentlich zugänglichen Sportanlagen die Erstellung von Gebäuden zulässig sind, die dem Betrieb dienen, sind die Restriktionen bei Familiengärten – oder wie man sie im Volkmund gerne nennt «Schrebergärten» – meist deutlich restriktiver mit klaren Flächen- und Nutzungsbeschränkungen. In der Stadt Zürich darf ein solches Häuschen inklusive Pergola zum Beispiel nicht grösser als 15 Quadratmeter gross sein, darin übernachtet werden darf ebenfalls nicht.
Auf nationaler Ebene unterscheidet man zwischen drei Zonen: Bauzonen, Landwirtschaftszonen und Schutzzonen.
Das kantonale Recht kann weitere Nutzungszonen vorsehen, so gibt es zum Beispiel im Kanton Zürich fünf Zonentypen. Neben den Erholungszonen sind auch Bauzonen, Landwirtschaftszonen, Erholungszonen und Reserverzonen als solche definiert und geregelt.
Für den Fall, dass künftig grössere Sanierungs- oder Erneuerungsarbeiten anfallen, äufnen Stockwerkeigentümer jährlich einen festgelegten Geldbetrag als Rückstellung.
Diese (klassische) Bewertungsmethode für Renditeliegenschaften ermittelt die nachhaltigen Erträge einer Liegenschaft und kapitalisiert diese in eine ewige Rente. Sie ist weniger genau als die DCF Methode und sollte nur bei stabilen Einkommens- und Kostenverhältnissen angewendet werden.
F
Die politische Gemeinde Falera – bis 1969 offiziell Fellers genannt – liegt in der Region Surselva des Schweizer Kantons Graubünden. Der Ursprung des Namens ist nicht bekannt. Vermutet wird ein vorrömischer Stamm, der sich später mit dem lateinischen Suffix -aria verband, das im Surselvisch -era ergab. Die Kirche St. Remigius aus dem 15. Jahrhundert ist das Wahrzeichen dieses idyllischen Dorfes.
Für Fernwärme lassen sich verschiedene erneuerbare Wärme- oder Abwärmequellen nutzen. Dazu gehören zum Beispiel: Abwässer, See- oder Grundwasser, Geo- oder Solarthermie sowie Abwärme aus Kehrichtverbrennungsanlagen oder aus der Industrie.
Hypothekarkredit mit fixem Zinssatz und fester Laufzeit von meist zwei oder mehr Jahren.
Um Wohneigentum zu finanzieren, nutzen die meisten Käufer ein Hypothekardarlehen von Banken. Der Eigenkapitalanteil muss mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen.
Kosten, die durch die Finanzierung einer Investition entstehen. Sie umfassen einmalige Kosten (z.B. Geldbeschaffungskosten), permanente Kosten (z.B. Zinszahlungen) und weitere Kosten (z.B. Opportunitätskosten).
Eine ebene Dachfläche mit allenfalls einer leichten Neigung von maximal 10 Grad.
Ist die Neigung grösser, spricht man von einem Pultdach.
Die politische Gemeinde Flims – im rätoromanisch Flem genannt – liegt in der Region Imboden des Kantons Graubünden in der Schweiz. Die Gemeinde besteht aus zwei Teilen: Flims-Dorf und Flims-Waldhaus. Weitere Dorfteile wie Fidaz und Scheia gehören ebenso zur Gemeinde. Flims bildet gewissermassen eine Passhöhe der Oberalpstrasse (Hauptstrasse 19), welche von Reichenau nach Flims 500 Meter ansteigt, um danach bis Ilanz wieder 400 Meter an Höhe zu verlieren.
Die Anzahl der Bewohnerwechsel in einer Wohnung innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens.
Dieser Wert basiert nur in Bezug auf die heutige Nutzung. Falls die Nutzung nicht mittels Dienstbarkeit oder Baurecht vorgeschrieben ist, muss für die Verkehrswertberechnung der Marktwert (Open Market Value) berücksichtigt werden. Dieser kann je nach Situation höher sein und nimmt nicht zwingend Rücksicht auf die heutige Nutzung. Grosse Wertdifferenzen entstehen z.B. bei unternutzten Liegenschaften (reiner Landwert ist dann höher als der Fortführungswert einer Liegenschaft).
Als fossile Wärmeerzeuger gelten Brennstoffe, die im Laufe der Zeit aus Biomasse entstanden sind. Dazu gehören Kohle, Öl und Gas. In dieser Biomasse ist CO2 gebunden, das bei der Verbrennung wieder freigesetzt wird.
Diese dienen der Freihaltung von Bach-, Fluss- und Seeufern, Waldrändern, Aussichtslagen, des Geländes für die Ausübung des Wintersports sowie der Sicherung von Grund- und Quellwasserschutzzonen ausserhalb des Siedlungsgebietes.
Zulässig ist hier die Erstellung von Bauten und Anlagen, die diesem Zonenzweck entsprechen.
Auf nationaler Ebene unterscheidet man zwischen drei Zonen: Bauzonen, Landwirtschaftszonen und Schutzzonen.
Das kantonale Recht kann weitere Nutzungszonen vorsehen, so gibt es zum Beispiel im Kanton Zürich fünf Zonentypen. Neben den Freihaltezonen sind auch Bauzonen, Landwirtschaftzonen, Erholungszonen und Reserverzonen als solche definiert und geregelt.
Hypothekarkredite und Darlehen, die ein Eigentümer Banken und anderen Gläubigern schuldet.
Die Funktionsfläche (FF) ist gemäss SIA 416 Teil der Nettogeschossfläche (NGF), der für haustechnische Anlagen zur Verfügung steht.
Zur Funktionsfläche gehören z.B. Räume für Haustechnikanlagen, Motorenräume für Aufzugsanlagen, Ver- und Entsorgungsschächte und Tankräume.
G
Fassade und Dach ohne Balkone, Dachaufbauten oder andere herausragende Elemente.
Dieses berechnet sich aus den tatsächlichen horizontalen und vertikalen Abmessungen (Realvolumen). Nicht mitgerechnet werden spezielle Fundationen wie Pfählungen, Kofferungen etc. Für Nebenbauten wie Garagen, Carporte, gedeckte Sitzplätze, Schöpfe, Unterstände etc. gilt, dass wenn sie auf mehr als zwei Seiten geschlossen sind, ebenfalls das Realvolumen ermittelt werden muss.
Bauunternehmer, der als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn die Verantwortung für die gesamte Bauausführung übernimmt und dafür sorgt, dass Qualitätsansprüche, Termine und Preise eingehalten werden.
Gemäss SIA 416 umfasst die Geschossfläche (GF) die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen.
Nicht dazu gehören Dachgeschossflächen mit einer geringen lichten Höhe.
Ist Teil der Nutzungsplanung. Er geht mit Vorgaben über Nutzung, Erschliessung, Bebauung und Ausstattung über den Zonenplan hinaus. Gestaltungspläne werden vom Gemeinderat erlassen, vom Regierungsrat genehmigt und sind für den Eigentümer verbindlich.
Die wohl verbreitetste Dachform im Einfamilienhausbau, bei der zwei entgegengesetzt geneigte Dachflächen an der höchsten Stelle an einer waagerechten Kante zusammentreffen.
Synonym wird der Begriff Satteldach verwendet.
Besondere Werte zu erhalten und zu bewahren sind die Grundlage unserer Geschäftstätigkeit seit 1944. Wir arbeiten professionell und engagieren uns für die Anliegen und den Erfolg unserer Kunden. Ginesta Immobilien als eines der traditionsreichsten Häuser in der Region Zürich bürgt für eine persönliche und individuelle Art der Betreuung.
Mit umfassenden Immobiliendienstleistungen und mehr als 40 Mitarbeitenden an fünf Standorten stellen wir Ihnen unser fundiertes Know-how bei der Bewertung, beim Verkauf und bei der Vermietung und Bewirtschaftung von Immobilien schweizweit gerne zur Verfügung.
Kann über das Grundbuchamt der Gemeinde bezogen werden und enthält alle rechtswirksamen Daten zu einem bestimmten Grundstück.
Ermöglicht dem Inhaber, ein Grundstück verwerten zu lassen, um aus dem Erlös die Bezahlung seiner Forderung zu erhalten.
Die Schweizer Kantone erheben eine Steuer auf Gewinne, die beim Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften erzielt werden. Es handelt sich dabei um eine separate Einkommenssteuer, die nach einem gesonderten Tarif erhoben wird. Gewinne unter CHF 5'200 sind steuerfrei, ebenso Gewinne aus der Veräusserung von beweglichem Vermögen (z.B. Fahrzeuge). Die gesetzliche Grundlage für die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern findet sich im
Steuergesetz (Art. 126 ff. StG).
Unter Grundstücksfläche versteht man die im Grundbuch vermerkte Flächeneinheit einer Parzelle.
H
Definition: Als Haftgeld bezeichnet man eine bei Vertragsschluss erbrachte Leistung des Schuldners, welche der Gläubiger im Fall der Nichterfüllung behalten dürfen soll. Das Haftgeld stärkt die vertragliche Bindung. Gesetzliche Vermutung: Haftgeld (und nicht Reugeld) gemäss Art.158 Abs. 1 OR.
Haftgeld kann in Form des An- oder des Draufgeldes vereinbart werden
Draufgeld: Geld, welches eine zur vertraglichen Leistung des Gebers hinzukommende Zuwendung ist. Bei ordentlicher Erfüllung des Vertrages behält der Gläubiger somit das Draufgeld zusätzlich zu seinem vertraglichen Anspruch. Zudem steht dem Gläubiger im Fall einer Leistungsstörung der Schadenersatzanspruch in vollem Umfang zu, und zwar ungeachtet des bereits geleisteten Draufgelds.
Angeld: Geld, das wirtschaftlich bloss einen Vorschuss auf die vertragliche Leistung des Gebers darstellt und entsprechend anzurechnen ist. Entsprechend mindert sich bei einer allfälligen Leistungsstörung die Höhe des geschuldeten Schadenersatzes um den Wert des bereits geleisteten Angelds.
