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Marktbericht 2026 Region Imboden
Wissenswertes zum Immobilienmarkt
- Preisanstieg für Eigentumswohnungen konsolidiert auf hohem Niveau
- Weiterhin tiefe Angebotsquoten bei Einfamilienhäusern
- Solide Nachfrage bei Einfamilienhäusern
DIE REGION IM ÜBERBLICK:
BONADUZ, DOMAT/EMS, FELSBERG, RHÄZÜNS, TAMINS
Beliebtes Wohngebiet
Gute Kaufkraft
In den fünf Gemeinden zwischen Chur und der Region Viamala – Bonaduz, Domat/Ems, Felsberg, Rhäzüns und Tamins – leben rund 17’000 Personen. Das steuerbare Medianeinkommen liegt zwischen CHF 45’000 in Rhäzüns und rund CHF 49’000 in Felsberg. Damit wird der kantonale Durchschnitt von gut CHF 43’000 deutlich, der schweizweite Mittelwert von CHF 48’000 teilweise übertroffen. Die gute Standortqualität, eine moderate Steuerbelastung sowie die einfache Erreichbarkeit für die meist pendelnden Arbeitskräfte, vor allem in der Region sowie Richtung Chur, tragen zur Attraktivität der fünf Wohnstandorte bei. Insgesamt erhöhte sich die Wohnbevölkerung in den letzten zehn Jahren in Domat/Ems und Felsberg um mehr als 10 %, in Bonaduz und Rhäzüns um über 20 %, während sie in Tamins stabil blieb.
Solide Nachfrage stützt die Preise
Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen haben sich während der letzten Jahre überdurchschnittlich erhöht. Dieser Aufwärtstrend flachte in den vergangenen Quartalen etwas ab, und die Preise erhöhten sich in Felsberg und Tamins nur noch leicht. In Bonaduz, Domat/Ems und Rhäzüns war der Anstieg etwas stärker. Die Entwicklung im Segment Einfamilienhäuser war vergleichbar, mit Ausnahme von Felsberg und Rhäzüns. Seit der Jahrtausendwende haben sich die Preise für Einfamilienhäuser in Rhäzüns und Tamins um etwa 90 % aufgewertet, in Domat/Ems um rund 100 % und in Felsberg sowie Bonaduz um gut 110 %. Bei Eigentumswohnungen war es ähnlich, mit einer Steigerungsrate von 110 % in Tamins, 120 % in Felsberg, rund 135% in Rhäzüns sowie 140 % in Domat/Ems und Bonaduz. Die Transaktionszeiten sind in den letzten Quartalen wieder leicht gesunken, bei gleichzeitig anhaltend guter Nachfrage nach Wohneigentum.
Wohneigentum: Transaktionspreisentwicklung (Index 1. Quartal 2000 = 100); Quellen: Ginesta, Wüest Partner
Wenige Einfamilienhäuser auf dem Markt
Überdurchschnittliche Wohneigentumsquote
Die Region mit der viertgrössten Gemeinde Graubündens, Domat/Ems, beheimatet unter anderem den grössten privaten Arbeitgeber des Kantons und ist ein wichtiger wirtschaftlicher Faktor. Die Wohneigentumsquote ist in allen Gemeinden überdurchschnittlich hoch und liegt zwischen 50 % und 60 %, einzig in Domat/Ems ist sie mit rund 40 % etwas geringer. Der anteilsmässige Bestand an Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern ist in allen Gemeinden gut. Bauland für Einfamilienhäuser an gehobenen Lagen kostet in Domat/Ems und Felsberg zwischen CHF 1’750 und CHF 2’000, in Bonaduz zwischen CHF 1’500 und CHF 1’750 sowie in Rhäzüns und Tamins unter CHF 1’500 pro Quadratmeter.
