Liegenschaftssteuer, Eigenmietwert & Co.: Ein Leitfaden für den ersten Immobilienkauf

Sie planen, zum ersten Mal Wohneigentum zu kaufen? Dann beschäftigen Sie sich wahrscheinlich mit Themen wie Eigenkapital, Hypotheken und Notarterminen. Spätestens bei der Finanzierung oder dem ersten Gespräch mit Steuerexperten tauchen jedoch Begriffe auf, die viele Kaufinteressenten verunsichern: Liegenschaftssteuer, Eigenmietwert, Vermögenssteuer oder Grundstückgewinnsteuer.

In diesem Leitfaden erklären wir die wichtigsten Steuerbegriffe rund um Wohneigentum einfach und verständlich – damit Sie Ihren ersten Immobilienkauf gut informiert angehen können.

Die gute Nachricht vorweg

Viele Menschen befürchten, dass mit dem Kauf einer Immobilie zahlreiche neue Steuern auf sie zukommen. Tatsächlich ist das Schweizer Steuersystem rund um Wohneigentum überschaubarer, als es zunächst scheint. Die meisten Steuerbegriffe betreffen unterschiedliche Lebensphasen: den Kauf, den Besitz oder den späteren Verkauf einer Immobilie.

Wer die wichtigsten Begriffe kennt, kann finanzielle Überraschungen vermeiden und seine langfristigen Kosten besser einschätzen.

Gibt es in der Schweiz eine Liegenschaftssteuer?

Wer im Internet nach dem Begriff «Liegenschaftssteuer» sucht, meint oft ganz allgemein die Steuern rund um Wohneigentum. Tatsächlich handelt es sich dabei jedoch um eine spezifische Steuer, die nicht überall in der Schweiz erhoben wird. Nur folgende Kantone erheben heute eine Liegenschaftssteuer oder eine vergleichbare Steuer auf Immobilienbesitz: Bern, Freiburg, Luzern, Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, Graubünden, Thurgau, Tessin, Waadt, Wallis, Neuenburg, Genf, Jura. Je nach Kanton und Gemeinde können unterschiedliche Regelungen gelten. Für die meisten Eigentümer sind in der Praxis andere Steuerarten deutlich relevanter. Dazu gehören insbesondere der Eigenmietwert, die Vermögenssteuer und die Grundstückgewinnsteuer.

Wer heute in einem Kanton ohne Liegenschaftssteuer Wohneigentum besitzt, sollte die politische Entwicklung aufmerksam verfolgen. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts könnten insbesondere Kantone mit vielen Zweitwohnungen neue Liegenschaftssteuern einführen, um die wegfallenden Steuereinnahmen zu kompensieren. Was auf den ersten Blick wie eine Steuerentlastung erscheint, könnte somit an anderer Stelle wieder ausgeglichen werden.

Der Eigenmietwert, die wohl bekannteste Immobiliensteuer

Der Eigenmietwert sorgt regelmässig für Diskussionen. Dahinter steckt die Überlegung, dass Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen, einen finanziellen Vorteil gegenüber Vermietern haben, welche die Mieteinnahmen versteuern.

Deshalb wird ein fiktiver Mietertrag als Einkommen versteuert. Dieser Betrag wird von den Steuerbehörden festgelegt und liegt in der Regel bei 60-70 Prozent einer tatsächlich erzielbaren Marktmiete.

Für viele Erstkäufer ist der Eigenmietwert zunächst überraschend. Gleichzeitig dürfen Eigentümer verschiedene Kosten von den Steuern abziehen, beispielsweise Hypothekarzinsen oder werterhaltende Unterhaltskosten.

Die Vermögenssteuer auf Wohneigentum

Eine Immobilie gehört zum Vermögen und muss entsprechend in der Steuererklärung angegeben werden.

Dabei wird nicht der aktuelle Marktwert berücksichtigt, sondern ein amtlicher Steuerwert. Dieser liegt meist 60-70 Prozent des Verkaufspreises, bei älteren Liegenschaften liegt der Steuerwert allerdings deutlich tiefer. Hier kann ein Wohneigentümer Steuern sparen, da er rund 30-40 Prozent des Immobilienwerts nicht als Vermögen besteuern muss.

Mit dem Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses verändert sich die Zusammensetzung des Vermögens. Da Immobilien in der Regel unter dem Marktwert besteuert werden und gleichzeitig Hypothekarschulden vom Vermögen abgezogen werden können, kann sich die Vermögenssteuer je nach Finanzierungssituation reduzieren.

Welche Kosten können Eigentümer steuerlich abziehen?

Dieser Punkt wird von vielen Erstkäufern unterschätzt. Wer Wohneigentum besitzt, kann verschiedene Ausgaben steuerlich geltend machen. Dazu gehören unter anderem:

• Hypothekarzinsen
• Werterhaltende Renovationen und Unterhaltsarbeiten
• Kosten der Gebäudeversicherungen
• Verwaltungskosten bei vermieteten Objekten

Energetische Sanierungen werden in vielen Fällen zusätzlich steuerlich begünstigt. Dazu können beispielsweise der Ersatz einer Heizung, die Verbesserung der Wärmedämmung oder die Installation einer Solaranlage gehören.

Es lohnt sich daher, Belege sorgfältig über 30-40 Jahre aufzubewahren und grössere Investitionen frühzeitig mit einem Steuerberater zu besprechen.