Gesetzliche Vermutung: Draufgeld gemäss Art. 158 Abs. 2 OR. Das Haftgeld kann nicht klageweise geltend gemacht werden, da es begriffsnotwendig bei Vertragsschluss zu leisten ist.
Form: Für die Begründung eines Haftgeldes bestehen grundsätzlich keine besonderen Formvorschriften. Sind aber auf das Hauptgeschäft gesetzliche Formvorschriften anwendbar (z.B. Grundstückkaufverträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung gemäss Art. 216 Abs, 1 OR), gelten diese auch für die Vereinbarung eines Haftgeldes.
Unterscheidung zur Konventionalstrafe: Sowohl Haftgeld als auch Konventionalstrafe sind Instrumente, die die Leistungserbringung sichern. Im Gegensatz zur Konventionalstrafe wird das Haftgeld jedoch nicht erst anlässlich der Leistungsstörung, sondern bereits bei Vertragsschluss bezahlt.
Wechselt eine Liegenschaft den Besitzer, kann diese transaktionsorientierte Steuer anfallen. Diese variiert manchmal stark zwischen den einzelnen Kantonen. Die höchsten bekannten Handänderungssteuern werden in Basel-Stadt, Genf oder im Kanton Neuenburg mit drei Prozent erhoben. Zürich, Uri, Zug, Glarus, Schaffhausen oder Schwyz erheben diese Steuer nicht. Jeder erhebende Kanton kennt steuerbefreite oder -privilegierte Handänderungen wie die Ersatzbeschaffung, ein Erbgang oder eine güterrechtliche Auseinandersetzung. Die Handhabung dieser Ausnahmebestimmungen ist ebenfalls teilweise sehr unterschiedlich.
Zufahrtswege und -strassen sowie Vorplätze.
Die Hauptnutzfläche (HNF) ist gemäss SIA 416 Teil der der Nutzflächen (NF), welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne dient.
Sie umfasst keine tragenden Wände und Aussenwände (Konstruktionsflächen), Nebennutzflächen (z.B. Kellerräume). Etwas einfacher definiert: Es ist die Summe alle begeh- und belegbaren Wohnflächen inkl. den nichttragenden Innenwänden.
Hier eine Illustration der Norm SIA 416 (Quelle: Kassensturz Schweizer Fernsehen)
Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Hauswartung usw., die dem Mieter weiterverrechnet werden können, sofern mit ihm vereinbart.
Heizen mit Holz ist CO2-neutral. Die Verbrennung von Holz setzt gleich viel CO2 frei wie die Bäume bei ihrem Wachstum der Atmosphäre entziehen. Holz wächst nach und ist damit ein erneuerbarer Energieträger. Es gibt Holzheizungen verschiedenster Art. Als Brennstoff werden zum Beispiel Stückholz, Holzschnitzel oder Pellets verwendet.
Abkürzung für Schweizer Hauseigentümerverband, einer Organisation, die die Interessen von Hauseigentümern wahrt.
Teilgebiet des Bauwesens, das über dem Erdboden liegende Bauwerke plant und errichtet, aber auch solche, die zwar grösstenteils darunter liegen, jedoch für Menschen zugänglich und nutzbar sind.
Ein vielgeschossiger und vertikal orientierter Bau, der meist als Wohn-, Büro und Geschäftsliegenschaft genutzt wird. Die schweizerische Definition dieses weltweit sehr dehnbaren Begriffes liefert die Vereinigung der kantonalen Gebäudeversicherungen, die die Bezeichnung «Hochhaus» erst bei Bauten ab einer Gesamthöhe von mindestens 30 Metern anwendet.
Mit 205 Metern Höhe liegt da der höchste Bau der Schweiz, der Roche-Turm 2, deutlich darüber und erfüllt damit mit dem Roche-Turm 1 als einzige beiden Gebäude der Schweiz die international übliche Marke für «Wolkenkratzer». So werden üblicherweise Bauwerke ab einer Höhe von 150 Metern bezeichnet.
Damit eine Immobilie besser verkauft werden kann, werden die Räume von sogenannten Home Stagers für Fotos und Besichtigungen vorübergehend eingerichtet.
Homeday ist ein Lead-Generation Anbieter. Die Website verwickelt potentielle Immobilienverkäufer mit diversen Fragen zum Verkaufsobjekt in einen Prozess, in dem der Eigentümer einer Liegenschaft alle Objektangaben eingibt.
Anschliessend versucht das Unternehmen einen Makler zu finden, welcher die Liegenschaft veräussern kann. Es werden dann 3 Vorschläge von Maklern gemacht. Dabei werden nur Makler vorgeschlagen, welche mind. 30% der Maklerprovision an Homeday abgeben.
Das Unternehmen ist in Deutschland aktiv und hat im August 2017 Aktivitäten in der Schweiz aufgenommen, u.a. mit einer Kooperation von Homegate. Die Schweizerische Maklerkammer hat daraufhin sich von Homegate distanziert und seine Mitglieder vor einer Zusammenarbeit mit Homeday gewarnt.
Weitere Informationen / Pressemitteilung der Schweizerischen Maklerkammer
Wer eine Immobilie kauft, braucht meist eine solche. Gegen einen Zins erhält ein Hypothekarnehmer üblicherweise von einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse einen bestimmten Betrag zur Mitfinanzierung seines Wohneigentums. Auf der Immobilie besteht zur Sicherheit des Hypothekargebers ein Pfandrecht. Dafür wird ein Schuldbrief erstellt.
I
Lateinisch für eine Sache, die nicht bewegt werden kann. In der Immobilienbranche versteht man darunter eine Liegenschaft, ein Grundstück oder ein Bauwerk.
Von einem Immobilienbewerter wird erwartet, dass er oder sie Experte in der Ermittlung des Wertes von Immobilien ist.
Dazu ist es notwendig, dass man sich über Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt informiert, Konjunkturentwicklung, Wirtschaftswachstum und politische Vorgänge analysiert und deren Auswirkungen auf die Schätzungen berücksichtigt. Neben dem Verfassen von Schätzungsberichten müssen Immobilienbewerter/innen auch den Zustand von Baumaterialien, Bauteilen und Konstruktionen prüfen, Flächen und Volumen nach Raumplanungs- und Baurecht sowie der kommunalen Bau- und Zonenordnungen und des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA berechnen, wertbeeinflussende Faktoren wie privatrechtliche Vereinbarungen, Altlasten, Grundbucheintragungen sowie Mit- und Stockwerk-Eigentum berücksichtigen und Abklärungen hinsichtlich Grundbucheinträgen oder beschränkten dinglichen Rechten durchführen.
Um als Immobilienbewerter in der Schweiz tätig zu sein, muss man eine Weiterbildung zum Immobilienbewerter/in mit eidg. Fachausweis absolvieren.
Das Berufsbild des Immobilienbewirtschafters in der Schweiz umfasst eine Vielzahl von Aufgaben, die ein hohes Mass an Fachwissen erfordern.
Immobilienbewirtschafter sind für die Verwaltung von Immobilien und Grundstücken zuständig, einschließlich der Ermittlung des Wertes, der Transaktionen und der Rechtsstreitigkeiten. Sie helfen auch bei der Planung und Verwaltung von Investitionen in Immobilien, der Prüfung von Finanzierungsangeboten und der Erstellung von Immobilienverträgen. Darüber hinaus müssen sie die spezifischen gesetzlichen Anforderungen für Immobilienverkäufe und -pachtverträge kennen. Des Weiteren müssen sie in der Lage sein, komplexe Fragestellungen und Ausgangslagen zu analysieren und daraus praxistaugliche Lösungen zu entwickeln.
Immobilienbewirtschafter sind auch für die Organisation der personellen Hauswartung in Liegenschaften zuständig, rekrutieren Mitarbeitende, organisieren die Abnahme und Übergabe der Objekte und erstellen Mietverträge und mietvertragliche Leistungsänderungen. Sie müssen gute Kenntnisse über Bautechnik, Baumaterialien und Baustoffe sowie über betriebswirtschaftliche Aufgaben besitzen.
Um diesen Beruf auszuüben, benötigen Immobilienbewirtschafter eine Weiterbildung zum Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis.
Immobilienentwickler sind Fachleute im Immobiliensektor.
Sie sind für die Realisierung von Immobilienprojekten verantwortlich, indem sie geeignete Grundstücke oder Objekte evaluieren, Machbarkeitsstudien erarbeiten, Kontakt zu Behörden aufnehmen, Wirtschaftlichkeitsstudien für die Bauherrschaft erstellen und das Bauprojekt planen.
Um diese Aufgaben zu erfüllen, müssen Immobilienentwickler über solides Wissen in Marktforschung und Immobilienmarketing, Investitionsrechnung, Planungs- und Bauprozesse sowie Planungs- und Baurecht verfügen.
Ein Fachgebiet der Betriebswirtschaftslehre bzw. Immobilienwirtschaft, welches das nachhaltige und optimale Management von Immobilien über den ganzen Lebenszyklus umfasst. Es beinhaltet insbesondere auch das Verwalten, Vermieten und Vermarkten von Immobilien. Dazu gehören Bauprojektentwicklung und -durchführung sowie das kaufmännische, technische und infrastrukturelle Facility Management für Wohn- und Geschäftsimmobilien.
Das Berufsbild des Immobilientreuhänders besteht aus einer Vielzahl von Aufgaben, die ein hohes Mass an Fachwissen erfordern.
Immobilientreuhänder sind in der Regel für die Verwaltung von Immobilien und Grundstücken verantwortlich, einschließlich der Ermittlung des Wertes, der Transaktionen und der Rechtsstreitigkeiten. Sie helfen auch dabei, Investitionen in Immobilien zu planen und zu verwalten, sowie bei der Prüfung von Finanzierungsangeboten und der Erstellung von Immobilienverträgen.
