Die richtige Strategie für mein Mehrfamilienhaus: sanieren, entwickeln oder verkaufen?

Die Ausgangslage ist dabei oft ähnlich: Die Heizung erreicht das Ende ihres Lebenszyklus, Dach und Fassade weisen Erneuerungsbedarf auf, die Haustechnik entspricht nicht mehr heutigen Standards und die Mietzinse liegen teilweise deutlich unter dem Marktniveau. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Regionen hoch. Im Kanton Zürich lag die Leerwohnungsziffer Mitte 2025 bei lediglich 0.48 Prozent, in der Stadt Zürich sogar bei rund 0.1 Prozent. Gut gelegene Mehrfamilienhäuser bleiben damit gefragte Anlageobjekte.

Wie können Eigentümer Entscheidungen treffen, die über den aktuellen Investitionsbedarf hinausgehen und langfristig den grössten Mehrwert schaffen?

Der grösste Wert liegt oft dort, wo Eigentümer ihn nicht vermuten

In der Praxis wird häufig zuerst über Heizungen, Fassaden oder Bäder diskutiert. Strategisch entscheidend ist jedoch eine andere Frage: Welchen Wert kann die Liegenschaft künftig generieren?

Neben dem baulichen Zustand sind folglich insbesondere folgende Faktoren zu analysieren:

• Ausnützungsreserven und Verdichtungspotenzial
• Aufstockungs- oder Erweiterungsmöglichkeiten
• Attraktivität von Wohnungsgrössen und Grundrissen
• Mietzinsstruktur im Vergleich zum Markt
• Potenzial zur Steigerung der Ertragskraft

Gerade bei Mehrfamilienhäusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren liegt ein erheblicher Teil des Werts nicht im Gebäude selbst, sondern im Grundstück und dessen Entwicklungsmöglichkeiten. Wer diesen Aspekt nicht berücksichtigt, riskiert erhebliche Investitionen in ein Konzept, das das tatsächliche Potenzial der Liegenschaft nicht ausschöpft.

Eine vorausschauende Strategie schafft langfristigen Mehrwert

Viele Eigentümer fragen sich zunächst, ob sie sich eine Sanierung leisten können. Die entscheidendere Frage lautet jedoch: Welche Option schafft den höchsten langfristigen Vermögenswert?

Dafür sollten aufgrund der obengenannten Faktoren verschiedene Szenarien systematisch verglichen werden:

• Weiterführen mit laufendem Unterhalt
• Etappierte Erneuerung
• Gesamtsanierung
• Ersatzneubau
• Verkauf im heutigen Zustand

Erst wenn Investitionsbedarf, Finanzierung, Mietzinspotenzial, steuerliche Auswirkungen, Nettoverkaufserlös und Entwicklungspotenzial gemeinsam betrachtet werden, entsteht eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Professionelle Investoren treffen solche Entscheide nicht auf Basis einzelner Baukostenpositionen, sondern anhand der erwarteten Rendite, des Risikos und der langfristigen Wertentwicklung.

Sanierungen wirtschaftlich betrachten: nicht jeder investierte Franken fliesst zurück

Ein häufiger Irrtum besteht darin, Investitionskosten direkt mit zukünftigen Mietzinserhöhungen gleichzusetzen. Das Schweizer Mietrecht setzt hier klare Grenzen. Ein erheblicher Teil umfassender Erneuerungen gilt als werterhaltend und kann nicht vollständig auf die Mieterschaft überwälzt werden. Gleichzeitig bestimmen Lage, Nachfrage und bestehendes Mietzinsniveau, welches Ertragspotenzial tatsächlich realisierbar ist.

Die technische Machbarkeit einer Sanierung ist deshalb nur eine Seite der Medaille. Ebenso entscheidend ist die Frage, ob die Investition unter den geltenden mietrechtlichen Rahmenbedingungen die gewünschte Rendite erzielt.

Finanzierung wird zum Schlüsselfaktor

Neben der Wirtschaftlichkeit rückt zunehmend die Finanzierung in den Fokus. Viele Eigentümer verfügen zwar über substanzielle Vermögenswerte, jedoch nicht zwingend über die notwendige Liquidität für umfassende Investitionen.

Banken prüfen Sanierungsvorhaben heute deutlich genauer als noch vor einigen Jahren. Neben der Tragbarkeit spielen Eigenkapitalquote, Amortisationsfähigkeit und die langfristige Werthaltigkeit der Investition eine wichtige Rolle. Deshalb sollte frühzeitig geklärt werden, ob die geplanten Massnahmen finanziell tragbar sind und wie sich diese auf die zukünftige Rendite auswirken.

