Wann darf ein Vermieter ein genutztes Mietobjekt besichtigen?

Zu welchen Anlässen darf ein Liegenschaftsbesitzer von seinem Mieter Zugang zu seinem Eigentum erwarten? Muss ein Mieter seinem Vermieter Zugang zu allen Räumen gewähren? Was, wenn der Mieter den Zugang verweigert? Das sind nur einige der Fragen rund um dieses heikle Thema, die immer wieder gestellt werden. Wir sorgen für Klärung.

Drei gute Gründe

Das Gesetz sagt klar, dass ein Mieter die Besichtigung des Mietobjektes durch den Vermieter nur dulden muss, wenn es für den Unterhalt nötig ist, es verkauft wird oder wenn es für die Wiedervermietung nötig ist.

Besichtigung für Unterhalt

Hier liegt sicher am meisten Zündstoff, denn es ist nicht zwingend notwendig, dass der Vermieter Kenntnis eines Mangels oder Schadens haben muss, um ein Mietobjekt besichtigen zu können. So ist es dem Vermieter theoretisch immer möglich, sein Objekt zu besuchen. Die praktische Handhabe ist aber, dass dies in einem gesunden Mass abhängig von der Art der Mietsache geschehen soll. Heisst der problemlose Mieter in der gut unterhaltenen Liegenschaft darf und soll nicht allzu häufig mit Besuchen behelligt werden, das stark genutzte Ladenlokal mit Produktionsstätte darf schon häufiger besichtigt werden.
 

Besichtigung für Verkauf oder Wiedervermietung

Steht die Liegenschaft zum Verkauf, ist der Mietvertrag gekündigt oder endet das befristete Mietverhältnis demnächst, ist dem Vermieter der Zugang zum Objekt zu gewähren. Doch wann, wie und unter welchen Bedingungen?

Rund um die Besichtigung

Das Bestreben des Vermieters soll natürlich sein, die Störungen für den Mieter möglichst gering zu halten. Entsprechend sollen die Besuche rechtzeitig angemeldet werden, vor allem auch wenn es darum geht, diese mit Kauf- oder Mietinteressenten durchzuführen. Im Zürcher Mietvertrag ist diese frühzeitige Anmeldung mit mindestens 48 Stunden geregelt. Die Besichtigungszeiten sind für Geschäftsräume deren übliche Geschäftszeiten, für Privaträume zwischen 8 und 17 Uhr sowie am Samstagvormittag – bilateral kann man sich natürlich auch auf andere Termine einigen. Ohne triftige Gründe muss der Mieter Zugang zu allen Räumlichkeiten erlauben und diese sollten soweit aufgeräumt und gereinigt sein, dass eine Beurteilung des Zustandes möglich ist. Ist dem nicht der Fall und ein Mietobjekt kann aus Gründen der Ordnung oder Sauberkeit nicht verkauft oder wiedervermietet werden, kann der Vermieter eine Schadenersatzklage in Betracht ziehen. Und: Weder Vermieter noch Mieter müssen persönlich vor Ort sein und können die Besichtigung dem Hauswart oder der Verwaltung überlassen.

Wenn der Mieter sich weigert

Die Gründe für ein solches Verhalten können unterschiedlicher Natur sein, dem Vermieter bleiben in diesem Falle unabhängig davon zwei Möglichkeiten. Entweder gilt es den gerichtlichen Weg einzuschlagen, indem er an den Einzelrichter im summarischen Verfahren gelangt und das Begehren stellt, dem Mieter sei unter Androhung von Strafe im Unterlassungsfall zu befehlen, dem Vermieter den Zugang zwecks Besichtigung zu gewähren. Oder – sollte das nicht schon geschehen sein – es ist das Mietverhältnis ordentlich oder nach der ersten schriftlichen Mahnung ausserordentlich zu kündigen. Entsteht dem Vermieter aus einer Besichtigungsverweigerung ein Schaden, ist der Mieter in jedem Fall ersatzpflichtig. Und wichtig zu wissen: Verweigert der Mieter die Besichtigung, darf sich der Vermieter in keinem Fall eigenmächtig oder gewaltsam Zugang verschaffen, denn damit riskiert er eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch.