Mehrfamilienhaus-Check-up: die Grundlage für fundierte Entscheide

Ein umfassender Blick auf die Liegenschaft

Eine fundierte Liegenschaftsanalyse schafft dafür die nötige Transparenz. Sie zeigt auf, wie sich Kosten und Erträge zusammensetzen, ob die Mietzinseinnahmen marktgerecht sind, welche Investitionen anstehen, wie der aktuelle Wert hergeleitet werden kann und welche Optimierungsmöglichkeiten bestehen. Dabei betrachten wir eine Immobilie nicht isoliert, sondern immer im Zusammenspiel von Lage, Zustand, Nutzung, Finanzierung und Rendite.

1. Die Ausgangslage erfassen

Am Anfang jeder Analyse steht die sorgfältige Aufnahme der wichtigsten Eckdaten. Dazu gehören unter anderem Adresse, Lage, Grundstücksfläche, Gebäudevolumen, Baujahr, Sanierungsstand, Nutzung, Anzahl Einheiten, Parkplätze sowie bestehende Mietverhältnisse. Auch die Eigentümerstruktur, der Anlagezweck und eine allfällige bestehende Finanzierung fliessen in die Betrachtung ein.

Diese Informationen bilden die Grundlage für alle weiteren Schritte. Eine Liegenschaft in gutem Zustand mit stabilen Mietverhältnissen ist anders zu beurteilen als ein Objekt mit Sanierungsbedarf, Leerständen oder unklaren Vertragsgrundlagen. Deshalb geht es in dieser ersten Phase nicht nur darum, Daten zu sammeln, sondern um ein ganzheitliches Verständnis der Immobilie.

Ebenso wichtig ist die Einordnung der Lage. Makro- und Mikrolage beeinflussen sowohl die Vermietbarkeit als auch den Wert einer Liegenschaft. Faktoren wie Erreichbarkeit, Umgebung, Nachfrage, Infrastruktur, Aussicht, Immissionen oder Entwicklungspotenzial des Standorts können die Beurteilung wesentlich prägen.

2. Die Kostenstruktur analysieren

Nach der Erfassung der Ausgangslage folgt die Analyse der laufenden Kosten. Dabei unterscheiden wir zwischen Kosten, die grundsätzlich auf Mieterinnen und Mieter überwälzt werden können, und Kosten, die bei der Eigentümerschaft verbleiben.

Zu den verrechenbaren Nebenkosten gehören je nach Mietvertrag und Abrechnungssystem beispielsweise Heiz- und Warmwasserkosten, Wasser und Abwasser, Allgemeinstrom, Hauswartung, Servicekosten oder weitere gebäudebezogene Nebenkosten. In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass solche Kosten nicht vollständig oder nicht korrekt weiterverrechnet werden. Gründe dafür können ältere Mietverträge, Pauschalen, fehlende Abrechnungen oder unklare Vereinbarungen sein.

Daneben werden die nicht verrechenbaren Betriebskosten betrachtet. Dazu zählen beispielsweise Versicherungen, Reparaturen, Verwaltungskosten, Leerstände oder ausserordentliche Aufwendungen. Für eine realistische Einschätzung ist es wichtig, nicht nur ein einzelnes Jahr zu betrachten. Einzelne Kostenpositionen können durch Sanierungen, Mieterwechsel oder Sondereffekte verzerrt sein. Deshalb analysieren wir, soweit möglich, mehrere Jahre und leiten daraus ein nachhaltiges Kostenniveau ab.

Ziel dieser Kostenanalyse ist es, Transparenz zu schaffen: Welche Kosten fallen regelmässig an? Welche Positionen sind ausserordentlich? Wo bestehen Einsparpotenziale? Und welche Kosten könnten allenfalls verursachergerechter verteilt werden?

3. Die Erträge und Mietzinseinnahmen prüfen

Die Ertragsanalyse ist ein zentraler Bestandteil jeder Liegenschaftsbeurteilung. Im Fokus stehen die aktuellen Mietzinseinnahmen, die Mietvertragsstruktur und das Verhältnis zwischen Ist-Mieten und möglichen Marktmieten.

