Eigenmietwert wird abgeschafft: Warum ältere Liegenschaften dadurch zum Verkaufsrisiko werden können

Die Abschaffung des Eigenmietwerts klingt auf den ersten Blick wie eine gute Nachricht für Wohneigentümer. Gleichzeitig verschiebt sich aber das gesamte System der Wohneigentumsbesteuerung. Genau darin liegt der kritische Punkt. Denn mit dem Eigenmietwert verschwinden auch zentrale steuerliche Abzugsmöglichkeiten für selbstgenutzte Liegenschaften: Unterhaltskosten, Renovationen und bei der Bundessteuer auch viele energetische Investitionen sind künftig nicht mehr oder nur noch sehr eingeschränkt abzugsfähig. Damit wird aus einem steuerlichen Systemwechsel schnell ein handfestes Problem für ältere Häuser.

Renovationen werden vorgezogen

Der Bundesrat hat den Systemwechsel auf den 1.1.2029 beschlossen. Die Übergangsphase bis Ende 2028 ist entscheidend. Denn sie verändert bereits heute das Verhalten vieler Eigentümerinnen und Eigentümer. Wer grössere Renovationsarbeiten geplant hat, hat einen klaren Anreiz, diese noch vor dem Systemwechsel auszuführen. Solange die heutigen Regeln gelten, lassen sich solche Aufwendungen steuerlich noch geltend machen. Nachher nicht mehr.

Genau daraus entsteht das, was in den kommenden Jahren zum grossen Thema werden dürfte: ein vorgezogener Renovationsschub mit anschliessendem Investitionsstau. Das kann zu einer höheren Nachfrage im Renovationsmarkt führen, zu längeren Wartezeiten und in einzelnen Segmenten auch zu mehr Preisdruck. Danach fällt ein wesentlicher Anreiz weg. Wer heute 150’000 oder 250’000 Franken in eine ältere Liegenschaft investiert, kann bei einem hohen Grenzsteuersatz die Belastung mit Steuerreduktionen um 25-35%  abfedern.

Investitionsstau bei älteren Häusern

Häuser verlottern in der Regel nicht von einem Jahr aufs andere. Was viel häufiger passiert, wenn Renovationen zurückgestellt werden, ist schleichender Substanzverlust. Daraus entsteht ein Zustand, den Kaufinteressenten sehr genau erkennen. Nicht nur optisch, sondern auch finanziell. Denn ein Objekt mit aufgeschobenem Unterhalt bedeutet für Käufer immer eines: zusätzliche Unsicherheit und baldige Investitionen.

Gerade ältere Liegenschaften sind davon besonders betroffen. Bei einem Einfamilienhaus aus den 1960er-, 1970er- oder 1980er-Jahren stehen häufig genau jene Arbeiten an, die teuer sind: energetische Sanierung, Ersatz von Fenstern, Dach, Leitungen, Heizung, allenfalls Bäder und Küche. Wer solche Investitionen in Zukunft nicht mehr steuerlich abziehen kann, wird die Sanierungskosten genau abwägen.  Weiter ist mit einer Zunahme der Schwarzgeldwirtschaft zu rechnen, weil Hauseigentümer keine Rechnungen für steuerliche Abzüge benötigen.

Der Markt wird kritischer

Für den Markt ist das relevant, weil sich die Differenz zwischen guten und problematischen Objekten weiter vergrössern dürfte. Schon heute prüfen Käufer genauer, was an einem Haus in den nächsten Jahren ansteht. In einem Umfeld, in dem Renovationen steuerlich weniger attraktiv werden, sinkt die Bereitschaft, ein Objekt mit offenem Investitionsbedarf zum vollen Preis zu übernehmen. Käufer kalkulieren schärfer. Banken achten stärker auf die Tragbarkeit. Die Handwerkerkosten bleiben hoch, gerade in der Übergangszeit bis Ende 2028. Und energetische Anforderungen und Kosten werden nicht geringer, nur weil der steuerliche Abzug wegfällt.

Für Eigentümer älterer Liegenschaften ist deshalb jetzt der richtige Zeitpunkt für eine nüchterne Standortbestimmung. Die entscheidende Frage lautet nicht, ob der Eigenmietwert fällt. Sie lautet: Was bedeutet der Systemwechsel konkret für die eigene Immobilie? Wer in den nächsten Jahren ohnehin eine grössere Sanierung stemmen müsste, sollte sich jetzt fragenWie hoch ist der aufgestaute Unterhalt? Welche Arbeiten sind in den nächsten fünf bis zehn Jahren realistisch? Wie viel Kapital müsste eingesetzt werden? Und wie reagiert der Markt auf genau diese Art von Objekt in Zukunft?

Denn eines ist klar: Je älter eine Liegenschaft ist und je mehr Investitionen aufgeschoben wurden, desto anspruchsvoller kann ein späterer Verkauf werden. Käufer werden kritischer. Preisverhandlungen werden härter. Und die Lücke zwischen modernisierten und sanierungsbedürftigen Häusern dürfte eher grösser als kleiner werden. Wer zu lange wartet, könnte in einigen Jahren mit einem ganz anderen Käuferverhalten konfrontiert sein.

Jetzt verkaufen oder später Probleme haben?

Nicht jede ältere Liegenschaft sollte verkauft werden. Aber jede ältere Liegenschaft sollte jetzt kritisch auf eine Sanierung überprüft werden. Wenn absehbar ist, dass in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen anstehen und diese künftig steuerlich kaum mehr entlastet werden, dann ist ein Verkauf oder eine sofortige Sanierung die vernünftigere Lösung als jahrelanges Aufschieben.

Besitzen Sie ein älteres Haus oder eine sanierungsbedürftige Wohnung? Dann lohnt sich jetzt eine realistische Einschätzung der Marktfähigkeit, des Investitionsbedarfs und des optimalen Verkaufszeitpunkts. Wer erst verkauft, wenn der Unterhalt offensichtlich aufgelaufen ist, gerät vielleicht unter Druck. Wer früher Klarheit schafft, behält die besseren Optionen.

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