Immobilientreuhänder müssen auch die spezifischen gesetzlichen Anforderungen für Immobilienverkäufe und -pachtverträge kennen. Darüber hinaus unterstützen sie bei der Durchführung von Bauprojekten, bei der Erstellung von Bauplänen und überprüfen das Bauwesen.
Um diesen Beruf auszuüben, benötigen Immobilientreuhänder eine Weiterbildung zum eidgenössisch diplomierten Immobilientreuhänder.
Die Aufgabe eines Immobilienvermarkters ist es, Immobilienprojekte und -objekte zu analysieren, objektspezifische Marketingkonzepte und Kommunikationsmassnahmen auszuarbeiten und umzusetzen, Verhandlungs- und Beratungskompetenzen zu entwickeln, Verkaufs- oder Vermietungsmandate zu akquirieren, Kunden kompetent zu beraten und Vermarktungsaufträge erfolgreich abzuwickeln.
Dazu sind umfassende Kenntnisse in den Bereichen Immobilienmarketing, Verhandlungsgeschick, rechtliches und steuerliches Wissen, aber auch bauliche Kenntnisse notwendig.
Eine Weiterbildung zum Immobilienvermarkter/in mit eidg. Fachausweis ermöglicht es Immobilienvermarkter/innen, die notwendigen Handlungskompetenzen zu erwerben. Neben den theoretischen Inhalten wird auch das praktische Wissen vermittelt, wie beispielsweise Projektanalysen, Marktforschung, Beschaffungsmarketing, Absatzmarketing, Präsentations- und Kommunikationstechnik, Liegenschaftsverkauf mit Prozess, Immobilienbewertung, Finanzierung und Grundstücksverkauf aus rechtlicher und steuerlicher Sicht.
Um diesen Beruf auszuüben, benötigen Immobilienvermarkter eine Weiterbildung zum Immobilienvermarkter mit eidg. Fachausweis.
Vereinbarung im Mietvertrag, dass die Anpassung des Mietzinses an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen nach einem Index zu erfolgen hat.
Sämtliche Raumunterteilungen, die keine tragende Funktion haben, sowie Deckenverkleidungen, Boden- und Wandbeläge.
Massnahmen, die dazu dienen, den Soll-Zustand einer Liegenschaft zu bewahren oder wiederherzustellen.
ISOS steht für "Integrierte Strategie Öffentlicher Raum Schweiz" und ist ein nationales Programm, das die Zusammenarbeit verschiedener öffentlicher Akteure im Bereich der Raumplanung und -gestaltung fördern soll. In der Summe bildet es das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung.
ISOS ist Teil der schweizerischen Raumplanungsstrategie und wurde 2014 durch den Schweizer Bundesrat ohne Volksabstimmung eingeführt. Das Programm zielt darauf ab, ein besseres Verständnis des öffentlichen Raums, eine bessere Zusammenarbeit zwischen den Akteuren und eine bessere Planung von Siedlungsstrukturen und Verkehrsinfrastrukturen zu fördern.
Es unterstützt die Akteure bei der Umsetzung von Projekten, die einen Beitrag zur Erreichung der nationalen Ziele der Raumplanung und -gestaltung leisten. Des Weiteren unterstützt ISOS auch die Prozesse der Beteiligung und Koordinierung im Raumplanungsprozess.
Durch die Einführung von ISOS wird das Konzept der "Integrierten Raumplanung" unterstützt, bei der die verschiedenen Akteure des öffentlichen Raums eine gemeinsame Vision und Strategie verfolgen.
ISOS gerät immer wieder in die Kritik, da das Programm ohne Volksabstimmung eingeführt wurde und immer wieder der dringend nötigen Verdichtung im Weg steht, da plötzlich ganze Strassen-, Quartier- oder Dorfbilder dem Schutz unterstellt werden.
K
Der Wärmedämmungskoeffizient dient als Möglichkeit, die Dämmeigenschaft von Bauteilen zu beurteilen. Je niedriger der Koeffizient, desto besser die Dämmeigenschaft. Heute spricht man öfter vom U-Wert.
Hypotheken- und Darlehenszinsen auf das in eine Immobilie investierte Fremdkapital sowie kalkulatorische Zinsen auf den vom Eigentümer eingebrachten Eigenkapitalanteil.
Im Grundbuch vermerktes Recht einer Person, ein Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt und zu einem bestimmten Preis zu erwerben.
Sicherheitsleistung (Depot) des Mieters gegenüber dem Vermieter. Erfolgt in der Regel als Barkaution mittels Einlage auf einem Mieterkautionskonto. Bei Geschäftsmietverträgen kommt oft auch eine entsprechende Bankgarantie zur Anwendung.
Der Name ist Programm und das kreisrunde Dach ragt selbstbewusst als Kegel mit mehr oder weniger spitzem Winkel stolz in die Höhe.
Als Keller wird generell ein geschlossener Gebäudeteil bezeichnet, der ganz oder überwiegend unterhalb der Erdoberfläche liegt.
Da sich die Nutzung der Keller im Laufe der Zeit einst von der Pufferzone zwischen Erdreich und Gebäude, später als Lager für Gemüse und Obst und heute bis zum Ausbau als Hobbyraum oder Gästezimmer massiv entwickelt hat, ist die Vielfalt der heute anzutreffenden Keller schier unerschöpflich.
Wer sich vertieft auch über Sonderformen wie den Hoch-, Tief-, Kriech- oder Erdkeller informieren möchte, der und dem sei der entsprechende Artikel auf Wikipedia empfohlen.
Unterhaltsarbeiten zur Beseitigung eines Mangels, der vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigt werden muss (Art. 259 OR), z.B. der Ersatz einer Duschbrause, eines Leuchtmittels oder eines Rollladengurtes.
Klosters-Serneus offizieller Gemeindename war bis 1973 Klosters; im walserdeutschen Ortsdialekt lautete der Name bim Chlooschter bzw. Sernöis, im rätoromanisch hies das Dorf Claustra. Klosters ist eine politische Gemeinde und liegt in der Region Prättigau-Davos des schweizerischen Kantons Graubünden.
Umwandlung eines Baukredits in eine Hypothek, nachdem der Bau fertiggestellt ist.
Die Konstruktionsfläche (KF) ist gemäss SIA 416 die Grundrissfläche der innerhalb der Geschossfläche (GF) liegenden umschliessenden und innenliegenden Konstruktionsbauteile wie Aussen- und Innenwände, Stützen und Brüstungen.
Bauteile wie versetzbare Trennwände und Schrankwände sind keine umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteile im Sinne dieser Norm.
Man unterscheidet noch zwischen tragender und nicht tragender Konstruktionsfläche.
Definition: Konventionalstrafe ist die aufschiebende bedingte Leistung, die der Schuldner durch Rechtsgeschäft dem Gläubiger für den Fall der Nichterfüllung, der nicht gehörigen Erfüllung oder der verspäteten Erfüllung einer bestimmten Schuld verspricht.
Der Schuldner muss die Konventionalstrafe erst bezahlen, wenn er die Hauptschuld nicht erfüllt, nicht gehörig oder verspätet erfüllt hat. Rechtsgrundlage einer Konventionalstrafe können sowohl ein Vertrag wie auch Statuten sein. Die Abrede einer Konventionalstrafe hat akzessorischen Charakter, d.h. sie tritt zu einer bestehenden Rechtspflicht hinzu und ist in Entstehung, Fortbestand und Durchsetzbarkeit von dieser abhängig. Daher bedarf die Konventionalstrafenabrede der gleichen Form, wie die Verpflichtung, bei deren Nichterfüllung die Strafe auferlegt werden soll. Konventionalstrafenabreden können gleichzeitig mit dem Hauptvertrag oder auch erst nachträglich getroffen werden.
Geltendmachung der Konventionalstrafe setzt voraus, dass dem Schuldner an der Nicht- bzw. Schlechterfüllung der Hauptverpflichtung ein Verschulden trifft. Nicht vorausgesetzt wird, dass dem Gläubiger ein Schaden entstanden ist (im Gegensatz zum Schadenersatz), der Gläubiger ist folglich vom Nachweis eines entsprechenden Schadens befreit (Art. 161 Abs. 1 OR).
Ordnungspolitisches Prinzip, wonach der Mietpreis den Rahmen der kostendeckenden Brutto-Rendite nicht überschreiten darf und Mietzinserhöhungen mit entsprechenden Kostensteigerungen begründet werden müssen.
Es verbindet die Eigenschaften des Sattel– oder Giebeldachs mit diesen des Walmdachs, bei der die Dachflächen auf der Giebelseite deutlich kürzer als diese auf der (längeren) Traufseite sind und lediglich als Schutz vor Wind und Regen dienen.
Gebäudevolumen in Kubikmetern.
L
Die politische Gemeinde Laax – im rätoromanisch Lags genannt – liegt in der Region Surselva des Kantons Graubünden in der Schweiz, wo das lokale rätoromanische Idiom Sursilvan gesprochen wird. Der Ortsname bedeutet «Seen» und Flurnamen wie Lavanuz und Nagiens deuten auf die vorrömische Zeit hin.
Diese Bewertungsmethode geht davon aus, dass der Landwert in einer Beziehung zum Objektwert stehen sollte. Die Methode findet vor allem dort Befürworter, wo keine Landtransaktionsdaten vorhanden sind. Generell ist die Methode aber ungenau, vor allem bei sehr luxuriösen Liegenschaften an günstigen Lagen oder sehr günstig gebauten Liegenschaften an teuren Lagen.
Die Zahlenreihe widerspiegelt die Preisentwicklung der für die privaten Haushalte bedeutsamen Waren und Dienstleistungen. Die vom Bundesamt für Statistik (BfS) monatlich veröffentlichte Indexzahl gibt Aufschluss darüber, in welchem Umfang die Lebenshaltung infolge von Preisveränderungen (unbeeinflusst von Konsumverhalten oder Güterqualitäten) teurer oder billiger geworden ist.