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Kauf an?

Beim Erwerb einer Immobilie entstehen neben dem Kaufpreis verschiedene Gebühren und Nebenkosten, die Käufer frühzeitig in ihre Finanzplanung einbeziehen sollten. Dazu gehören insbesondere:

• Notariatskosten
• Grundbuchgebühren
• Gebühren für die Errichtung von Schuldbriefen
• Je nach Kanton die Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer wird erhoben, wenn eine Liegenschaft oder ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises oder des amtlichen Verkehrswerts berechnet und fällt einmalig beim Eigentumsübergang an.

Ob und in welcher Höhe diese Steuer erhoben wird, hängt vom jeweiligen Kanton ab. Während einige Kantone keine Handänderungssteuer kennen, wird sie andernorts vom Käufer allein oder gemeinsam von Käufer und Verkäufer getragen. Je nach Standort können dadurch zusätzliche Kosten von mehreren Tausend Franken entstehen.

Neben den Erwerbskosten lohnt es sich auch, die spätere steuerliche Situation im Blick zu behalten. Wertvermehrende Investitionen, beispielsweise ein Wintergarten, ein Dachausbau oder eine hochwertige Küchenerneuerung, können bei einem späteren Verkauf in der Regel vom steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden. Deshalb empfiehlt es sich, entsprechende Rechnungen und Belege sorgfältig aufzubewahren. So lassen sich die Steuerfolgen eines späteren Verkaufs oftmals deutlich reduzieren.

Steuerbegriffe verstehen schafft Sicherheit

Der erste Immobilienkauf ist eine der grössten finanziellen Entscheidungen im Leben. Umso wichtiger ist es, die wichtigsten steuerlichen Zusammenhänge zu verstehen.

Eigenmietwert, Vermögenssteuer, Grundstückgewinnsteuer oder Liegenschaftssteuer mögen auf den ersten Blick kompliziert erscheinen. Wer jedoch weiss, wann welche Steuer relevant wird, kann die finanziellen Auswirkungen besser einschätzen und fundierte Entscheidungen treffen.

Fragen zu Liegenschaftssteuern?

Eine professionelle Beratung hilft dabei, die individuelle Situation zu beurteilen und den Traum vom Eigenheim auf ein solides Fundament zu stellen. Melden Sie sich für ein kostenloses Erstgespräch, wir freuen uns auf Sie.

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Wann wird die Grundstückgewinnsteuer fällig?

Die Grundstückgewinnsteuer fällt erst beim Verkauf einer Immobilie an, sofern dabei ein Gewinn erzielt wird. Die Höhe der Steuer hängt unter anderem vom erzielten Gewinn, der Haltedauer und den kantonalen Vorschriften ab.

Welche Kosten kann ich als Eigentümer von den Steuern abziehen?

Es können Hypothekarzinsen, werterhaltende Unterhaltsarbeiten sowie werterhaltende Renovationen steuerlich geltend gemacht werden. Auch energetische Sanierungen werden häufig steuerlich begünstigt. Welche Abzüge möglich sind, richtet sich nach den kantonalen Bestimmungen.

Muss ich als Eigentümer jedes Jahr eine Liegenschaftssteuer bezahlen?

Das hängt vom jeweiligen Kanton und teilweise auch von der Gemeinde ab. Während einige Kantone eine Liegenschaftssteuer erheben, kennen andere diese Steuer nicht. Unabhängig davon müssen Eigentümer jedoch in der Regel den Eigenmietwert (bis ins Jahr 2028) und den Steuerwert ihrer Immobilie in der Steuererklärung berücksichtigen.

Warum ist eine frühzeitige Beratung zu Steuern und Finanzierung sinnvoll? 

Eine professionelle Beratung ermöglicht es, steuerliche Auswirkungen frühzeitig zu prüfen und finanzielle Entscheidungen optimal vorzubereiten. So lassen sich mögliche Steuerfolgen, Hypothekarfragen und Investitionsentscheidungen besser planen.

Welche Kosten entstehen zusätzlich beim Verkauf? 

Neben möglichen Steuern können beim Verkauf weitere Kosten entstehen, etwa für Notariat, Grundbuch, Vermarktung oder die vorzeitige Auflösung einer Hypothek. Eine frühzeitige Planung hilft, diese Kosten realistisch einzuschätzen. 

Was passiert mit der bestehenden Hypothek beim Verkauf? 

Beim Verkauf einer Immobilie wird die bestehende Hypothek in der Regel mit dem Verkaufserlös zurückbezahlt. Falls die Hypothek noch eine feste Laufzeit hat, kann unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. 

Kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden? 

In bestimmten Fällen ist ein Steueraufschub möglich, etwa wenn der Verkaufserlös wieder in eine selbstgenutzte Ersatzimmobilie investiert wird. Dabei wird die Steuer nicht sofort fällig, sondern auf den späteren Verkauf der neuen Immobilie übertragen. 

Was ist die Grundstückgewinnsteuer? 

Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Gewinn erhoben, der beim Verkauf einer Immobilie entsteht. Sie ergibt sich aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis, abzüglich bestimmter Investitionen oder wertvermehrender Renovationen. Die Höhe der Steuer hängt vom Kanton sowie von der Dauer des Besitzes ab.