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Marktbericht 2026 Bündner Herrschaft
Wissenswertes zum Immobilienmarkt
- Höchstpreise für Wohneigentum
- Wenige Einfamilienhäuser auf dem Markt
- Geringe Neubautätigkeit in allen Gemeinden
DIE REGION IM ÜBERBLICK:
FLÄSCH, MAIENFELD, JENINS, MALANS
Erstklassige Standortqualität
Hohe Kaufkraft
In den vier Gemeinden der Bündner Herrschaft – Fläsch, Jenins, Maienfeld und Malans – leben etwas mehr als 7’500 Personen. Das steuerbare Medianeinkommen von rund CHF 53’000 liegt 20 % über dem kantonalen Durchschnittswert und rund 10 % über dem schweizweiten Mittelwert. Aufgrund der hohen Standortqualität, einer moderaten und leicht unterdurchschnittlichen Steuerbelastung sowie der guten Erreichbarkeit für die meist pendelnden Arbeitskräfte – vorwiegend nach Chur und Richtung Landquart sowie teilweise nach Zürich und St. Gallen – erhöhte sich die Wohnbevölkerung in der Bündner Herrschaft in den letzten zehn Jahren. Insbesondere Fläsch und Maienfeld verzeichneten eine stärkere Zunahme, während diese in Jenins und Malans etwas geringer ausfiel.
Preisanstieg bei Wohneigentum
Die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser haben sich während der vergangenen Jahre überdurchschnittlich erhöht. Der Aufwärtstrend während der Pandemie flachte in den letzten Jahren etwas ab. Seit 2025 ist bei den Einfamilienhäusern in allen Gemeinden wieder eine Zunahme zu beobachten. Absolut gesehen notieren sie auf neuen Höchstwerten. Die Entwicklung im Segment Eigentumswohnungen war vergleichbar. In beiden Segmenten liess sich im vergangenen Jahr der höchste Preisanstieg in Maienfeld beobachten. Seit der Jahrtausendwende haben sich die Preise für Einfamilienhäuser um bis zu 150 % aufgewertet, in Maienfeld etwas weniger. Bei Eigentumswohnungen haben sie sich um 150 % in Maienfeld, um 160 % in Jenins, bis zu 170 % in Fläsch und um knapp 190 % in Malans gesteigert. Die Transaktionszeiten sind in den letzten Quartalen wieder leicht gesunken, bei gleichzeitig anhaltend guter Nachfrage nach Wohneigentum.
Wohneigentum: Transaktionspreisentwicklung (Index 1. Quartal 2000 = 100); Quellen: Ginesta. Wüest Partner
Wenige Einfamilienhäuser auf dem Markt
Überdurchschnittliche Baulandpreise im Bündner Rheintal
Die Standortqualität der sonnenverwöhnten Bündner Herrschaft zeigt sich auch im Immobilienbestand, der im kantonalen und schweizweiten Vergleich aus überdurchschnittlich vielen Einfamilienhäusern und grösseren Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern besteht. Mit 50 % oder noch mehr ist die Wohneigentumsquote in allen Gemeinden hoch, die Anzahl Mietwohnungen entsprechend geringer. Bauland für Einfamilienhäuser an gehobenen Lagen kostet in allen Gemeinden über CHF 2’000. An Toplagen werden für Bauland in der Bündner Herrschaft sogar bis zu CHF 2’500 oder mehr bezahlt.
Für Einfamilienhäuser im gehobenen Segment werden durchschnittliche Verkaufspreise pro Quadratmeter Wohnfläche von CHF 10’500 bis CHF 12’000 bezahlt. Für luxuriöse Objekte sind es sogar über CHF 13’000 pro Quadratmeter. Und an Toplagen erhöht sich die Preisskala noch weiter. Bei Eigentumswohnungen ist die Marktsituation ähnlich. Eine gehobene Eigentumswohnung kostet in der Bündner Herrschaft zwischen CHF 10’000 und CHF 11’000 pro Quadratmeter Wohnfläche, für ein luxuriöses Objekt sind es mittlerweile mehr als CHF 11’000 in Maienfeld, über CHF 12’000 in Jenins und in Fläsch und Malans noch etwas mehr.
Immobilienpreise (Bandbreiten); Quellen: Ginesta. Wüest Partner
Weiterhin tiefe Angebotsquoten bei Einfamilienhäusern
Für uns sind die Märkte bis zu einer Angebotsquote von 6–8 % intakt und effizient. Es ist festzustellen, dass dieses Kriterium in der Bündner Herrschaft in allen Marktsegmenten erfüllt ist. Die Angebotsquoten bei Wohneigentum verharren grösstenteils auf tiefem Niveau. Bei Einfamilienhäusern liegt die Quote zwischen 0.3 % und 1.2 %. Etwas höher ist sie im Segment Eigentumswohnungen, mit Werten von 2.8 % in Jenins und Malans sowie 3.5 % in Maienfeld. Die Ausnahme ist die Gemeinde Fläsch, wo fast keine Angebote bestehen. Insgesamt verharrt die Zahl der erteilten Baubewilligungen auf tiefem Niveau. Abgesehen von Maienfeld sind derzeit fast keine Bewilligungen ersichtlich; dort könnte sich das Angebot an Mehrfamilienhäusern aufgrund mehrerer geplanter Projekte leicht erhöhen.
Angebotsquote (Anzahl angebotener Objekte im Verhältnis zum Bestand); Quellen: Ginesta. Wüest Partner
Ausblick: Markt konsolidiert auf hohem Niveau
Die positiven Marktveränderungen in den letzten Jahren mit teilweise stark steigenden Transaktionspreisen, insbesondere von 2020 bis 2023, gingen Hand in Hand mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Nachdem sich der Anstieg der Transaktionspreise nach der Pandemie etwas abgeflacht hatte, verlief er zuletzt wieder steiler als noch im Jahr zuvor. Zu den Gründen könnte die wieder deutlich attraktivere Zinslage oder die Umschichtung von Gewinnen aus Aktien und Kryptowährungen in Immobilien zählen. Ausserdem stützt das im Vergleich zur gleichbleibend hohen Nachfrage tiefe Angebot die Preisentwicklung. Inwiefern sich die Abschaffung des Eigenmietwerts auswirken wird, kann erst in ein paar Jahren beurteilt werden. Wir rechnen in den kommenden Monaten deshalb mit moderat steigenden Marktpreisen, im Gleichschritt mit der Entwicklung der letzten Quartale. Insgesamt bleibt die Region Bündner Herrschaft damit ein attraktiver Markt für Wohneigentum.
Disclaimer: Bei den in diesem Bericht enthaltenen Informationen handelt es sich lediglich um allgemeine Marktkommentare. Das vorliegende Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung von Ginesta Immobilien AG weder ganz noch auszugsweise vervielfältigt werden. Copyright Ginesta Immobilien AG 2026. Quellen: Ginesta, Amt für Raumentwicklung (Zweitwohnungsanteil); Grafiken: Wüest Partner, Ginesta (Datenstand 4. Quartal 2025); Zahlenspiegel: Wüest Partner, Bundesamt für Statistik (Bevölkerung und Wohnungsbestand, Datenstand 2024), Infopro Digital Schweiz (Baubewilligungen bis zum 4. Quartal 2025).