Landformen oder Reliefformen sind eine allgemeine Bezeichnung für die Oberflächenformen des Landes. Sie bilden zusammen das Relief. Ein Berg oder ein Atoll ist eine Landform. Das Wort ist eng verwandt mit der Geländeform, eine speziellere Bezeichnung, die das Land eher nur geometrisch-abstrakt beschreibt, beispielsweise für eine Karte. Eine Landform kann auch die Geologie oder Entstehung hervorheben. Landschaftselemente dagegen sind allgemeiner zu verstehen, noch allgemeiner als Landform, sie schliessen die Ökologie (Wasser, Wald) und Bebauung (Steinmauern, Häuser) mit ein und bilden zusammen die Landschaft.
Eine Landform hat eine Einheit, eine Gemeinsamkeit, die sie von der Umgebung abgrenzt. Speziellere Bezeichnungen gehen darauf ein, z. B. Landformen am fliessenden Wasser (fluviale Landformen), oder eben die konkreten Landformen, wie z. B. Berg.
Der ‚absolute Landwert’ beschreibt den Wert von erschlossenem, aber unbebautem Land, der ‚relative Landwert’ beschreibt den Wert des Landanteils bei bebauten Grundstücken.
Aufgabe der Raumplanung ist es, landwirtschaftlich genutzte Flächen entsprechend der verschiedenen Nutzungstypen zu unterscheiden und den entsprechenden Typen von Landwirtschaftszonen zuzuweisen. Diese sind:
Landwirtschaftszone I:
Unbedingt erhaltenswerte Flächen, die sich für die landwirtschaftliche Nutzung wie Fruchtfolgeflächen, Rebbauflächen und die maschinelle Bewirtschaftung eignen
Landwirtschaftszone II:
Flächen, die im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt werden sollen und aufwändig zu bewirtschaften sind wegen z.B. steileren Lagen, geringer Bodentiefe, schwierigen klimatischen Verhältnissen oder natürlich bedingte eingeschränkte Fruchtbarkeit und Produktivität.
Geschützte Landwirtschaftszonen:
Flächen, die landwirtschaftlich genutzt werden sollen, aufgrund ihrer Eigenart oder besonderen Schönheit aber schützenswert sind. Dazu gehören insbesondere bedeutende traditionelle Kulturlandschaften wie Terrassen- oder Safrankulturen und Heckenlandschaften
Spezielle Landwirtschaftszonen:
Flächen, die für bodenunabhängige landwirtschaftliche Aktivitäten wie Hors-Sol-Kulturen oder Gewächshäuser genutzt werden
Auf nationaler Ebene unterscheidet man zwischen drei Zonen: Bauzonen, Landwirtschaftszonen und Schutzzonen.
Das kantonale Recht kann weitere Nutzungszonen vorsehen, so gibt es zum Beispiel im Kanton Zürich fünf Zonentypen. Neben den Landwirtschaftzonen sind auch Bauzonen, Freihaltezonen, Erholungszonen und Reserverzonen als solche definiert und geregelt.
So werden ungenutzte bzw. unvermietete aber unmittelbar beziehbare Gebäude und Wohn-/Gewerbeeinheiten in privatem oder öffentlichem Eigentum genannt. Erschlossene, aber unbebaute Grundstückflächen werden dagegen als Brachland bezeichnet.
Prozentuales Verhältnis der Leerwohnungen zum Gesamtwohnungsbestand. Als leerstehende Wohnungen gelten alle bewohnbaren, unbesetzten Wohnungen und Einfamilienhäuser, die zu dauernder Vermietung oder zum Kauf angeboten werden.
Lenzerheide/Lai – im rätoromanischen Lai genannt – ist ein Ort im Schweizerischen Kanton Graubünden und liegt auf etwa 1450–1600 m ü.M. Politisch gesehen gehört das Dorf einer Fraktion der Gemeinde Vaz/Obervaz an. Obwohl der Dorfname deutschen Ursprungs ist, liegt die Lenzerheide im romanischen Sprachgebiet. Als "Lenzerheide" oder "Lenzerheidepass" dient oft als kurze Bezeichnung für den von Chur nach Tiefencastel führende Abschnitt der Hauptstrasse 3.
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Das Gesetz regelt, inwieweit Ausländer und ausländische Firmen Grundstücke in der Schweiz kaufen dürfen.
Fast jeder Verkäufer sieht in seinem Objekt ein Liebhaberobjekt mit einem Liebhaberwert. Der Liebhaberwert kann vom Bewerter nicht fundiert ermittelt werden. Nur der Markt bestimmt diesen Wert. Der Liebhaberwert kann auch negativ sein, wenn ein Objekt an einer günstigen Lage zu teuer und zu gross gebaut wurde.
Eine Liegenschaft ist ein unbewegliches Sachgut und kann bebaut oder unbebaut sein. Synonym dafür ist die Immobilie.
Wert der Güter und Dienstleistungen, die im Rahmen einer Immobilien-Nutzung verbraucht werden, etwa Fremdkapitalzins, Betriebsaufwand und Abschreibungen.
Wert aller Güter und Dienstleistungen, die während einer Abrechnungsperiode für die Bereitstellung von Wohn- oder Geschäftsraum verbraucht werden. Darin enthalten sind auch die auf dem Grundstück lastenden Objektsteuern.
Manche Kantone erheben neben der Vermögens- bzw. Kapitalsteuer auf dem Grundeigentum eine Liegenschaftssteuer, je nach Kanton auch Grundsteuer oder Grundstücksteuer genannt. Jedoch in allen Gemeinden aufgrund des vollen Verkehrswertes ohne Abzug der Schulden jährlich erhoben. Viele Kantone wie Zürich, Zug oder Schwyz verzichten auf die Erhebung dieser Steuer.
Dieser Wert ist für die Bank entscheidend. Diese möchte wissen, welchen Wert man für eine Liegenschaft unter Zeitdruck erzielen kann. Normalerweise geht man von einer sehr kurzen Zeitdauer von 3-4 Monaten Vermarktungsdauer aus. Auch Versteigerungen erzielen oft nur Liquidationswerte.
M
Eine Machbarkeitsstudie ist ein wichtiger Bestandteil in der Immobilienprojektentwicklung.
Sie bewertet die technische, wirtschaftliche und rechtliche Machbarkeit eines vorgeschlagenen Projekts. Diese Studie bildet die Grundlage für jedes Immobilienentwicklungsprojekt, um zu überprüfen, ob es nachhaltig ist.
Die Machbarkeitsstudie basiert auf fünf Säulen: Standortanalyse, Marktanalyse, Wettbewerbsanalyse, Bedürfnisanalyse von Nutzern und Investoren und wirtschaftliche Analyse. Erst wenn das vorgeschlagene Projekt alle Phasen erfolgreich abgeschlossen hat, kann der tatsächliche Beginn in Betracht gezogen werden.
Wohnung auf zwei Stockwerken; auch Duplex-Wohnung genannt.
Die Lage einer Liegenschaft im weiteren Umfeld.
Abgeleitet vom Sattel– oder Giebeldach werden die Dachflächen seitlich des Giebels für eine bessere Ausnützung der Fläche darunter, den Mansarden, in zwei Schrägen unterteilt: Die untere Dachfläche wird dabei deutlich steiler als die obere angeordnet.
Ordnungspolitisches Prinzip, wonach die Mietpreisbildung im freien Wechselspiel von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt erfolgt.
Man kann viele Werte berechnen. Doch meistens ist nur ein Wert relevant. Der Marktwert soll aufzeigen, welchen Wert eine Liegenschaft unter normalen Umständen im Rahmen eines strukturieren Verkaufvorgehens erzielen kann. Er wird auch als Open Market Value oder Market Value in der Schätzungslehre umschrieben.
Ein Wohngebäude, das auf mehreren Geschossen für mehrere Parteien konzipiert ist. Die Einheiten können auch auf mehrere Eigentümer durch den Erwerb von Mieteigentumsanteilen aufgeteilt werden. Diese Eigentümer werden damit zu Stockwerkeigentümern.
Die Mehrwertabgabe ist eine Steuer, die in der Schweiz auf Grundstücken und Immobilien erhoben wird. Sie wird ausschließlich auf den «unverdienten» Mehrwert erhoben, der durch raumplanerische Massnahmen entsteht.
Zum Beispiel wird eine Mehrwertabgabe erhoben, wenn ein Grundstück aus der Landwirtschaftszone in eine Bauzone eingezont wird, was den Wert des Grundstücks erhöht. Die Mehrwertabgabe wird in jedem Kanton unterschiedlich gehandhabt und es kann verschiedene Abgabesätze, Freigrenzen oder Ausnahmen geben.
In der Regel beträgt die Mindestabgabe 20 %, wobei die Einnahmen zweckgebunden für Entschädigungen für Auszonungen oder weitere Massnahmen der Raumplanung verwendet werden müssen. Es gibt auch einige Kantone, die den Satz von 20 % überschritten haben.
Grundsätzlich gilt, dass privat genutzte Immobilien weder beim Verkauf noch bei der Vermietung der Mehrwertsteuer unterstellt sind. Entsprechend kann auch auf Investitions-, Betriebs- und Verwaltungskosten kein Vorsteuerabzug gemacht werden. Doch keine Regeln ohne Ausnahmen …
Die Erste lautet: Findet ein Liegenschaftsverkauf eines Neubaus vor Baubeginn statt, liegt eine steuerbare Immobilienleistung vor und die Mehrwertsteuer fällt an.
Die Zweite besagt, dass wenn eine Liegenschaft gewerblich von einem Käufer oder Mieter genutzt wird, der mehrwertsteuerpflichtig ist, der Verkauf oder die Vermietung freiwillig der Mehrwertsteuer unterstellt werden kann. Wer mehr über diese Möglichkeit mit teilweise signifikanten Kostenoptimierungen erfahren möchte, dem sei die kompetente Beratung durch einen Steuerspezialisten empfohlen.