Dazu wird ein Mieterspiegel erstellt oder überprüft. Dieser zeigt unter anderem die einzelnen Einheiten, Mietparteien, Vertragsbeginn, Nettomieten, Nebenkosten, Flächen, Parkplätze, Mietzinsbasen und frühere Anpassungen. Auf dieser Grundlage lässt sich beurteilen, ob die aktuelle Ertragssituation nachhaltig und marktgerecht ist.

Besonders relevant ist die Frage, ob Mietzinspotenzial vorhanden ist. Dieses kann sich aus verschiedenen Faktoren ergeben: aus einer veränderten Referenzzinsbasis, aus Teuerung und Kostenständen, aus unterdurchschnittlichen Bestandesmieten oder aus höheren Marktmieten bei Neu- und Wiedervermietungen. Gleichzeitig ist zu beachten, dass nicht jedes theoretische Potenzial sofort realisierbar ist. Mietrechtliche Vorgaben, bestehende Verträge und die Marktsituation setzen klare Rahmenbedingungen.

Eine sorgfältige Ertragsanalyse zeigt deshalb nicht nur, was möglich wäre, sondern auch, was realistisch und sinnvoll umsetzbar ist.

4. Investitionen und Sanierungsbedarf beurteilen

Eine Immobilie muss laufend unterhalten und periodisch erneuert werden. Deshalb prüfen wir, ob kurz-, mittel- oder langfristig Investitionen anstehen. Dazu gehören beispielsweise Sanierungen an der Gebäudehülle, dem Dach, an Fenstern, an der Haustechnik, an Küchen, an Bädern, der Umgebung oder gemeinschaftlichen Bereichen.

Dabei unterscheiden wir zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen. Werterhaltende Investitionen dienen dazu, die bestehende Substanz zu sichern. Wertvermehrende Investitionen können hingegen den Standard erhöhen, die Vermietbarkeit verbessern oder zusätzliche Erträge ermöglichen.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist diese Unterscheidung entscheidend. Nicht jede Investition führt automatisch zu einem höheren Wert oder einer besseren Rendite. Deshalb betrachten wir geplante oder notwendige Massnahmen immer im Verhältnis zu ihrem Nutzen. Eine Investition ist besonders dann interessant, wenn sie langfristig zu tieferen Kosten, höheren Mieterträgen, geringeren Leerständen oder einer klaren Marktaufwertung führt.

5. Den Wert der Liegenschaft herleiten

Auf Basis von Ertrag, Kosten, Zustand und Marktumfeld wird der Wert der Liegenschaft beurteilt. Bei Renditeliegenschaften steht häufig der Ertragswert im Zentrum. Dabei werden die nachhaltigen Mietzinseinnahmen mit einem angemessenen Kapitalisierungssatz bewertet.

Der Kapitalisierungssatz berücksichtigt verschiedene Faktoren: das allgemeine Zinsniveau, immobilienbezogene Risiken, Verwaltungsaufwand, Unterhalt, Leerstandsrisiko und Rückstellungen für zukünftige Erneuerungen. Je nach Lage, Zustand, Objektqualität und Marktnachfrage kann dieser Satz unterschiedlich ausfallen.

Neben dem heutigen Wert kann auch ein Potenzialwert betrachtet werden. Dieser zeigt, wie sich der Wert entwickeln könnte, wenn Mietzinseinnahmen optimiert, Nebenkosten korrekt verrechnet oder wertsteigernde Massnahmen umgesetzt werden. Dadurch wird sichtbar, ob in der Liegenschaft stille Reserven vorhanden sind und welche Faktoren den Wert besonders beeinflussen.

Eine nachvollziehbare Wertbeurteilung ist nicht nur für einen möglichen Verkauf relevant. Sie dient auch als Grundlage für Finanzierungsentscheide, Nachfolgeplanung, Portfolioüberlegungen oder Investitionsentscheide.

6. Die Finanzierungsstruktur überprüfen

Die Finanzierung hat einen wesentlichen Einfluss auf Cashflow, Risiko und Eigenkapitalrendite. Deshalb analysieren wir, wie eine Liegenschaft heute finanziert ist und welche Auswirkungen alternative Finanzierungsvarianten hätten.

