Illusion No. 6: Die Lage einer Immobilie ist einfach alles …

„Die drei wichtigsten Kriterien bei der Beurteillung einer Liegenschaft sind 1. Lage, 2. Lage und 3. Lage.“ Ganz so einfach ist es in der Realität jedoch nicht. Nachfolgend erläutern wir die weiteren Kriterien, welche die Attraktivität einer Liegenschaft ausmachen sowie die Bewertungsmethoden bei der Wertermittlung eines Grundstücks.

Unterscheidung von Lagequalitätskriterien

• Makrolage
  Die Makrolage beurteilt die Qualität einer Region und der Gemeinde. Ebenfalls ist die Steuersituation zu erwähnen, die sehr bedeutend für den Liegenschaftswert ist und den Landpreis stark mitbestimmt. Auch die Distanz zu Städten und Agglomerationen sowie die Verkehrsverbindungen sind ausschlaggebend dafür, was ein Käufer bereit ist, für ein Grundstück zu bezahlen.
   
• Mikrolage
  Mit der Mikrolage ist die Situation innerhalb des Quartiers gemeint. Bei der Mikrolage geht es um Ausrichtung, Besonnung, Aussicht, sowie Emissionen, wie beispielsweise durch eine nahe Bahnlinie oder Strasse. Jedes Grundstück sollte zu unterschiedlichen Tageszeiten beschritten werden, damit man allfällige Immissionen sicher ausschliessen oder abwägen kann. Weiter ist Einsicht ins Grundbuch zu nehmen, die Dienstbarkeiten, An- und Vormerkungen sind genau zu prüfen. Auch ein Gang zum Bauamt und die genaue Prüfung der Bauvorschriften sind unerlässlich. Lage ist nicht gleiche Lage. Bei der Preisfestlegung geht ein Selbstkäufer anders vor wie ein Investor. Es wird unterschieden zwischen absoluten und relativen Landwert.
   
• Absoluter Landwert
  Beim absoluten Landwert handelt es sich um einen Vergleichswert. Hier werden beispielweise Transaktionsdaten von Nachbarliegenschaften herangezogen. Es gilt der Grundsatz: „Was wird normalerweise, durchschnittlich an solch einer Lage bezahlt?“ Im Einzelfall ist jedoch Vorsicht geboten. Insbesondere können Liegenschaften unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten aufweisen, zudem können auch Dienstbarkeiten auf dem zu bewertenden Grundstück bestehen, welche die Überbauungsmöglichkeiten einschränken und damit den Landwert beeinflussen.
   
• Relativer Landwert
  Der relative Landwert drückt den Landwert in Bezug auf seine Überbauungsmöglichkeiten aus. Der Landwert wird mit einem komplexen Bewertungsverfahren errechnet, das nur von professionellen Immobilienfachleuten angewendet werden kann. Man spricht hier auch von einer Rückwärtsrechnung, welche folgender schematischen (stark vereinfachten) Aufbau hat:

Immobilientipp: Das Gleichgewicht finden zwischen der Wertigkeit von Lage und Liegenschaft

Der Grundstückswert beträgt normalerweise zwischen 20 % und 50 % des Verkehrswertes einer Liegenschaft. Es gilt die Regel, dass auf teuren Grundstücken teurer gebaut werden kann als auf günstigen Grundstücken. Insbesondere beim Wiederverkauf ist zu beachten, dass ein ungünstiges Verhältnis zwischen Land- und Bauwert zu Problemen führen kann. Falls man diese Regel nicht beachtet, kann es durchaus vorkommen, dass die Investitionskosten später nicht mehr vom Markt quittiert werden. Es lohnt sich,
ein Investition vorgängig mit einem Immobilienfachmann zu besprechen und die Baukosten der Lagequalität anzupassen.

PDF Illusion No. 6

Autor: Claude Ginesta

Claude A. Ginesta ist Eidg. dipl. Immobilientreuhänder und CEO / Inhaber von Ginesta Immobilien AG. Das Unternehmen wurde 1944 gegründet und ist auf den Verkauf von Immobilien im Wirtschaftsgebiet Zürich und Graubünden spezialisiert. Für Objekte mit überregionalem Charakter ist das Unternehmen mit Niederlassungen in Küsnacht, Horgen und Chur schweizweit als Makler tätig.

Herausgeber der Illusionen-Reihe: Ginesta Immobilien AG, www.ginesta.ch