Umfasst eine Stadt und ihre Agglomeration.
Zeitweise Überlassung einer Sache gegen Entrichtung eines Mietzinses. Die gesetzlichen Bestimmungen über die Miete sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 253 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.
Ertrag, den ein Eigentümer aus der Vermietung einer Immobilie erwirtschaftet. Die Nebenkosten, die dem Mieter weiterverrechnet werden, sind hier nicht mit einbezogen. Der Nettomietertrag ergibt sich aus dem Bruttomietertrag abzüglich der Kosten, die dem Eigentümer aus dem Betrieb der Liegenschaft entstehen und die dem Mieter nicht weiterverrechnet werden können.
Siehe Mietzinsdepot
Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Mietsache schuldet
Wer einen Mietvertrag unterschreibt, verpflichtet sich üblicherweise, als Sicherheit für den Vermieter einen gewissen Betrag auf ein Sperrkonto zu überweisen, das erst nach Beendigung des Vertrages wieder aufgelöst werden kann. Diese Sicherheit gilt für nicht bezahlte Mieten, Nebenkosten oder Schäden am Mietobjekt. So ist darauf zu achten, dass mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls einer Mietliegenschaft vom Vermieter auch die schriftliche Freigabe des Mietzinsdepots erteilt wird, wenn keine Schäden vorhanden sind. Falls Schäden verursacht worden sind, hat der Vermieter drei Monate Zeit, die Reparaturen zu organisieren und die entsprechenden Rechnungen abzuwarten. Das Mietzinsdepot darf maximal drei Monatsmieten inklusive Nebenkostenpauschale betragen. Ist im Mietvertrag kein Mietzinsdepot geregelt, muss auch keines hinterlegt werden.
Wer für die Hinterlegung des Mietzinsdepots nicht auf sein Erspartes zurückgreifen will oder kann, hat die Möglichkeit, dafür bei diversen möglichen Anbietern eine Mietkautionsversicherung (auch Mietzinsgarantie genannt) abzuschliessen, die die obengenannten Risiken deckt.
Mietkaution ist ein synonymer Begriff für Mietzinsdepot.
Das nächste Umfeld einer Liegenschaft.
Zertifizierter Baustandard für neu erstellte oder sanierte Gebäude, die einen entsprechenden Energieverbrauch nicht überschreiten. Das Ziel wird durch eine hochwertige Gebäudehülle und eine systematische Lufterneuerung erreicht.
Anderer Ausdruck für Hausrat, also bewegliche Sachen, die nicht als Gebäudebestandteile oder bauliche Einrichtungen gelten.
Bei den «Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich» handelt es sich vor allem um Bauvorschriften im Energiebereich. Sie beinhalten Empfehlungen, wie die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden sowie die Energieplanung gefördert werden kann.
N
Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a OR und Art. 4 VMWG).
Die Nebennutzfläche (NNF) ist gemäss SIA 416 der Teil der Nutzfläche (NF), welcher die Hauptnutzfläche (HNF) zur Nutzfläche ergänzt.
Zu den Nebennutzflächen gehören im Wohnungsbau z.B. Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Abstellräume, Schutzräume und Kehrrichträume.
Ertrag, der aus dem Verkauf oder Miete einer Sache übrigbleibt, nach Abzug sämtlicher Aufwendungen.
Gemäss SIA 416 ist die Nettogeschossfläche (NGF) Teil der Geschossfläche (GF), zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen.
Die NGF gliedert sich in eine Nutzfläche (NF), eine Verkehrsfläche (VF) und eine Funktionsfläche (FF).
Mietzins ohne Nebenkosten.
Die Nettorendite war bis zum unten publizierten Bundesgerichtsentscheid im Jahr 2020 im Sinne von Art. 269 OR ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zulässig, solange sie den Zinssatz für erste Hypotheken nicht um mehr als ein halbes Prozent überstieg (s. BGE 123 III 171 E. 6a). Abgestellt wurde dabei seit 1. Januar 2008 auf einen in der ganzen Schweiz einheitlichen Referenzzinssatz, welcher vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement vierteljährlich erhoben wird (Art. 12a VMWG). Addierten Sie zum aktuellen Referenzzinssatz 0.5 %, hat man die maximal zulässige Nettorendite erhalten.
Die Nettorendite berechnet man mit folgender Formel:
Nettorendite = Nettomietertrag x 100 : Verkehrswert
Dabei gilt: Nettomietertrag = Miete ohne vom Mieter bezahlte Nebenkosten und ohne vom Vermieter zu tragende Rückstellungen und Bewirtschaftungskosten (Unterhalt, Mietausfälle usw.).
Neue Rechtsprechung aufgrund eines Bundesgerichtsurteil im Jahr 2020
Im Jahr 2020 hat das Bundesgericht zwei Parameter zur Bestimmung der Nettorendite geändert. Künftig ist das investierte Eigenkapital in vollem Umfang der Teuerung anzupassen. Als zulässige Nettorendite gilt ein Ertrag, der den Referenzzinssatz um 2 Prozent übersteigt, wenn der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger beträgt (was offensichtlich in dieser Tiefzinsphase der Fall ist).
Kosten für ein neu zu erstellendes Gebäude.
Heizung, die keine fossilen Wärmeerzeuger (Kohle, Öl, Gas) verbrennt. Die wichtigsten nicht fossilen Heizsysteme nutzen Fernwärme, Wärmepumpen, Holz oder Solarthermie.
Gemäss SIA 416 ist die Nutzfläche (NF) Teil der Nettogeschossfläche (NGF). Sie umfasst die Hauptnutzfläche (HNF) und die Nebennutzfläche (NNF)
Anrecht auf den Besitz, den Gebrauch oder die volle Nutzung einer Immobilie.
Zeitraum, während dem ein Wirtschaftsgut betrieblich genutzt werden kann.
O
Die Gestaltung, Realisierung, Lenkung und Entwicklung von Objekten über deren gesamten Lebensraum.
Orts- oder Quartierüblicher Mietzins. Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a Buchstabe a OR, sind Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind. (siehe auch Art. 11 VMWG)
Auslagerung von Leistungen an Drittunternehmen.
P
Eine wirtschaftlich nutzbare Sache wie z.B. ein landwirtschaftliches Grundstück, ein Hotel oder ein Betrieb wird einer Person oder einem Unternehmen gegen Entrichtung eines Pachtzinses zum Gebrauch und Bezug des Ertrags zur Verfügung gestellt.
Genau definierte Landfläche mit Identifikationsnummer.
Entrichten Eigentümer eines Grundstücks, das zu einem definierten Gebiet, dem Perimetergebiet, gehört, an das Gemeinwesen als Rückvergütung für Vorteile, die aus gemeinsam finanzierten Erschliessungsmassnahmen entstanden sind.
Nutzung der Sonnenenergie zur Gewinnung von elektrischer Energie.
Ein Pied-à-terre ist eine kleinere, luxuriöse Zweitwohnung in einer Stadt, die meist von wohlhabenden Personen als temporärer Wohnsitz genutzt wird, etwa für Geschäftsreisen oder Kurzaufenthalte. Diese Immobilien bieten Komfort und Exklusivität, ohne die Verpflichtungen eines ständigen Wohnsitzes, und befinden sich häufig in begehrten urbanen Lagen.
Bestand an Liegenschaften.
Stärken und Qualitäten einer Immobilie werden geschaffen und/oder herausgeschält, um sie positiv von konkurrierenden Liegenschaften auf dem Markt abzugrenzen.
Initiant eines Bauvorhabens mit eigenen Geldmitteln, aber ohne die Absicht, die Immobilie im Besitz zu behalten.
Eine ebene Dachfläche mit einer Neigung von über 10 Grad.
Ist die Neigung kleiner, spricht man von einem Flachdach.
Q
Stadt- oder Ortsviertel.
R
Wurde zwischen Vermieter- und Mieterverbänden ausgehandelt und vom Bund als allgemeinverbindlich erklärt.
Verbinden mehrere Gemeinden einer Region in einer gemeinsam erschaffenen Institution, deren Entscheidungsorgane die überkommunale Raumplanung koordinieren und so als Bindeglied zwischen Gemeinde und Kanton fungieren.
Englisch für Immobilie.
Setzt sich aus dem Zeitwert der Bauten, deren Umgebungs- und Baunebenkosten sowie dem Landwert zusammen.
Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes gilt seit September 2008 der hypothekarische Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken und wird jeweils auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet.
Der Landwert wird in die Relation zu den Nutzungsmöglichkeiten gesetzt.
Meistens ermittelt man den relativen Landwert mit einem Schemakonzept / einer Überbauungsstudie, welche Basis für die Rückwärtsrechnung ist.
Die Rendite wird bei vermieteten Immobilien aus dem Ertragswert erzielt.
Hier finden Sie mehr Informationen zu Bruttorendite und Nettorendite.
Behebung von Mängeln am Gebäude, die durch die Nutzung oder den Einfluss der Witterung entstanden sind, zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (Soll-Zustand).
Diese umfasst Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist und es gelten derweil die Bestimmungen der Landwirtschaftzone.
Die Umzonung einer Bauzone in eine Reservezone wird teilweise auch genutzt, um eine Auszonung zu verhindern oder zu verzögern, denn bei dieser fällt eine Entschädigung an den Grundeigentümer an.
Auf nationaler Ebene unterscheidet man zwischen drei Zonen: Bauzonen, Landwirtschaftszonen und Schutzzonen.
Das kantonale Recht kann weitere Nutzungszonen vorsehen, so gibt es zum Beispiel im Kanton Zürich fünf Zonentypen. Neben den Reservezonen sind auch Bauzonen, Freihaltezonen, Erholungszonen und Landwirtschaftszonen als solche definiert und geregelt.
