Lärmhürden ade: Die Schweiz öffnet ab 2026 den Weg zu mehr Verdichtung

Ab dem 1. März 2026 gilt in der Schweiz ein neues Lärmschutzregime. Für alle, die bauen, entwickeln oder Bestandesliegenschaften transformieren, ist das ein entscheidender Wendepunkt. Die Reform soll die festgefahrene Situation zwischen Verdichtung und Lärmschutz lösen – und schafft erstmals wieder Raum für Projekte in lärmbelasteten Gebieten.

Date

11.12.2025

Autor

Christina Maron

Warum die alte Praxis nicht mehr funktioniert hat

Ein zentraler Auslöser für die Revision war der Bundesgerichtsentscheid BGE 142 II 100 («Niederlenz») aus dem Jahr 2016. Das Gericht stellte damals klar:

Entscheidend ist das lauteste Fenster eines lärmempfindlichen Raums – nicht das leiseste.
Werden die Immissionsgrenzwerte dort überschritten, ist der Raum grundsätzlich unzulässig.
Die frühere «Lüftungsfensterpraxis» wurde als bundesrechtswidrig aufgehoben.
Zielkonflikte zwischen Verdichtung und Lärmschutz gehören ins Ausnahmeverfahren, nicht in kreative Auslegung.

Diese strikte Rechtslage führte dazu, dass selbst gut geplante Verdichtungsprojekte plötzlich blockiert waren. Minimalste Grenzwertüberschreitungen machten Vorhaben faktisch unmöglich.

Es war nur eine Frage der Zeit, bis der Gesetzgeber eingreifen musste.

27. September 2024: der entscheidende Schritt

Mit der Revision des Umweltschutzgesetzes (USG) hat das Parlament die Weichen neu gestellt. Die Reform sorgt für mehr Flexibilität – aber sie schafft auch klare Rahmenbedingungen.

Die wichtigsten Änderungen:

1. Neue Regeln für Bauzonen und Verdichtung

Neueinzonungen: Einhaltung der Planungswerte.
Auf- und Umzonungen: IGW gelten als Massstab.
Verdichtungsprojekte können die PW oder IGW überschreiten, wenn
-ein überwiegendes Interesse an der inneren Verdichtung besteht,
-ein allgemein zugänglicher Freiraum vorhanden ist,
-bauliche Massnahmen eine angemessene Wohnqualität sicherstellen.

2. Zwei Varianten für die Anforderungen pro Wohneinheit

Variante 1: mit kontrollierter Wohnraumlüftung
– Kühlsystem oder Fenster mit IGW-Einhaltung.

Variante 2: ohne kontrollierte Wohnraumlüftung
– IGW an mindestens der Hälfte aller lärmempfindlichen Räume oder ein IGW-konformer Raum plus privater Aussenraum.

3. Mindestschutz bleibt Pflicht
Raumanordnung, Gebäudestellung und Abschirmungen müssen weiterhin sorgfältig geplant werden.

Was das für die Praxis bedeutet

Die Revision schafft echte Chancen – gerade in städtischen Gebieten, die unter hohen Lärmbelastungen leiden. Gleichzeitig wird die Planung anspruchsvoller, weil die neuen Vorgaben stark auf technische Standards und behördliche Vollzugshilfen abgestützt sind.

Empfehlungen für Eigentümer und Projektentwickler:

Lärmanalysen früh einplanen.
Viele Entscheide fallen in der Konzeptphase.
Beide Varianten durchspielen.
Lüftungssysteme und Grundrissanpassungen eröffnen neue Spielräume.
Den Aussenraum strategisch nutzen.
Er wird baurechtlich relevanter als bisher.
Verdichtung sauber begründen.
Das «überwiegende Interesse» kann zum entscheidenden Argument werden.
Reibungsstellen einkalkulieren.
Das Zusammenspiel von USG, LSV und Baugesetzen bleibt komplex.

1. März 2026: das neue Regelwerk tritt in Kraft

Ab diesem Datum gelten die neuen Vorgaben verbindlich. Projekte, die heute entwickelt werden, müssen bereits auf die künftigen Regeln abgestimmt sein – sonst drohen Verzögerungen, Überarbeitungen oder im schlimmsten Fall eine Ablehnung.

Fazit: Das neue Lärmschutzrecht bringt Spielraum zurück – aber nur für die, die vorbereitet sind. Die Gesetzesrevision ist eine klare Antwort auf die Blockaden, die seit 2016 entstanden sind. Sie ermöglicht endlich wieder Verdichtung in anspruchsvollen Lagen, verlangt aber gleichzeitig eine strategische, technisch sauberere Planung.
Wer die neuen Vorgaben früh integriert, wird künftig nicht nur schneller bewilligt – sondern schafft Wohnqualität, die auch langfristig überzeugt.