Ein geringer Fremdkapitalanteil bietet Sicherheit und reduziert Zinsrisiken. Gleichzeitig kann ein angemessener Einsatz von Fremdkapital die Rendite auf dem eingesetzten Eigenkapital erhöhen. Dieser sogenannte Leverage-Effekt entsteht, wenn die Gesamtrendite der Liegenschaft höher ist als die Finanzierungskosten.

Eine höhere Verschuldung ist jedoch nicht automatisch besser. Sie erhöht die Abhängigkeit von Zinsentwicklungen, Tragbarkeit und Marktwerten. Deshalb werden verschiedene Varianten nicht nur rechnerisch, sondern auch strategisch beurteilt. Entscheidend ist, dass die Finanzierungsstruktur zur Eigentümerschaft, zur Risikobereitschaft und zum Anlageziel passt.

7. Rendite und Cashflow berechnen

Eine Liegenschaft sollte nicht nur anhand ihres Marktwerts beurteilt werden. Ebenso wichtig ist die Frage, welchen laufenden Ertrag sie nach Abzug aller relevanten Kosten erzielt. Deshalb berechnen wir den Netto-Cashflow und leiten daraus verschiedene Renditekennzahlen ab.

Dabei werden die Mietzinseinnahmen den laufenden Kosten gegenübergestellt. Je nach Betrachtung werden auch Finanzierungskosten berücksichtigt. So lässt sich erkennen, wie profitabel die Liegenschaft heute ist und wie sich Veränderungen bei Kosten, Mieten oder Finanzierung auf die Rendite auswirken.

Besonders wertvoll ist der Vergleich zwischen aktuellem und potenziellem Cashflow. Dieser zeigt auf, welche Verbesserung möglich wäre, wenn Kosten optimiert, Nebenkosten korrekt verrechnet, Mietzinseinnahmen angepasst oder Leerstände reduziert werden. Die Renditeanalyse macht damit sichtbar, welche Massnahmen den grössten wirtschaftlichen Effekt haben.

8. Optimierungsmöglichkeiten ableiten

Am Ende der Analyse werden die wichtigsten Erkenntnisse zusammengeführt. Daraus entstehen konkrete Handlungsmöglichkeiten. Diese können je nach Objekt sehr unterschiedlich sein.

Typische Massnahmen sind die Überprüfung von Mietverträgen, die Einführung oder Anpassung einer Nebenkostenabrechnung, die Realisierung von Marktmieten bei Neuvermietungen, die Prüfung von Investitionen mit klarem Nutzen, die Reduktion unnötiger Kosten oder die Anpassung der Finanzierungsstruktur.

Wichtig ist, Massnahmen zu priorisieren. Nicht alles muss sofort umgesetzt werden. Manche Schritte sind dringlich, weil sie direkte finanzielle Auswirkungen haben. Andere sind mittel- oder langfristig sinnvoll, etwa im Zusammenhang mit Sanierungen, Strategiefragen oder Portfolioentscheiden.

Fazit

Eine professionelle Liegenschaftsanalyse verbindet Zahlen, Marktkenntnis und strategisches Denken. Sie zeigt, wie eine Immobilie heute dasteht, welche Erträge sie erwirtschaftet, welche Kosten anfallen, welcher Wert realistisch ist und wo Potenzial für Verbesserungen besteht.

Der Nutzen liegt vor allem in der Transparenz. Eigentümerinnen und Eigentümer erhalten eine klare Entscheidungsgrundlage und können ihre Immobilie gezielt weiterentwickeln. Ob Halten, Optimieren, Finanzieren, Sanieren oder Verkaufen: Wer die wirtschaftlichen Zusammenhänge seiner Liegenschaft kennt, kann fundierte und nachhaltige Entscheidungen treffen.

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Den Check-up für Mehrfamilienhäuser mit bis zu zehn Einheiten bieten wir Ihnen kostenlos an. Für grössere Liegenschaften erstellen wir gerne eine individuelle Offerte.

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