Definition: Beim Reugeld handelt es sich um eine Leistung, die der Schuldner dem Gläubiger bei Vertragsschluss mit der Abrede leistet, dass der Geber gegen Zurücklassung des bezahlten und der Empfänger gegen Erstattung des doppelten Betrages ohne Angabe eines Grundes vom Vertrag zurücktreten kann. Wird der Vertrag erfüllt, so ist der Betrag auf die Forderung anzurechnen. Das Reugeld schwächt die vertragliche Bindung. –> Erleichterung der Lösung vom rechtsgültigen Vertrag. Mit anderen Worten: Die Vereinbarung eines Reugelds ermöglicht beiden Parteien, willkürlich vom Vertrag zurückzutreten.
Form: Für die Begründung eines Reugelds bestehen grundsätzlich keine besonderen Formvorschriften. Sind aber auf das Hauptgeschäft gesetzliche Formvorschriften anwendbar (z.B. Grundstückkaufverträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung gemäss Art. 216 Abs, 1 OR), gelten diese auch für die Vereinbarung eines Reuegeldes. Bei der Vereinbarung von Reugeld ist ein weitergehender Schadenersatz aus dem Vertragsrücktritt vermutungsweise ausgeschlossen und eine Herabsetzungsmöglichkeit in Analogie zu Art. 163 Abs. 3 entfällt.
Unterscheidung zur Wandelpön: Sowohl das Reugeld wie auch die Wandelpön bezwecken die Erleichterung eines allfälligen Vertragsrücktritts. Das Reugeld wird jedoch bereits bei Vertragsabschluss hingegeben, während die Wandelpön erst anlässlich des Rücktritts zu leisten ist. Beim Reugeld steht im Unterschied zur Wandelpön beiden Parteien ein Rücktrittsrecht zu.
Der Richtplan ist ein Instrument der schweizerischen Raumplanung und wird auf Gemeinde-, Kantons- sowie Bundesebene verwendet (Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung, kurz RPG 1).
Er dient der Koordinierung raumwirksamer Aktivitäten wie Siedlungs- und Verkehrsentwicklung, Infrastrukturplanung und Schutz von Natur und Landschaft.
Der Richtplan definiert die Planungsabsichten des Kantons und stimmt sie mit den Vorhaben des Bundes und der Gemeinden ab. Er regelt auch die Planung von größeren Projekten wie Freizeit- oder Einkaufszentren, mit verbindlichen Regeln über einen längeren Zeitraum.
Bestandteil des Mietpreises, der Wohnungsleerstände und Mietzinsausfälle ausgleichen soll.
Zeit der Rückgabe
Nach Art. 79 OR muss die Rückgabe der Mietsache am letzten Tag des Mietverhältnisses erfolgen, und zwar während der üblichen Geschäftszeit. Abweichende Regelungen sind aber zulässig – konsultieren Sie deshalb den schriftlichen Mietvertrag.
Verweigert der Mieter die rechtzeitige Rückgabe der Sache, so kann die Vermieterin ihn gerichtlich aus dem Mietobjekt ausweisen lassen.
Recht des Verkäufers, eine Liegenschaft zu den im Voraus festgelegten Bedingungen zurückzukaufen.
Die Rückwärtsrechnung zeigt auf, wie viel ein Käufer für eine Parzelle zahlt, um darauf eine Entwicklung / Investition zu realisieren.
Usanzgemäss werden die möglichen Verkaufserlöse den Anlagekosten gegenübergestellt.
Der resultierende (relative) Landwert entspricht dem Kaufpreis sowie dem Zuschlag für Gewinn und Risiko, um das Projekt zu realisieren.
Aufgabe der Raumplanung ist es, Grundstücke einer Bauzone zuzuweisen. Wird im Zuge der Zuweisung entschieden, noch nicht überbautes und vermutlich die nächsten 15 Jahre nicht benötigtes Bauland nun zum Beispiel wieder der Landwirtschaftszone zuzuweisen, bezeichnet man den Vorgang als Rückzonung. Wird dem Grundeigentümer bei der Rückzonung eine Entschädigung zugesprochen, nennt man der Vorgang Auszonung.
Wäre die Zuweisung entgegengesetzt, wäre das eine Einzonung.
S
Aneinandergereihte und mit einem Pultdach versehene Gebäudeteile bilden in der Summe diese vor allem in Fabrikationsgebäuden und grossen Hallen realisierte Dachform. Diese wird in der Regel so angeordnet, dass der Lichteinfall von Norden kommt und dadurch eine im ganzen Raum gleichmässige Helligkeit ohne direkte Sonneneinstrahlung erreicht werden kann.
Synonym wird der Begriff Sheddach verwendet.
Baulich-technische Instandsetzung und Verbesserung von Gebäuden mit meist erheblichen Massnahmen zum Zweck der Werterhaltung der Bausubstanz unter Einschluss der wärmetechnischen Sanierung.
Die wohl verbreitetste Dachform im Ein- und Zweifamilienhausbau, bei der zwei entgegengesetzt geneigte Dachflächen an der höchsten Stelle an einer waagerechten Kante zusammentreffen.
Synonym wird der Begriff Giebeldach verwendet.
Finanzielle Entschädigung für erlittenen Schäden. Der Schadenersatz wird nach Schadeneintritt berechnet.
Das Resultat der Immobilienschätzung ist der Verkehrswert, der vor allem beim Kauf oder Verkauf von Bedeutung ist und die Grundlage für die langfristige Finanzierung einer Liegenschaft darstellt und ausschlaggebend ist bei der Aufnahme einer Hypothek.
Dieser Verkehrswert entspricht dem Preis, der innerhalb eines Jahres unter marktüblichen Bedingungen voraussichtlich erzielt werden kann und setzt sich aus den substanziellen Werten von Grundstück und Gebäude zusammen. Die wichtigsten Einflussfaktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes sind Standort und Lage, Art und Ausbau, Grundstück und Räume, Gemeinde und Umfeld, Alter und Zustand sowie Energie.
Ginesta bietet eine kostenlose Online-Schätzung an und auch detaillierte Schätzungen auf Realwert, Ertragswert oder DCF-Methoden (Discount-Cash-Flow) durch unsere eidg. diplomierten Imobilienbewerter an.
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Das Schemakonzept oder auch Überbauungsstudie ist ein grobes Überbauungskonzept für eine Liegenschaft. Ein Architekt ermittelt aufgrund der öffentlich-rechtlichen (Bauordnung), der privat-rechtlichen (Grundbuchauszug, Dienstbarkeiten) sowie der geografischen/topografischen Gegebenheiten die Bebauungsmöglichkeiten einer Liegenschaft.
Ein Schemakonzept zeigt die Möglichkeiten auf, z.B. wie viele Wohnungen / Häuser auf einer Liegenschaft erstellt werden können.
Normalerweise werden auch Nebennutzflächen (Keller und Garagen) mitgeplant. Das Schemakonzept arbeitet die Grundrisse noch nicht im Detail aus. Im Anschluss an das Schemakonzept können die Baukosten berechnet werden. Der Makler kann die Verkaufspreise der geplanten, schematisch dargestellten Verkaufsobjekte ermitteln. So entsteht die klassische Rückwärtsrechnung, d.h. man kann den relativen Landwert erhalten.
Ein aus Vertretern von Vermieter und Mieter paritätisch zusammengesetztes Gremium, das bei Mietstreitigkeiten eine Einigung zwischen den Parteien anstrebt.
Diese umfassen Bäche, Flüsse und ihre Ufer, besonders schöne sowie naturkundlich oder kulturgeschichtlich wertvolle Landschaften, bedeutende Ortsbilder, geschichtliche Stätten, Natur- und Kulturdenkmäler sowie Lebensräume für schutzwürdige Tiere und Pflanzen.
Auf nationaler Ebene unterscheidet man zwischen drei Zonen: Bauzonen, Landwirtschaftszonen und Schutzzonen.
Das kantonale Recht kann weitere Nutzungszonen vorsehen, so gibt es zum Beispiel im Kanton Zürich fünf Zonentypen. Neben den Freihaltezonen sind auch Bauzonen, Landwirtschaftzonen, Erholungszonen und Reserverzonen als solche definiert und geregelt.
Scuol – zu deutsch Schuls genannt – ist eine politische Gemeinde in der Region Engiadina Bassa/Val Müstair, des Schweizer Kantons Graubünden. Bis 1943 hiess der Ort offiziell Schuls und seither Scuol. Der Name Scuol stammt aus dem lateinischen vom Wort scopulus was Klippe bedeutet und bezieht sich auf den Standort der Kirche San Geer. Per 1. Januar 2015 fusionierte Scuol mit den fünf Gemeinden Ardez, Ftan, Guarda, Sent und Tarasp zur neuen Grossgemeinde Scuol und dies aufgrund der Zustimmung des Stimmvolkes mit über 80 Prozent. Mit 439 Quadratkilometern ist Scuol dadurch nun die flächengrösste Gemeinde der Schweiz und löste damit Glarus Süd ab. Zugleich ist sie mit knapp 4700 Einwohnern die grösste romanische Gemeinde im Bündnerland.
Aneinandergereihte und mit einem Pultdach versehene Gebäudeteile bilden in der Summe diese vor allem in Fabrikationsgebäuden und grossen Hallen realisierte Dachform. Dies wird in der Regel so angeordnet, dass der Lichteinfall von Norden kommt und dadurch eine im ganzen Raum gleichmässige Helligkeit ohne direkte Sonneneinstrahlung erreicht werden kann.
Synonym wird der Begriff Sägedach verwendet.
Langfristige Siedlungsplanung, um Konflikte zu vermeiden, Ressourcen zu schonen und attraktive Lebens- und Wirtschaftsräume zu erhalten.
Gebäude, die dank technologischer Steuerung und Überwachung der Energiezufuhr sehr viel Energie sparen.
Solarthermie wird meist zur Erzeugung von Warmwasser genutzt. Sie kann damit ein anderes Heizsystem ergänzen. Auch die Photovoltaik basiert auf der Sonnenenergie. Sie wird zur Stromproduktion genutzt und ergänzt eine Wärmepumpe. In der Schweiz ist das Potenzial für Solarthermie sehr gross.
