Luxusimmobilien in der Schweiz sind weiterhin gefragt – doch die Dynamik lässt nach. Und beliebte Standorte verlieren an Terrain. 

Noch vor vier Jahren führte Cologny bei Genf die Liste der teuersten Wohnlagen der Schweiz an. Heute liegt St. Moritz vorn: Wer hier eine Luxusimmobilie kaufen will, zahlt mindestens 43 000 Franken pro Quadratmeter – und das ist nur der Einstiegspreis. An Toplagen werden sogar über 100 000 Franken verlangt: Für grosszügige 1000 Quadratmeter Wohnfläche also 100 Millionen Franken.

Noch vor vier Jahren führte Cologny bei Genf die Liste der teuersten Wohnlagen der Schweiz an. Heute liegt St. Moritz vorn: Wer hier eine Luxusimmobilie kaufen will, zahlt mindestens 43 000 Franken pro Quadratmeter – und das ist nur der Einstiegspreis. An Toplagen werden sogar über 100 000 Franken verlangt: Für grosszügige 1000 Quadratmeter Wohnfläche also 100 Millionen Franken.

Nur Aspen und Monaco schlagen die Schweiz

Auch auf den nachfolgenden Plätzen finden sich inzwischen Tourismusregionen: Gstaad und Verbier belegen die Plätze zwei und drei. Cologny ist auf Rang vier zurückgefallen, wie die UBS in ihrer neusten Studie zu Schweizer Luxusimmobilien feststellt. Die Bank analysiert jeweils die teuersten 5 Prozent der Wohnungen und Immobilien in 28 Gemeinden mit einem «hohen Anteil an Luxusimmobilien».

Claude Ginesta, Immobilienmakler mit Büros im Grossraum Zürich und in Graubünden, sieht die 2012 angenommene Zweitwohnungsinitiative als Hauptgrund für die Verschiebung. Die künstliche Beschränkung des Markts treibe die Preise nach oben. Gleichzeitig habe die schwächere Entwicklung im Rohstoffhandel die Nachfrage und damit den Preisauftrieb in der Region Genf gebremst, schreibt die UBS.

Der Trend, dass die teuersten Immobilien in Bergregionen liegen, ist allerdings nicht nur ein Schweizer Phänomen. Von den weltweit teuersten Luxusdestinationen befinden sich laut der UBS mittlerweile drei von vier in den Bergen. Aspen (66 000 Dollar pro Quadratmeter) hat Monaco (53 000 Dollar) vom Spitzenplatz verdrängt. St. Moritz und Gstaad folgen mit 52 000 bzw. 47 000 Dollar pro Quadratmeter auf den Plätzen drei und vier.

Durch die jüngste Dollar-Abwertung gehört auch Verbier mittlerweile zu den teuersten Standorten. Mit 44 000 Dollar erreicht es fast das Preisniveau von Hongkong (45 000 Dollar).

Preiswachstum hat sich abgeschwächt

Trotz diesen Verschiebungen zeigt sich, dass der Markt im Luxussegment an Dynamik verloren hat. Gemäss neuen Zahlen der UBS stiegen die Preise in der Schweiz 2024 nur um durchschnittlich 1,2 Prozent. Der gesamte Eigenheimmarkt legte um 3,2 Prozent zu. 2023 war es ähnlich: Der Luxusmarkt wuchs um 2 Prozent, während der Gesamtmarkt stärker zulegte. 2021 und 2022 hatten die Preise noch zwischen 7 und fast 10 Prozent zugelegt.

Was steckt hinter der Abkühlung? Die UBS sieht nicht mangelndes Interesse als Ursache. Vielmehr sei die verhaltene Preisdynamik eine Folge der Übertreibungen der Vorjahre. Trotz der schwächeren Entwicklung in den letzten zwei Jahren liegt das Preisniveau im Luxussegment um 27 Prozent über dem Wert von 2019, in Zug sogar um 40 Prozent über dem Vor-Corona-Niveau.

Die hohen Preise schränken den Kreis potenzieller Käufer ein. Besonders Eigentumswohnungen im mittleren einstelligen Millionenbereich sind betroffen. Hier greifen die Tragbarkeitsrichtlinien bei Hypotheken stärker als bei Villen im zweistelligen Millionenbereich, die sich ohnehin nur Ultrareiche leisten können.

Verunsicherung durch Erbschaftssteuerinitiative

Ginesta beobachtet noch etwas anderes: Abgesehen von St. Moritz, Zug und Gstaad gab es deutlich weniger Transaktionen im Luxussegment. Ein Grund dafür sei der starke Franken, der Immobilienkäufe für Ausländer verteuere. Zudem hätten viele ausländische Käufer in ihren Heimatländern Probleme mit Wegzugssteuern.

Ein weiterer Bremsfaktor sei die geplante Volksinitiative für eine Erbschaftssteuer, die 2026 zur Abstimmung kommen soll. Sie fordert eine Steuer von 50 Prozent auf Vermögensteile über 50 Millionen Franken und soll nach Annahme sofort gelten. Betroffen wären rund 2500 Personen, unter ihnen viele Firmeninhaber. Die Unsicherheit nahm erst ab, als der Bundesrat Ende 2024 signalisierte, dass er die Initiative ohne Gegenvorschlag ablehne und ihre faktische Vorwirkung als staatspolitisch bedenklich einstufe.

Aussichten bleiben eingetrübt

Trotzdem stiegen die Preise weiter. Das liegt laut der UBS an den Hypothekarzinsen, die wieder gesunken sind, und der guten Börsenentwicklung 2024. Die Zahl der Personen mit einem Vermögen von mindestens 50 Millionen Franken dürfte im vergangenen Jahr überdurchschnittlich stark gewachsen sein.

Für das laufende Jahr erwartet die UBS erneut ein moderates Preiswachstum. Die politische Stabilität der Schweiz sorgt weiterhin für Nachfrage aus dem Ausland. Besonders Regionen mit viel internationaler Käuferschaft – wie Genf oder alpine Destinationen – dürften profitieren. Gleichzeitig dämpfen wirtschaftliche Unsicherheiten, wie etwa die neuen US-Zölle, die Vermögensentwicklung und damit die Kaufbereitschaft.

Ginesta sieht es ähnlich: Die tieferen Zinsen werden den Schweizer Immobilienmarkt im laufenden Jahr stützen. Aber wichtig seien auch die wirtschaftliche Entwicklung und das Börsenumfeld. «Der Immobilienmarkt bewegt sich immer im Nachgang zur Entwicklung an den Börsen», sagt Ginesta. Und wie es dort weitergehe, sei trotz der derzeitigen Beruhigung höchst unsicher.