Zwischen Sanierung und Zukunftsentscheid: was der Eigenmietwert wirklich auslöst

Die Diskussion um den Eigenmietwert hat die Schweizer Politik über Jahre beschäftigt. Mit der beschlossenen Abschaffung per 1. Januar 2029 scheint das Thema für viele Eigentümer abgeschlossen. Tatsächlich beginnt jetzt jedoch die Phase, in der die Folgen des Systemwechsels konkret werden. Denn mit dem Eigenmietwert fallen auch wichtige steuerliche Abzugsmöglichkeiten weg. Wer heute sein Dach saniert, die Heizung ersetzt oder die Gebäudehülle energetisch verbessert, kann die Kosten im Rahmen der geltenden Regeln als werterhaltenden Unterhalt steuerlich geltend machen. Nach dem Systemwechsel wird dies bei selbst genutztem Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr möglich sein.

Die entscheidende Frage für Eigentümer lautet deshalb nicht, ob die Reform gut oder schlecht ist. Viel wichtiger ist: Welche Auswirkungen hat sie auf den langfristigen Wert der eigenen Liegenschaft? In den Regionen March, Höfe und Einsiedeln zählt Wohneigentum für viele Familien zum grössten Vermögenswert überhaupt. Während in Gemeinden wie Freienbach, Wollerau oder Feusisberg Einfamilienhäuser häufig Preise von mehreren Millionen Franken erreichen, ist auch in Einsiedeln und der March die Nachfrage nach Wohneigentum in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Entsprechend gross sind die finanziellen Auswirkungen jeder grösseren Investitionsentscheidung.

Nicht jede Renovation wird gleich behandelt

Wer heute eine selbstbewohnte Liegenschaft saniert, profitiert von einem wichtigen Grundsatz des Schweizer Steuerrechts: Werterhaltende Investitionen können in der Regel vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Dazu gehören beispielsweise der Ersatz einer Heizung, die Erneuerung des Dachs, neue Fenster oder die Sanierung der Gebäudehülle. Anders verhält es sich bei wertvermehrenden Investitionen wie einem Anbau, einer zusätzlichen Garage oder einer Wohnraumerweiterung. Solche Massnahmen waren bereits bisher steuerlich nicht abzugsfähig.

Genau dieser Unterschied wird in der öffentlichen Diskussion häufig übersehen. Ein hochwertig renoviertes Badezimmer beispielsweise mag für einen Eigentümer eine erhebliche Investition darstellen, die das Lebensgefühl enorm gesteigert hat. Für die Steuerbehörden gilt jedoch nicht der persönliche Geschmack, sondern die Frage, ob damit der bisherige Zustand erhalten oder ein zusätzlicher Mehrwert geschaffen wird.

Für Eigentümer bedeutet dies: Die entscheidende Frage lautet nicht, ob investiert wird, sondern welche Investitionen langfristig den grössten Nutzen für die Liegenschaft schaffen.

Genau deshalb sollte die Diskussion nicht allein steuerlich geführt werden. Nicht jede Investition ist steuerlich abzugsfähig oder erhöht automatisch den Marktwert. Entscheidend bleibt, welche Massnahmen die technische Qualität, Energieeffizienz und langfristige Attraktivität einer Immobilie tatsächlich verbessern. Im Falle eines Verkaufs wirken wertmehrende Investitionen sich jedoch meist positiv auf den Verkaufspreis aus, während werterhaltende Investitionen die Verkaufschancen erhöhen.

Der eigentliche Systemwechsel betrifft nicht die Steuerrechnung, sondern die Investitionsrechnung

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt nicht nur die Besteuerung eines fiktiven Mietertrags. Gleichzeitig fallen bei selbstgenutztem Wohneigentum die bisherigen Unterhaltsabzüge weitgehend weg – und zwar sowohl bei der direkten Bundessteuer als auch bei den kantonalen und kommunalen Steuern.

Genau hier entsteht ein Aspekt, der für Eigentümer oft relevanter ist als die Steuerersparnis selbst: Wer heute beispielsweise eine umfassende Dach-, Fassaden- oder Heizungsmodernisierung für 200’000 Franken plant, kann die Kosten je nach Einkommen und Wohnort über mehrere Jahre steuerlich geltend machen. Bei höheren Grenzsteuersätzen reduziert sich die effektive finanzielle Belastung dadurch teilweise um mehrere Zehntausend Franken. Ab 2029 verändert sich diese Rechnung. Die Investition bleibt wirtschaftlich sinnvoll, der steuerliche Mitfinanzierungseffekt fällt jedoch weg.