Für Einfamilienhäuser im gehobenen Segment werden durchschnittliche Verkaufspreise pro Quadratmeter Wohnfläche von gut CHF 10’000 in Domat/Ems und Felsberg sowie bis zu CHF 10’000 in Bonaduz erzielt. In Tamins sowie in Rhäzüns liegt der Quadratmeterpreis bei rund CHF 8’000 bis CHF 8’500. Für luxuriöse Objekte werden in Bonaduz, Domat/Ems und Felsberg rund CHF 12’000 pro Quadratmeter oder mehr bezahlt, in Rhäzüns und Tamins sind es etwa CHF 2’000 weniger. Für eine gehobene Eigentumswohnung muss in allen Gemeinden mit Preisen von knapp CHF 8’500 kalkuliert werden, ausser in Bonaduz und Domat/Ems sind es etwa CHF 1’000 mehr. Luxuriöse Wohnungen wechseln in Bonaduz, Domat/Ems und Felsberg zu über CHF 10’000 die Hand, in Tamins für knapp CHF 10’000 und in Rhäzüns für gut CHF 9’000 pro Quadratmeter.
Immobilienpreise (Bandbreiten); Quellen: Ginesta, Wüest Partner
Weiterhin tiefe Angebotsquoten bei Einfamilienhäusern
Für uns sind die Märkte bis zu einer Angebotsquote von 6–8 % intakt und effizient. Es ist festzustellen, dass dieses Kriterium in allen Gemeinden der Region Imboden erfüllt ist. Die Angebotsquoten bei Wohneigentum verharren grösstenteils auf tiefem Niveau. Bei Einfamilienhäusern liegt die Quote in sämtlichen Dörfern zwischen 0.3 % und 1.5 %, während sie bei Eigentumswohnungen stärker variiert. So beträgt die Quote in Tamins 0.5 %, in Felsberg und Rhäzüns rund 1.0 % und in Domat/Ems 3.0 %. Nur in Bonaduz liegt die Quote aufgrund von Neubauten etwas höher, bei 5.6 %. Die Anzahl erteilter Baubewilligungen verharrt allgemein auf tiefem Niveau, einzig in Bonaduz dürfte sich das Angebot bei Mehrfamilienhäusern leicht erhöhen, weil verschiedene Projekte geplant sind.
Angebotsquote (Anzahl angebotener Objekte im Verhältnis zum Bestand); Quellen: Ginesta, Wüest Partner
Ausblick: Markt konsolidiert auf hohem Niveau
Die positiven Marktveränderungen in den letzten Jahren mit teilweise stark steigenden Transaktionspreisen, insbesondere von 2020 bis 2023, gingen Hand in Hand mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Nachdem sich der Anstieg der Transaktionspreise nach der Pandemie etwas abgeflacht hatte, verlief er zuletzt wieder leicht steiler als noch im Jahr zuvor. Zu den Gründen könnte die wieder deutlich attraktivere Zinslage oder die Umschichtung von Gewinnen aus Aktien und Kryptowährungen in Immobilien zählen. Ausserdem stützt das im Vergleich zur gleichbleibend hohen Nachfrage tiefe Angebot die Preisentwicklung. Inwiefern sich die Abschaffung des Eigenmietwerts auswirken wird, kann erst in ein paar Jahren beurteilt werden. Wir rechnen in den kommenden Monaten deshalb mit moderat steigenden Marktpreisen, im Gleichschritt mit der Entwicklung der letzten Quartale. Insgesamt bleibt die Region Imboden damit ein attraktiver Markt für Wohneigentum.
Disclaimer: Bei den in diesem Bericht enthaltenen Informationen handelt es sich lediglich um allgemeine Marktkommentare. Das vorliegende Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung von Ginesta Immobilien AG weder ganz noch auszugsweise vervielfältigt werden. Copyright Ginesta Immobilien AG 2026. Quellen: Ginesta, Amt für Raumentwicklung (Zweitwohnungsanteil); Grafiken: Wüest Partner, Ginesta (Datenstand 4. Quartal 2025); Zahlenspiegel: Wüest Partner, Bundesamt für Statistik (Bevölkerung und Wohnungsbestand, Datenstand 2024), Infopro Digital Schweiz (Baubewilligungen bis zum 4. Quartal 2025).