Steuerabzug bei Hypotheken-Auflösung / Vorfälligkeitsentschädigungen

Wer seine Festhypothek vor dem Termin auflöst, muss der kreditgebenden Bank häufig happige Beträge bezahlen. Das Bundesgericht präzisiert nun in zwei neuen Leiturteilen, welche Auswirkungen solche Zahlungen – sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen – bei der Grundstückgewinnsteuer und bei der Einkommenssteuer haben können. Es errichtet damit Leitplanken für die Kantone und sorgt für eine gewisse Vereinheitlichung der unterschiedlichen kantonalen Regelungen. 

Abzugsfähige Anlagekosten

Konkret zu beurteilen war ein Fall aus dem Kanton Zürich. Dort verkauften die Eigentümer ein Geschäftshaus und lösten vorher die darauf lastenden Hypotheken gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung von gut 2,5 Millionen Franken vorzeitig auf. Sie wollten die geleistete Zahlung sodann bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug bringen, was ihnen von der Stadtzürcher Steuerkommission, vom kantonalen Steueramt sowie vom Verwaltungsgericht allerdings verwehrt wurde.

Zu Unrecht, sagt das Bundesgericht und heisst die Beschwerde der Verkäufer gut. Zwar lasse das eidgenössische Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen bei der Besteuerung der Grundstückgewinne erhebliche Freiräume, verlange aber doch auch eine einheitliche Definition gewisser Begriffe. So fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung laut Bundesgericht immer dann unter den gesetzlichen Begriff der (abzugsfähigen) «Anlagekosten» und ist bei der Grundstückgewinnsteuer gewinnmindernd anzurechnen, wenn die Auflösung der Hypothek untrennbar mit dem Verkauf der Liegenschaft verbunden ist. Vorliegend sei dies der Fall: Die Hypothek sei unmittelbar vor der Veräusserung der Immobilie endgültig aufgelöst und nicht durch eine neue Hypothek ersetzt worden. 

Keine doppelte Berücksichtigung

Gerade gegensätzliche Voraussetzungen gelten für einen Abzug bei der Einkommenssteuer, wie das Bundesgericht in einem Neuenburger Fall festhält. Auch dort wurde die Hypothek vor dem Wohnungsverkauf vorzeitig aufgelöst und eine Vorfälligkeitsentschädigung von gut 44 000 Franken geleistet. Die Verkäufer wollten diese Zahlung bei der Einkommenssteuer als Schuldzinsen in Abzug bringen, was die Neuenburger Steuerbehörden ablehnten. Das war korrekt, sagt das Bundesgericht. Vorfälligkeitsentschädigungen könnten nur dann mit Schuldzinsen gleichgesetzt und bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere beim gleichen Kreditgeber ersetzt werde. Wer also seine Festhypothek durch eine günstigere mit tieferem Zins ablösen oder in ein anderes Finanzierungsmodell wechseln will und den neuen Vertrag mit derselben Bank abschliesst, kann die Entschädigungszahlung vom Einkommen absetzen. Vorliegend sei dies nicht der Fall gewesen, deshalb sei ein Abzug bei der Einkommenssteuer nicht möglich, sagt das Bundesgericht. (Die Frage, ob die Neuenburger Verkäufer die Entschädigungszahlung bei der Grundstückgewinnsteuer hätten abziehen können, war nicht Gegenstand des Verfahrens.)

Gleichzeitig hält das Bundesgericht fest, dass ein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung sowohl bei der Grundstückgewinnsteuer als auch bei der Einkommensteuer ausgeschlossen ist. Diejenigen Auslagen, die schon im Rahmen der einen Steuer berücksichtigt worden seien, könnten nicht noch einmal bei der anderen abgezogen werden. 

Die beiden BGE Publikationen
Urteil aus Neuchatel
Urteil aus Zürich

Katharina Fontana, NZZ vom 28.4.2017