Revidiertes Geldwäschereigesetz: Was sich bei Immobiliengeschäften ändert

Seit dem 1. Oktober 2026 gilt das revidierte Geldwäschereigesetz. Neu sind Beratende bei Immobiliengeschäften dem Gesetz unterstellt. Für Käuferinnen, Käufer und Verkäuferschaften bedeutet das in bestimmten Fällen zusätzliche Abklärungen. Die meisten Geschäfte mit selbst bewohntem Wohneigentum oder einem klaren Zahlungsweg unter CHF 5 Millionen bleiben jedoch ausgenommen.

Warum Immobiliengeschäfte betroffen sind

Immobilien können grosse Vermögenswerte langfristig sichern. Deshalb nimmt das revidierte Geldwäschereigesetz auch bestimmte Tätigkeiten im Immobilienbereich in den Blick. Erfasst werden Beratende, die berufsmässig bei finanziellen Transaktionen rund um den Kauf oder Verkauf von Grundstücken mitwirken.

Das bedeutet nicht, dass jede Immobilientransaktion automatisch umfassend geprüft wird. Das Gesetz sieht mehrere Ausnahmen vor. Entscheidend sind die konkrete Nutzung der Liegenschaft, ihr Wert und der Zahlungsweg.

Welche Immobilienkäufe ausgenommen sind

Der Kauf einer Wohnliegenschaft in der Schweiz ist ausgenommen, wenn die Käuferin oder der Käufer sie selbst bewohnt. Diese Ausnahme gilt unabhängig vom Kaufpreis. Für Ersatzliegenschaften gelten ebenfalls besondere Regeln.
Eine Ferien- oder Zweitwohnung fällt grundsätzlich nicht unter diese Ausnahme, auch wenn sie dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt wird.  https://www.fedlex.admin.ch/eli/oc/2026/322/en

Ebenfalls ausgenommen sind Übertragungen von Grundstücken und Rechtseinheiten mit einem Wert unter CHF 5 Millionen, sofern der Kaufpreis ausschliesslich über Schweizer Banken oder andere Schweizer Finanzintermediäre geleistet und empfangen wird, die dem Geldwäschereigesetz unterstehen. Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Andere gesetzliche Ausnahmen bestehen etwa bei bestimmten Erbschaften, Schenkungen und familienrechtlichen Übertragungen. https://www.fedlex.admin.ch/eli/oc/2026/322/en

Was passiert, wenn keine Ausnahme greift?

Wenn eine Transaktion nicht unter eine Ausnahme fällt, muss die beratende Person bestimmte Sorgfaltspflichten erfüllen. Dazu gehören die Identifikation der Kundinnen und Kunden, die Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Personen sowie die Dokumentation von Gegenstand und Zweck des Geschäfts.

Je nach Risiko können zusätzliche Abklärungen erforderlich sein. Das Gesetz verlangt also keine vertiefte Prüfung bei jedem Geschäft. Es setzt darauf, dass die Abklärungen zur konkreten Transaktion und zum erkennbaren Risiko passen. https://www.fedlex.admin.ch/eli/oc/2026/322/en

Was bedeutet das für Käuferinnen und Verkäufer?

In den meisten Fällen dürfte sich für Kundinnen und Kunden im Ablauf wenig ändern. Wenn eine Abklärung nötig ist, können jedoch zusätzliche Angaben oder Unterlagen verlangt werden. Das betrifft insbesondere Transaktionen, bei denen keine Ausnahme greift oder bei denen die Zahlungswege und Beteiligungsverhältnisse nicht klar ersichtlich sind.

Wer frühzeitig offenlegt, wer am Geschäft beteiligt ist und über welchen Weg der Kaufpreis bezahlt wird, schafft Klarheit. So lassen sich mögliche Fragen rechtzeitig klären und Verzögerungen vor dem Abschluss vermeiden.

Frühzeitig Klarheit schaffen

Das revidierte Geldwäschereigesetz führt nicht dazu, dass jedes Immobiliengeschäft unter Verdacht steht. Es legt fest, wann bestimmte Beratende zusätzliche Sorgfaltspflichten erfüllen müssen. Ob eine Ausnahme greift, hängt immer von den konkreten Umständen des Geschäfts ab.

Wenn Sie Fragen zu einer geplanten Transaktion haben, beraten wir Sie gerne.

Häufige Fragen zum Geldwäschereigesetz bei Immobiliengeschäften