Recht eines Stockwerkeigentümers, gemeinschaftliche Liegenschaftsteile wie Garten, Dachterrasse oder Parkplätze allein zu nutzen.
Symbolisch durchgeführte Handlung im Rahmen eines Festaktes zu Beginn der Bauarbeiten an einem Projekt.
Zeitlich begrenztes Verbot, ein Grundstück zu veräussern.
Die politische Gemeinde St. Moritz – auf rätoromanisch San Murezzan, auf italienisch San Maurizio, im Französischischen Saint-Moritz genannt – liegt im Kreis Oberengadin in der Region Maloja im Kanton Graubünden in der Schweiz. Die Einheimische gaben dem Dorf den lokalen Übername ils draguns – ‹die Drachen›. Im Orts-Wappen ist der heilige Mauritius abgebildet, der dem Dorf den Namen gibt. Weltruhm erreichte St. Moritz als Kurort und Wintersportplatz, in dem 1928 und 1948 Olympische Winterspiele abgehalten wurden.
Vertragliche Vereinbarung, wonach sich der Mietzins periodisch um einen frankenmässig festgelegten Betrag erhöht. Der Mietvertrag muss für mindestens drei Jahre abgeschlossen werden (Art. 269c OR).
Faktoren, die den Wert eines Standortes bestimmen. Dazu gehören sogenannt harte Faktoren wie der Steuerfuss oder die Infrastruktur und weiche Faktoren, also subjektiv gewichtete Eigenschaften wie Umweltqualität, Erholungsmöglichkeiten oder politische Verhältnisse.
Ein rein schweizerischer Begriff, der den jährlich von Gemeinden und Kanton festgelegten Steuersatz bezeichnet. Dieser Faktor wird im Verhältnis zum Grundtarif, der einfachen Staatssteuer, in Prozenten definiert und ergibt die Höhe der Gemeindesteuer. Dieser Steuerfuss kann innerhalb eines Kantons stark variieren, so liegt zum Beispiel 2021 im Kanton Zürich der tiefste bei 72% ohne Kirchensteuer (Kilchberg) und die höchsten bei 129% (Maschwanden, Wila und Wildberg)
Der Wert einer Liegenschaft ist Bestandteil des gesamten Reinvermögens und auf kantonaler Ebene zu versteuern, wobei auch hier die Grundsätze nicht in allen Kantonen einheitlich sind.
T
Jener Teil des Bauwesens, das sich mit unterirdischen Bauwerken befasst, die nicht zur Unterbringung von Menschen oder Tieren bestimmt sind.
Die gesellschaftliche Bewegung, in möglichst kleinen Häusern zu leben, stammt aus den USA und hat das Ziel, Ressourcen zu schonen und sich gleichzeitig auf das Wesentliche zu konzentrieren. Dort erhielt die Bewegung durch die Finanz- und Immobilienkriese ab 2008 auch starken Auftrieb. Als Tiny Houses werden freistehende und unbewegliche Wohneinheiten mit einer Fläche von maximal 45 m2 bezeichnet. In der Schweiz ist diese Wohnform wenig verbreitet, da es oft sehr schwierig ist, legal einen Stellplatz zu finden.
Gewölbt wie eine halbe liegende Tonne bildet dieses mit Tonziegeln eingedeckte Dach im Querschnitt den Teil eines Kreises. Die Dachfläche hat im Scheitelbereich eine Neigung von 7 bis 8 Grad und bis zu maximal 90 Grad an der Traufe.
Es ist damit stärker gewölbt als das deutlich flachere Bogendach.
Verhältnis zwischen dem Bruttolohn und den Ausgaben für eine Liegenschaft. Damit eine Hypothek getragen werden kann, sollte der in Prozent ausgedrückte Tragbarkeitgrad möglichst klein sein.
U
Bauliches Verändern einer bestehenden Immobilie, um sie heutigen und künftigen Bedürfnissen anzupassen. Umbauten umfassen auch Modernisierungen wie das Anpassen von Grundrissen usw. Umbau und Sanierung können zusammenfallen; die Grenzlinien sind fliessend.
Der Mietpreis einer Geschäftsräumlichkeit bemisst sich am Geschäftsverlauf des Mieters.
Aufgabe der Raumplanung ist es, Grundstücke einer Bauzone zuzuweisen. Wird im Zuge der Zuweisung eine Änderung der Zone, also der Nutzung der entsprechenden Parzelle, entschieden, bezeichnet man den Vorgang als Umzonung.
Sämtliche Massnahmen, die dem Erhalt des Soll-Zustands einer Liegenschaft dienen.
Unterhaltskosten sind Aufwendungen, die dazu dienen, eine Liegenschaft in ihrem Wert bzw. bisherigen Zustand zu erhalten. Man spricht deshalb von werterhaltenden Kosten. Werterhaltende Unterhaltskosten wie auch Versicherungsprämien, Verwaltungs- und Instandstellungskosten in Abzug gebracht werden. Bei selbstbewohnten Liegenschaften gehören Strom-, Wasser-, Hauswartskosten und ähnliches natürlich nicht zu diesen Unterhaltskosten und sind entsprechend nicht abzugsfähig.
Weitervermietung eines Mietobjekts oder Teilen davon durch den Mieter an Dritte.
V
Unter Verdichtung versteht man die Schaffung von Wohnraum durch den Verzicht auf Freiflächen, den Einsatz von höheren Gebäuden, die Nutzung von unterschiedlichen Bauweisen und die Erhöhung der Ausnützungsziffer.
Durch Verdichtung können die örtlichen Planungsbehörden mehr Wohnraum auf kleinerem Raum schaffen, wodurch mehr Menschen in die Region ziehen und die lokale Wirtschaft unterstützen können. Verdichtung kann außerdem zu einer Verbesserung der öffentlichen Verkehrsmittel, des Einkaufserlebnisses und des allgemeinen Stadterlebnisses beitragen.
Allerdings kann Verdichtung auch zu Verkehrsstaus, Lärm und einer Verschlechterung der Umweltqualität führen, wenn die Infrastruktur nicht an die gestiegene Nachfrage angepasst wird.
Diese Bewertungsmethode vergleicht anhand von Transaktionsdaten die Preise und geht davon aus, dass man aufgrund genügend grosser Datenbasis eine Regression der bezahlten zu den aktuellen Verkehrswerten machen kann. Sie wird insbesondere bei der Bewertung von Stockwerkeigentum (Wohnungen) oder bei Bauland verwendet.
In den Ginesta Verkaufspreisen ist die Liegenschaft gemäss notarieller Beglaubigung und alle unsere Vermittlerkosten enthalten, da diese vom Verkäufer beglichen werden. Nicht darin enthalten sind die Kosten für den Notar, die Eintragung ins Grundbuch, diese für die Errichtung eines Schuldbriefes, wenn die Liegenschaft teilweise mit einer Hypothek finanziert wird und abhängig vom Kanton allenfalls eine Handänderungssteuer
Die Verkehrsfläche ist gemäss SIA 416 (VF) ist jener Teil der Nettogeschossfläche (NGF), welcher ausschliesslich deren Erschliessung dient.
Im Wohnbau sind das z.B. Korridore, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugschächte.
Für die Berechnung der Ausnützung müssen je nach lokalem Baureglement die Verkehrsflächen mitberücksichtigt werden.
Der Verkehrswert ist ein Synonym zum Marktwert. Auch dieser Wert soll aufzeigen, wie viel eine Liegenschaft unter normalen Umständen bei einem Verkauf lösen kann.
Die vermietbare Fläche (VMF) ist die Fläche in einer Liegenschaft, welche effektiv vermietet werden kann. Sie setzt sich aus der Geschossfläche abzüglich der tragenden Konstruktionsfläche sowie den allgemeinen Gebäudeerschliessungsflächen zusammen.
Bei älteren Bestandesliegenschaften ohne CAD Informationen kann die vermietbare Fläche oft nicht nach dieser Norm berechnet werden.
Hier werden unter „Wohnfläche“ oft noch tragende und nicht tragende Zimmertrennwände einberechnet.
Die auf Kantons- und Gemeindeebene erhobene Steuer erfasst Liegenschaften im Privatvermögen abzüglich der Schulden.
Der Versicherungswert (oder Assekuranzwert) verkörpert den Neuwert der Liegenschaft. Man spricht auch vom Wiederbeschaffungswert. Im Assekuranzwert sind der Landwert und der Wert des Gartens sowie der Erschliessung nicht enthalten. Der Wert ist auch als Brandversicherungswert bekannt.
Er zeigt auf, was ein Eigentümer für den Wiederaufbau einer Liegenschaft erhält. Der Versicherungswert ist im Kanton Zürich ein Neuwert ohne Berücksichtigung der Alterung.
Er ist auch Basis für die Berechnung des Eigenmietwerts. Hier werden der Landwert (gemäss Lageklasse) und der Versicherungswert mittels einer Formel zum Steuerwert multipliziert.
Computeranimierte Bilder von geplanten Gebäuden, eingerichteten Wohn- oder Geschäftsräumen oder von städtebaulichen Situationen, die so real wirken, dass sie einen visuellen emotionalen Eindruck des Projekts vermitteln.
Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).
Der Inhaber des Vorkaufsrechts ist bei einem zukünftigen Verkauf einer Liegenschaft berechtigt, den Kaufvertrag zu unterschreiben, bevor Mitbewerber zum Zug kommen.
Immer wieder bieten wir Liegenschaften inklusive einem Vorprojekt an, das teilweise fixer Bestandteil des Angebotes und teilweise lediglich eine unverbindliche Empfehlung zur idealen Nutzung des Objektes darstellt. Vorprojekte werden üblicherweise in Auftrag gegeben, wenn die aktuelle Situation nicht mehr für eine zeitgemässe Nutzung taugt oder das mögliche Potential deutlich ungenügend genutzt wird.
