Das Eigenheim in der Steuererklärung: So geht kein Geld verloren 

Werterhalt oder Wertvermehrung: eine entscheidende Unterscheidung 

Grundsätzlich gilt bei der Einkommensteuer: Abziehbar sind nur werterhaltende Kosten. Dazu zählen alle Massnahmen, die den bestehenden Zustand einer Liegenschaft erhalten oder wiederherstellen. Darunter fallen klassische Reparaturen, der Ersatz von Bauteilen oder Unterhaltsarbeiten an Dach, Fassade, Leitungen oder Fenstern. 

Anders sieht es bei wertvermehrenden Investitionen aus. Wer ausbaut, erweitert oder den Wohnstandard deutlich erhöht, schafft neues Vermögen. Diese Kosten sind nicht bei den Einkommenssteuern abzugsfähig, sondern wirken sich erst bei einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer aus. In der Praxis werden Renovationskosten häufig in einen werterhaltenden und einen wertvermehrenden Anteil aufgeteilt. 

Weiter gilt zu beachten, dass aktuell noch viele Kantone Pauschalen in Prozent des Eigenmietwerts kennen, sofern die effektiven werterhaltenden Kosten diese nicht übersteigen wie etwa die 20-%-Abzugspauschale im Kanton Zürich. 

Belege und Rechnungen sorgfältig prüfen und aufbewahren

In der Praxis liegt die Schwierigkeit weniger in der Theorie als in der Abgrenzung. Viele Renovationen haben sowohl wertvermehrenden wie auch werterhaltenden Charakter. Genau hier passieren die meisten Fehler. Nicht selten werden Kosten pauschal deklariert oder falsch zugeordnet. 

Besonders heikel wird es, wenn Belege fehlen oder Rechnungen nicht sauber aufgeschlüsselt sind. Dann bleibt oft nur die Möglichkeit des Pauschalabzugs – selbst wenn tatsächlich deutlich höhere effektive Kosten angefallen sind. 

Planung ist keine Nebensache, sondern bares Geld wert 

Auch der Zeitpunkt von Renovationsarbeiten spielt eine wichtige Rolle. Wer alle grösseren Massnahmen in einem einzigen Jahr bündelt, kann im Folgejahr nicht mehr von Steuererleichterungen profitieren. Aufgrund der Steuerprogression wirkt sich ein hoher Abzug in nur einer Steuerperiode unter Umständen weniger günstig aus, als wenn die Arbeiten auf mehrere Jahre verteilt werden. 

Es kann sich daher lohnen, Renovationen – wenn möglich – über zwei oder drei Steuerperioden zu staffeln. So lassen sich die Steuerreduktionsmöglichkeiten Jahr für Jahr optimal nutzen. 

Energetische Sanierungen als steuerlicher Sonderfall

Besonders interessant ist die Entwicklung rund um energetische Sanierungen. Obwohl etwa eine neue Wärmepumpe oder eine Dachdämmung den Wert der Immobilie erhöhen, gelten solche Massnahmen in vielen Kantonen weiterhin als abzugsfähige Unterhaltskosten. Die öffentliche Förderung von Nachhaltigkeit zeigt hier klar Wirkung. 

Selbst wenn Fördergelder geflossen sind, kann der Nettoanteil, also die eigene finanzielle Beteiligung, in der Regel weiterhin steuerlich geltend gemacht werden, vorausgesetzt, die Abrechnung ist sauber. 

Allerdings sind diese Regelungen kantonal unterschiedlich. Was in Zürich zulässig ist, muss in Genf nicht gelten. Wer unsicher ist, sollte vorab beim zuständigen kantonalen Steueramt nachfragen. 

Wichtiger Hinweis: Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2028

Ein Aspekt, der aktuell noch oft unterschätzt wird, ist die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts per 2028. Mit dieser Reform ändern sich die steuerlichen Rahmenbedingungen für Wohneigentümer grundlegend. 

 Bis und mit Steuerperiode 2027 können: 

• werterhaltende Unterhaltskosten 
• sowie energetische Sanierungen 

noch im bisherigen Stil von den Einkommenssteuern abgezogen werden. 

Ab 2028 gelten neue Regeln, unter anderem: 

• Neukäufer können Unterhaltskosten nur noch während einer Übergangsfrist von zehn Jahren steuerlich geltend machen 
• Abzüge für energetische Sanierungen werden neu geregelt 
• Der klassische Unterhaltsabzug für bestehende Eigentümer entfällt weitgehend 

Fazit: 
Wer ohnehin werterhaltende Renovationen plant, sollte diese – wenn möglich – noch bis Ende 2027 umsetzen, um die heutigen steuerlichen Möglichkeiten vollständig auszuschöpfen. 

Am Ende zeigt sich: Renovationen sind kein Selbstläufer in der Steuererklärung. Wer sie unvorbereitet deklariert, lässt schnell Geld liegen. Wer jedoch weiss, wie Unterhalt, Planung und Dokumentation zusammenspielen, kann das Eigenheim auch steuerlich sinnvoll nutzen. 

Checkliste: Was Sie bei Renovationen beachten sollten 

1. Klar trennen: Wird etwas repariert (abzugsfähig) oder aufgewertet (nicht abzugsfähig)? 
2. Alle Rechnungen sammeln, idealerweise mit detaillierter Beschreibung der Arbeiten. 
3. Begründung festhalten, warum die Arbeit nötig war (z. B. „Undichtigkeit behoben“ statt „Bad renoviert“). 
   → Fotos vor und nach den Arbeiten sind oft ein wichtiges Beweismittel gegenüber dem Steueramt. 
4. Grössere Projekte über mehrere Steuerperioden planen, um den Steuervorteil optimal zu nutzen. 
5. Kantonale Sonderregeln prüfen, insbesondere bei energetischen Massnahmen. 

Mit diesen Schritten steht einer optimierten Steuererklärung nichts mehr im Weg und Ihr Eigenheim profitiert sowohl vom frischen Anstrich als auch vom klugen Steuertipp.