Energieeffizienz wird zum strategischen Faktor

Ein grosser Teil des Schweizer Wohngebäudebestands wurde noch vor den ersten umfassenden Wärmeschutzvorschriften erstellt. Entsprechend hoch ist der Erneuerungsbedarf bei Heizsystemen, Gebäudehüllen und Haustechnik. Mit den kantonalen Energiegesetzen und behördlichen Auflagen steigen die Anforderungen weiter. Gleichzeitig achten Mieter zunehmend auf Nebenkosten und Investoren verstärkt auf Nachhaltigkeitskriterien.

Für Eigentümer bedeutet dies: Nicht jede energetische Investition schafft automatisch Mehrwert. Entscheidend ist, ob die Massnahmen die Wettbewerbsfähigkeit der Liegenschaft langfristig stärken und zukünftige Investitionen vermeiden helfen. Förderprogramme können dabei die Wirtschaftlichkeit einzelner Massnahmen verbessern, ersetzen jedoch keine fundierte Gesamtstrategie.

Die Nachfolgefrage wird häufig unterschätzt

Ein Aspekt, der in der Praxis oft erst spät diskutiert wird, ist die Nachfolge. Wer soll die Liegenschaft in zehn oder fünfzehn Jahren besitzen und bewirtschaften?

Insbesondere bei Familienbesitz und Erbengemeinschaften entscheidet diese Frage häufig über die richtige Strategie. Eine umfassende Sanierung kann wirtschaftlich sinnvoll sein. Fehlt jedoch eine klare Nachfolgelösung oder bestehen unterschiedliche Interessen innerhalb der Eigentümerschaft, verändert sich die Ausgangslage grundlegend. Eigentums-, Erb- und Nachfolgefragen sollten deshalb frühzeitig in die strategischen Überlegungen einbezogen werden.

Wann ein Verkauf die wirtschaftlich sinnvollere Lösung sein kann

Ein Verkauf kann die richtige Lösung sein, wenn die Eigentümerschaft die mit einer Sanierung verbundenen Anforderungen nicht mehr selbst tragen möchte, die Komplexität zu hoch ist und der finanzielle und zeitliche Aufwand unüberschaubar scheinen. In der Praxis betrifft dies häufig Erbengemeinschaften mit unterschiedlichen Vorstellungen über die Zukunft der Liegenschaft oder Eigentümer, die sich nicht mehr aktiv mit komplexen Bau-, Finanzierungs- und Bewirtschaftungsfragen auseinandersetzen wollen. Auch fehlende Liquidität oder unzureichendes Eigenkapital können gegen eine umfassende Erneuerung sprechen. Nicht zuletzt sollten der zeitliche Aufwand und die unternehmerischen Risiken eines Sanierungs- oder Entwicklungsprojekts realistisch eingeschätzt werden.

Ein Verkauf ist daher nicht zwingend Ausdruck einer fehlenden Perspektive für die Liegenschaft, sondern kann eine wirtschaftlich vernünftige Entscheidung sein, wenn persönliche, finanzielle, steuerliche oder organisatorische Rahmenbedingungen gegen eine langfristige Weiterentwicklung sprechen.

Nicht jede Käufergruppe bewertet eine Liegenschaft gleich

Der Marktwert eines Mehrfamilienhauses hängt nicht allein vom Gebäudezustand ab. Unterschiedliche Käufergruppen beurteilen dieselbe Liegenschaft teilweise sehr unterschiedlich.

Während langfristige Bestandshalter primär auf Ertrag, Rendite und Bewirtschaftungsaufwand achten, bewerten Entwickler zusätzlich Verdichtungsreserven, Neubaupotenziale und die künftige Ausnutzung des Grundstücks.

Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern können dadurch erhebliche Unterschiede in der Zahlungsbereitschaft entstehen.

Für Eigentümer ist deshalb nicht nur relevant, was die Liegenschaft heute wert ist, sondern auch, welche Marktteilnehmer vom vorhandenen Entwicklungspotenzial profitieren können. Eine professionelle Immobilienbewertung, die auf belegbaren Zahlen fundiert, kann hier Aufschluss geben.

Fazit: Orientierung für eine fundierte Entscheidung

Die Frage «sanieren oder verkaufen» lässt sich nicht allein anhand des Gebäudezustands beantworten.

Wer eine tragfähige Entscheidung treffen will, sollte fünf Bereiche systematisch analysieren:

• Technischer Zustand der Liegenschaft
• Entwicklungs- und Verdichtungspotenzial
• Wirtschaftlichkeit verschiedener Szenarien
• Eigentums- und Nachfolgesituation
• Marktwert und realistischer Nettoverkaufserlös

Erst wenn diese Faktoren zusammen betrachtet werden, entsteht ein vollständiges Bild und kann dadurch eine solide Entscheidungsgrundlage geschaffen werden. Entscheidend ist, das vorhandene Potenzial zu erkennen und daraus die wirtschaftlich sinnvollste Strategie für die kommenden Jahrzehnte abzuleiten.

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