Lex Koller: Wenn Regulierung auf Realität trifft

Worum es bei der Vorlage geht

Die geplanten Anpassungen betreffen mehrere Bereiche gleichzeitig. Drittstaatsangehörige sollen für den Erwerb einer Hauptwohnung künftig eine Bewilligung benötigen. Bei einem Wegzug aus der Schweiz soll innerhalb von zwei Jahren eine Verkaufspflicht greifen. Geschäftsimmobilien sollen Personen im Ausland nur noch für den eigenen Geschäftsbetrieb zur Verfügung stehen, reine Kapitalanlagen werden ausgeschlossen. Bei Ferienwohnungen sind tiefere Kontingente vorgesehen, und der Erwerb von Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften und entsprechenden Immobilienfonds soll für Personen im Ausland grundsätzlich verboten werden.

Das Ziel ist klar: weniger ausländisches Kapital im Schweizer Immobilienmarkt. Ob die vorgeschlagenen Massnahmen dieses Ziel erreichen und welche Nebenwirkungen damit einhergehen, ist die eigentliche Frage.

Eine Massnahme mit begrenzter Reichweite

Die unabhängige Regulierungsfolgenabschätzung von Stefan Fahrländer und seinem Team bei Fahrländer Partner Raumentwicklung, im Auftrag des Bundesamtes für Justiz erstellt, kommt zu einem deutlichen Befund: Die Verschärfung würde lediglich rund 2.5 Prozent aller Wohneigentumstransaktionen betreffen. Auch die geplante Halbierung der kantonalen Ferienwohnungs-Kontingente liefe weitgehend ins Leere, da diese Kontingente in den letzten Jahren nicht annähernd ausgeschöpft wurden.

Die Studie hält fest, dass die Vorschläge nicht geeignet sind, die strukturellen Herausforderungen des Schweizer Immobilienmarktes massgeblich zu lindern. Vielmehr besteht das Risiko, dass die Vorlage neue Probleme schafft, ohne bestehende zu lösen.

Verkaufspflicht ohne tragfähigen Vollzug

Besonders kritisch beleuchtet die Fahrländer-Studie die geplante Verkaufspflicht bei Wegzug. Der zentrale Befund: Zwischen dem Einwohneramt und dem Grundbuch besteht heute keine Schnittstelle. Eine Behörde, die einen Wegzug ins Ausland registriert, übermittelt diese Information nicht automatisch an die Grundbuchämter. Damit bleibt offen, wie eine Verkaufspflicht in der Praxis durchgesetzt werden soll.

Hinzu kommt die föderale Struktur des Vollzugs: Die Lex Koller wird kantonal umgesetzt, mit unterschiedlichen Bewilligungsbehörden, Verfahren und Zuständigkeiten. Eine flächendeckende, gleichmässige Kontrolle der Verkaufspflicht würde neue administrative Strukturen, Datenflüsse und Schnittstellen voraussetzen, die heute schlicht nicht existieren. Die Vorlage formuliert eine Pflicht, deren Durchsetzung aus heutiger Sicht weder organisatorisch noch technisch sichergestellt ist.

Börsenkotierte Immobiliengesellschaften vor einem Vollzugsdilemma

Ein zweites schwerwiegendes Vollzugsproblem betrifft börsenkotierte Wohnimmobiliengesellschaften und Immobilienfonds. Die Vorlage sieht vor, dass Personen im Ausland Anteile an solchen Vehikeln nur noch mit Bewilligung erwerben dürfen. Die operative Konsequenz: Bei jeder Transaktion müsste geprüft werden, ob auf der Käuferseite eine Person im Ausland steht.

Im sekundenschnellen Börsenhandel ist eine solche Prüfung faktisch nicht durchführbar. Die wirtschaftlich Berechtigten hinter Depotstrukturen, Sammelverwahrungen und institutionellen Anlegern lassen sich in Echtzeit nicht zuverlässig identifizieren. Für die betroffenen Gesellschaften bedeutet das eine Regulierung, die sie aus eigener Kraft kaum erfüllen können. Die Folge wäre ein weitgehendes Aussetzen des regulären Handels für ausländische Anleger, mit entsprechenden Auswirkungen auf Liquidität, Kursbildung und Kapitalbeschaffung.

