Aktuelle Rechtsänderung: Mehr Schutz für Wohnungskäufer bei Baumängeln
Eine wegweisende Reform des Schweizer Obligationenrechts stärkt die Rechte von Käuferinnen und Käufer von Neubauten oder erst kürzlich fertiggestellten Gebäuden erheblich. Die neuen Regelungen schaffen klare Verantwortlichkeiten, angemessene Fristen und deutlich reduzierte Risiken im Kaufprozess.
Date
14.1.2026
Autor
Claude Ginesta
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Am 1. Januar 2026 tritt in der Schweiz eine bedeutende Rechtsreform in Kraft, die Käuferinnen und Käufer von Immobilien nachhaltig bei Baumängeln und Gewährleistungsfragen entlastet. Die Revision des Obligationenrechts (OR) markiert einen Paradigmenwechsel im schweizerischen Immobilienrecht.
Jahrelang galt beim Eigentumserwerb eine schwierige Ausgangslage: Wer baute oder eine Wohnung kaufte, stand rechtlich oft allein da. Mängelrüge-Fristen waren extrem kurz, Verantwortlichkeiten unklar und der Gang zum Gericht schnell kostspielig. Mit der Einführung der neuen Artikel 210a bis 210c OR ändert sich diese unbefriedigende Situation grundlegend.
Die bisherige Rechtslage: Ein Minenfeld für Käufer
Nach der bisherigen Rechtsprechung gemäss Art. 201 OR musste ein Mangel „unverzüglich» – in der Praxis interpretiert als innerhalb weniger Tage – gemeldet werden, andernfalls verfielen sämtliche Gewährleistungsansprüche. Diese strenge Handhabung stellte Käufer vor erhebliche Probleme.
Wer beim Kauf „ab Plan» schon einmal erlebt hat, wie ein Flachdach nach dem Einzug undicht wird oder Risse in der Fassade auftreten, kennt die rechtliche Unsicherheit: Wen informiert man zuerst? Den Verkäufer? Den Generalunternehmer? Den Architekten? Und wer haftet letztendlich wirklich?
Die wichtigsten Neuerungen ab 2026
1. Verlängerte Mängelrügefrist: 60 Tage statt «sofort»
Gemäss dem neuen Art. 210a Abs. 2 OR haben Käuferinnen und Käufer von Neubauten oder kürzlich fertiggestellten Gebäuden neu 60 Tage Zeit, um erkannte Mängel zu melden – auch solche, die sich erst nach dem Einzug zeigen.
Unser Tipp: Die 60 Tage beginnen ab Ablieferung bzw. Abnahme zu laufen. Dokumentieren Sie das genaue Datum und erstellen Sie bei der Übergabe ein detailliertes Abnahmeprotokoll.
2. Verbot der Abtretung von Gewährleistungsansprüchen
Noch gewichtiger als die Fristverlängerung: Nach Art. 210b OR müssen Verkäufer oder Generalunternehmer für Mängel direkt gegenüber dem Käufer einstehen, ohne diese Rechte an den Käufer abzutreten.
Das bedeutet konkret: Der Käufer muss künftig nicht mehr im Dschungel der Subunternehmer, Handwerker und Zulieferer herausfinden, wer für welchen Mangel verantwortlich ist und dann rechtlich gegen mehrere Parteien parallel vorgehen.
3. Gewährleistungsfrist bleibt bei 5 Jahren – Diskussion um Verlängerung
Die gesetzliche Gewährleistungsfrist gemäss Art. 210 OR bleibt grundsätzlich bei fünf Jahren ab Ablieferung des Werkes. Eine Verlängerung auf zehn Jahre, wie sie vom Bundesrat ursprünglich für Elemente wie Fassade, Dach oder tragende Konstruktionen vorgeschlagen wurde fand im Parlament keine Mehrheit. Die Diskussion wurde intensiv geführt, da insbesondere bei Bauteilen mit langer Lebensdauer (z.B. Flachdächer, Fassadendämmungen) Mängel oft erst nach 5-10 Jahren sichtbar werden.
Was bedeutet das für Immobilienkäufer?
1. Verträge sorgfältig prüfen – Timing ist entscheidend
Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden, unterstehen noch den alten Regeln gemäss den bisherigen Bestimmungen des OR. Achten Sie bei Kaufverträgen, die Ende 2025 unterzeichnet werden, besonders auf:
Vereinbarte Mängelrügefristen (sollten nicht kürzer als 60 Tage sein)
Klauseln zur Abtretung von Gewährleistungsrechten (zukünftig unwirksam)
Gewährleistungsausschlüsse oder -beschränkungen
Regelungen zur Abnahme und Dokumentation
2. Mängel dokumentiert und fristgerecht melden
Die neue Frist von 60 Tagen schafft Handlungsspielraum, ist aber kein Freifahrtschein für spätes Handeln. Beachten Sie:
Sofortige vorläufige Meldung: Bei sichtbaren Mängeln umgehend informieren