Für Eigentümer bedeutet das nicht, dass Renovationen unattraktiver werden. Es bedeutet vielmehr, dass künftig stärker zwischen notwendigen Investitionen, werterhaltenden Massnahmen und reinen Komfortverbesserungen unterschieden werden dürfte.

Warum der Zustand einer Immobilie künftig noch wichtiger werden könnte

Die Region Ausserschwyz profitiert von einer hohen Wohnqualität, einer attraktiven Lage und einer langfristig stabilen Nachfrage nach Wohneigentum. Diese Faktoren sprechen auch künftig für einen robusten Immobilienmarkt.

Trotzdem beobachten Marktteilnehmer bereits heute, dass Kaufinteressenten den technischen Zustand einer Liegenschaft genauer prüfen als noch vor einigen Jahren. Energiekosten, Heizungssysteme, Gebäudehülle und absehbare Investitionen werden zunehmend in die Kaufentscheidung einbezogen. Dabei geht es weniger um die Frage, ob eine Immobilie modern oder alt ist. Entscheidend ist vielmehr, ob notwendige Investitionen nachvollziehbar vorgenommen und dokumentiert wurden.

Wer beispielsweise in den vergangenen Jahren Dach, Fenster, Heizung oder Fassade erneuert hat, schafft damit nicht nur Wohnqualität, sondern häufig auch Transparenz und Planungssicherheit für zukünftige Käufer. Umgekehrt dürften Käufer bei Objekten mit erheblichem Investitionsbedarf genauer rechnen als bisher. Für Eigentümer bedeutet dies vor allem eines: Der Zustand der Immobilie wird noch wichtiger. Nicht weil die Nachfrage sinkt, sondern weil Qualitätsunterschiede sichtbarer werden.

Renditeobjekte und Einliegerwohnungen: Nicht alle Eigentümer sind gleich betroffen

Weniger bekannt ist, dass die Reform nicht alle Immobilien gleich betrifft. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Renditeobjekten oder vermieteten Wohnungsteilen bleiben Unterhaltskosten weiterhin als Aufwand abzugsfähig. Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich damit weiterhin von jener einer ausschliesslich selbstgenutzten Liegenschaft.

Besonders interessant ist dies für Eigentümer von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung oder gemischt genutzten Liegenschaften. Hier können unterschiedliche steuerliche Regelungen nebeneinander bestehen. Gerade bei solchen Objekten lohnt sich eine individuelle Betrachtung deutlich mehr als pauschale Aussagen.

Die Jahre bis 2028 bieten eine gute Chance zur Standortbestimmung

Der vielleicht wichtigste Aspekt der Reform wird erstaunlich selten diskutiert. Die Übergangsfrist bis Ende 2028 gibt Eigentümern die Chance, um geplante Investitionen zu prüfen und um die eigene Wohnsituation neu zu beurteilen. Passt das Zuhause noch zu den Wünschen und Bedürfnissen der nächsten Jahre?  

Gerade bei Liegenschaften, die seit Jahrzehnten im Familienbesitz sind, stellen sich häufig grundlegende Fragen: Soll nochmals umfassend investiert werden? Soll die Liegenschaft weiterhin über einen längeren Zeitraum selbst bewohnt werden? Ist die Liegenschaft für die nächste Generation geeignet? Oder wäre ein Verkauf in den kommenden Jahren die wirtschaftlich sinnvollere Lösung?

Die Antworten fallen von Objekt zu Objekt und abhängig von der individuellen Lebenssituation unterschiedlich aus. Erfahrungsgemäss konzentrieren sich viele Eigentümer zunächst auf steuerliche Aspekte. Oft zeigt sich jedoch, dass die entscheidenden Fragen an anderer Stelle liegen: Wie entwickelt sich der Unterhaltsbedarf in den nächsten zehn Jahren? Kann ich beispielsweise den Garten auch künftig selbst bewirtschaften oder steigen die Kosten, weil ich externe Unterstützung benötige? Welche Investitionen schaffen tatsächlich Mehrwert? Und entspricht die Liegenschaft noch den eigenen Lebensplänen?

Eine frühzeitige Analyse schafft eine Entscheidungsgrundlage. Nicht nur aus steuerlichen Gründen, sondern um zu prüfen, welche Strategie langfristig am besten zu den eigenen Zielen und zur Entwicklung der Liegenschaft passt.»