Mehrere Marktbeobachter weisen darauf hin, dass eine bewilligungspflichtige Käuferprüfung den Börsenhandel mit Schweizer Immobilientiteln für ausländische Investoren faktisch unterbinden könnte. Die Folge wäre eine spürbare Veränderung der Eigentümerstruktur und ein potenzieller Druck auf die Bewertungen ganzer Marktsegmente.

Auswirkungen auf Investitionsklima und Standort Schweiz

Eingriffe in den Kapitalmarkt entfalten ihre Wirkung nicht punktuell, sondern über das allgemeine Investitionsklima. Die Schweiz gilt international als verlässlicher Immobilienmarkt mit klaren Rahmenbedingungen und hoher Rechtssicherheit. Häufige regulatorische Eingriffe können diese Wahrnehmung verändern. Internationale Investoren reagieren auf neue Einschränkungen mit Zurückhaltung, was die Finanzierung grosser Entwicklungsprojekte erschwert und die Bautätigkeit weiter verlangsamen kann.

Damit wirkt die Vorlage indirekt auf jenen Hebel, der für die Marktentwicklung tatsächlich entscheidend ist: das Angebot. Wer dem Kapitalmarkt zusätzliche Reibung hinzufügt, riskiert, dass weniger Projekte realisiert werden. Die Folgen für die Verfügbarkeit und Bezahlbarkeit von Wohnraum sind langfristiger Natur.

Wirksamere Hebel liegen anderswo

Aus fachlicher Sicht wirken andere Massnahmen deutlich stärker auf die zentralen Marktfragen. Dazu zählen die Beschleunigung von Planungs- und Bewilligungsverfahren, die Aktivierung von Baulandreserven sowie die gezielte Förderung der Verdichtung in bestehenden Siedlungsgebieten. Diese Massnahmen setzen am Angebot an und damit an jener Stelle, an der sich strukturelle Veränderungen tatsächlich erzielen lassen.

Was die Vorlage für Eigentümer und Investoren bedeutet

Die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum bleibt strukturell hoch, gute Lagen behaupten ihre Attraktivität. Kurzfristige Preisveränderungen aufgrund der geplanten Regulierung sind unwahrscheinlich, da die Vorlage nur einen kleinen Teil der Transaktionen betrifft und ihre praktische Umsetzbarkeit in zentralen Punkten ungeklärt ist.

Für Investoren in börsenkotierte Immobilientitel sind die Vollzugsfragen hingegen von unmittelbarer Relevanz. Sollten die vorgesehenen Bewilligungspflichten wie geplant umgesetzt werden, ist mit erhöhter Volatilität, möglichen Anpassungen der Eigentümerstrukturen und einer veränderten Liquiditätssituation zu rechnen. Eine sorgfältige Beobachtung der Vernehmlassung und der parlamentarischen Beratung ist deshalb angezeigt.

Fazit

Die geplante Verschärfung der Lex Koller setzt an einer schmalen Bandbreite von Transaktionen an, ohne die strukturellen Herausforderungen des Schweizer Immobilienmarktes zu adressieren. In zwei zentralen Punkten fehlt die organisatorische und technische Grundlage für einen funktionierenden Vollzug: bei der Verkaufspflicht ohne Schnittstelle zwischen Einwohneramt und Grundbuch sowie bei der Aktionärsprüfung im Sekundenhandel an der Börse. Für Eigentümer und Investoren gilt deshalb weiterhin: Massgeblich sind nicht einzelne regulatorische Eingriffe, sondern die Fundamentaldaten des Marktes und die Verlässlichkeit der Rahmenbedingungen.

Quellen und weiterführende Informationen

Medienmitteilung des Bundesrates vom 15. April 2026 zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, der sogenannten Lex Koller. Regulierungsfolgenabschätzung von Stefan Fahrländer, Mattia Farei-Campagna und Daniel Cavelti, Fahrländer Partner Raumentwicklung, im Auftrag des Bundesamtes für Justiz, Vernehmlassung 2025/58.