W
Im Gegensatz zum Satteldach oder Giebeldach sind die Dachseiten hier auf allen vier Seiten geneigt und die kürzeren Seiten sind in der Regel symmetrisch angeordnet.
Die Vereinbarung einer sog. Wandelpön hat zum Inhalt, dass der Schuldner nach seiner Wahl gegen Leistung der Konventionalstrafe (=Wandelpön) vom Vertrag zurücktreten kann. Die Wandelpön ist erst geschuldet, wenn der Schuldner vom Vertrag zurücktritt. Ein Schadenersatzanspruch der Gläubigerin ist vermutungsweise ausgeschlossen (gleich wie beim Reugeld). Die Wandelpön ermöglicht mit anderen Worten die einseitige willkürliche Befreiung des Schuldners von der Hauptverpflichtung und bezweckt damit genau das Gegenteil der mit der Konventionalstrafe gewollten Verstärkung der Bindungswirkung. Funktional entspricht die Wandelpön dem Reugeld: Beide Instrumente erleichtern dem Schuldner die einseitige Befreiung von der Hauptverpflichtung.
Beispiel eines Anwendungsfalls der Wandelpön: Bei Hypothekardarlehen mit fester Laufzeit, wo vertraglich oder aufgrund feststehender Bankenpraxis die Möglichkeit besteht, dass der Hypothekarschuldner das Darlehen gegen Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig beendet.
Wärmeerzeuger sorgen für Heizung und Warmwasser in Gebäuden. Man kann sie in fossile Wärmeerzeuger, die CO2 freisetzen, und CO2-neutrale oder erneuerbare Wärmeerzeuger unterteilen.
Die Energie für Wärmepumpen stammt aus dem Boden, dem Grundwasser oder der Luft. Je nach Wärmequelle kann dasselbe System auch zur Kühlung genutzt werden (vor allem bei Erdwärmesonden). Die Erstellung von Wärmepumpen ist zwar in vielen Fällen relativ teuer, dafür sind sie im Betrieb eher günstig. Da sie für den Betrieb auf Strom angewiesen sind, werden wir sie oft im Zusammenspiel mit Photovoltaik-Anlagen genutzt.
Die Wertquote spiegelt den Anteil einer Wohneinheit am Gesamtwert des Gebäudes wieder. Sie hält auch den Umfang der Beteiligung des Stockwerkeigentümers an den Rechten und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft fest.
Als wertvermehrende Investitionen gelten:
– Neue Bestandteile, die vorher nicht vorhanden waren wie z.B. energetische Sanierungen, ein Cheminée oder eine Sauna.
– Ersatz von Bestandteilen durch solche von deutlich höherer Wertigkeit wie z.B. Ersatz von Spannteppich durch Parkett oder Einbau einer hochwertigeren und besser ausgestatten Küche.
– Vergrösserung des Gebäudevolumens.
Im Gegensatz zur Wertvermehrung steht der Werterhalt. Das ist der Fall, wenn zum Beispiel ein abgewetzter Spannteppich durch einen in Qualität und Preis gleichwertigen ersetzt wird oder alles frisch gestrichen wird.
Berechnung der Wirtschaftlichkeit eines Projektes oder einer Investition.
Anzahl Bewohner pro Wohnraum.
Zur Berechnung der gesamten Haupt- bzw. Wohnfläche einer Liegenschaft werden die Einzelflächen folgender Räume addiert: Entrée, Wohnen, Essen, WC, Bad, Küche, Einbauküchenmöbel, Vorratsräume, Einbauschränke, Korridore, interne Treppen, Büroräume, Öfen und Cheminées. Wintergärten dürfen, sofern sie das gesamte Jahr über bewohn- und beheizbar sind, ebenfalls zur Wohnfläche mit dazu gerechnet werden
Nicht dazu gerechnet werden dürfen hingegen die Nebennutzungsflächen wie Balkone, unbeheizte Wintergärten, Terrassen, Garagen, Estrich-, Keller-, Bastel- und Veloräume.
Berechtigt denjenigen, zu dessen Gunsten es vereinbart ist, eine Liegenschaft oder Einheiten davon zu bewohnen. In vielen Fällen wird ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen, das ohne eine Befristung auskommt. Es muss als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die das Wohnrecht auf die eingetragene Person beschränkt oder als dingliches Recht, das auch für Familienangehörige oder Pflegepersonal des Wohnrechtinhabers gilt, im Grundbuch eingetragen werden.
Wohnzone ist die Bezeichnung für eine Zone, die durch den Zonenplan des jeweiligen Gebiets definiert wird und in der bestimmte Gebäude errichtet werden dürfen. Wohnzonen werden normalerweise nach den Beschränkungen für die Art, Höhe und Geschossfläche der Gebäude klassifiziert, die in ihnen erstellt werden dürfen.
In der Schweiz gibt es drei reine Wohnzonen: W1 (eingeschossiger Wohnbau), W2 (zweigeschossiger Wohnbau) und W3 (dreigeschossiger Wohnbau). In diesen Zonen dürfen Gebäude bis zu einer bestimmten Höhe und mit einer bestimmten Geschossflächenzahl errichtet werden.
Die Ausnützungsziffer respektive die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Gebäudefläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche gebaut werden darf.
Ein vielgeschossiger und vertikal orientierter Bau, der meist als Wohn-, Büro und Geschäftsliegenschaft genutzt wird und eine Gesamthöhe ab 150 Meter aufweist. In der Schweiz erfüllen das aktuell lediglich zwei Gebäude: Der Roche-Turm 1 und 2 mit Höhen von 178 und 205 Metern.
Gebäude mit dieser Nutzungsart und einer Höhe ab 30 Metern gelten gemäss schweizerischer Definition der Vereinigung der kantonalen Gebäudeversicherungen als Hochhaus.
Z
Beziffert den Betrag für die Neuanschaffung oder die Wiederherstellung einer Sache abzüglich der Wertminderung, die diese Sache infolge Abnützung oder Alter erfährt.
Eine Sonderform des Walmdachs, bei der die vier Dachflächen an einem Punkt ohne First zusammenlaufen. Eine sehr geeignete Dachform auch für Gebäude mit mehr als vier Ecken.
Ungeregeltes Wachstum von Wohn- oder Gewerberaum auf unbebautes Gemeindegebiet hinaus. Je mehr Fläche bebaut ist und je geringer bereits bebaute Grundstücke ausgenützt sind, umso stärker ist die Zersiedelung.
Als ganze Zimmer zählt man Wohn-, Schlaf-, Kinder- und Arbeitszimmer. Nicht als Zimmer gelten das Bad, die Küche und der Flur. Für halbe Zimmer besteht in der Schweiz keine rechtlich gültige Definition, hier hat sich aber folgende Usanz eingebürgert: Natürlich belichtete und belüftete Flächen, die nicht als Zimmer angerechnet werden können, gelten als halbe Zimmer bei einer grossen Wohnküche ab 12 m2, einem mindestens 6 m2 grossen Essbereich in der Küche oder einem Vorraum oder Flur mit mindestens 6 m2 Fläche.
Hypothekarform, bei der sich die Zinszahlungen nach einem bestimmten Schlüssel über die festgelegte Laufzeit verteilen.
Der Zonenplan zeigt auf, welche Gebiete einer Gemeinde oder Stadt in welcher Zone sind.
Man unterscheidet zwischen Bauzonen und Zonen ausserhalb des Baugebiets (Wälder, Reservezonen, Landwirtschaftliche Flächen).
Der Zonenplan zeigt normerweise auf, in welcher Zone eine Parzelle liegt. Mittels der Bau- und Zonenordnung (BZO) können die genauen Baumöglichkeiten ermittelt werden.
Gibt alle Zuzüge innerhalb eines bestimmten Gebiets in einem bestimmten Zeitraum an.
Als solche gelten Wohnungen, die nicht dauerhaft genutzt werden, nicht zu Berufs- oder Ausbildungszwecken verwendet werden und keinen touristischen Bewirtschaftungszweck erfüllen.
Das per 1. Januar 2016 in Kraft getretene Gesetz ist die Umsetzung des Volksentscheides vom 11. März 2012 der angenommenen Volksinitiative «Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen», umgangssprachlich die «Zweitwohnungsinitiative». Das Gesetzt verbietet allen Gemeinden in der Schweiz, in denen der Anteil von Zweitwohnungen mehr als 20 Prozent beträgt, die Erstellung neuer Zweitwohnungen bzw. die Erteilung entsprechender Baubewilligungen.
Zeitlich beschränkte, flexible, häufig nicht rein ökonomisch orientierte, mit geringen Investitionen durchführbare Übergangsnutzung von brachgefallenen Räumen oder Flächen, bevor diese wieder für eine langfristige Nutzung zur Verfügung stehen.
Ü
Die Überbauungsstudie ist ein Synonym zum Schemakonzept.
Die Überbauungsstudie oder auch Schemakonzept ist ein grobes Überbauungskonzept für eine Liegenschaft. Ein Architekt ermittelt aufgrund der öffentlich-rechtlichen (Bauordnung), der privat-rechtlichen (Grundbuchauszug, Dienstbarkeiten) sowie der geografischen/topografischen Gegebenheiten die Bebauungsmöglichkeiten einer Liegenschaft.
So sind die baulichen Möglichkeiten erkennbar, z.B. wie viele Wohnungen / Häuser auf einer Liegenschaft erstellt werden können. Normalerweise werden auch Nebennutzflächen (Keller und Garagen) mitgeplant. Die Studie arbeitet die Grundrisse noch nicht im Detail aus. Im Anschluss können die Baukosten berechnet werden. Der Makler kann die Verkaufspreise der geplanten, schematisch dargestellten Verkaufsobjekte ermitteln. So entsteht die klassische Rückwärtsrechnung, d.h. man kann den relativen Landwert erhalten.
Verhältnis zwischen Gebäudefläche und Grundstücksfläche, das die maximal zulässige Überbauung des Grundstücks definiert.
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