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Marktbericht 2026 Chur
Wissenswertes zum Immobilienmarkt
- Höchstpreise für Wohneigentum
- Wenige Einfamilienhäuser auf dem Markt
- Geringe Neubautätigkeit
DIE REGION IM ÜBERBLICK
Urbanes Wohnen bleibt im Trend
Zentrumsfunktion stärkt den Immobilienmarkt
In der Kantonshauptstadt Chur inklusive der integrierten Gemeinden Maladers, Haldenstein und Tschiertschen-Praden leben fast 42’000 Personen. Das steuerbare Medianeinkommen von rund CHF 49’000 liegt 10 % über dem kantonalen Durchschnittswert und entspricht damit ziemlich genau dem schweizweiten Mittelwert. Die gute Standortqualität mit einem breiten Arbeitsplatzangebot, einer moderaten Steuerbelastung und der guten Erreichbarkeit für die meist pendelnden Arbeitskräfte – insbesondere innerhalb der Stadt Chur sowie in die Richtungen Ems und Landquart und teilweise auch nach Zürich und St. Gallen – trägt zur Attraktivität als Wohnstandort bei. Insgesamt veränderte sich die Bevölkerungszahl in Chur in den letzten zehn Jahren nur leicht, ausser in den Fusionsjahren 2020, 2021 und 2025.
Weiterer Preisanstieg bei Wohneigentum
Die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser haben sich in den letzten zehn Jahren überdurchschnittlich erhöht. Dieser Aufwärtstrend flachte mit dem Ende der Pandemie und dem steigenden SNB-Leitzins etwas ab. Im vergangenen Jahr stiegen die Preise wieder mehr. Auch im Segment Eigentumswohnungen verlief der Anstieg 2024 etwas langsamer, nahm aber zuletzt wieder deutlich an Fahrt auf. Seit der Jahrtausendwende haben sich die Preise für Einfamilienhäuser um 140 % aufgewertet, bei Eigentumswohnungen leicht mehr mit 150 %. Die Transaktionszeiten sind in den letzten Quartalen wieder leicht gesunken, bei gleichzeitig anhaltend guter Nachfrage nach Wohneigentum.
| Zahlenspiegel Chur | |
|---|---|
| Bevölkerung | |
| Einwohner (inkl. Haldenstein, Maladers und Tschiertschen-Praden) | 41’713 |
| Jährliche Wachstumsrate | +0.6 % |
| Ausländeranteil | 24.0 % |
| Immobilienmarkt (Wohnobjekte) | 22’197 |
| Anteil Mietwohnungen | 73.9 % |
| Anteil Eigentumswohnungen | 16.0 % |
| Anteil Einfamilienhäuser | 10.1 % |
| Baubewilligte Wohneinheiten | 181 |
| In Mehrfamilienhäusern | 176 |
| In Einfamilienhäusern | 5 |
Wohneigentum: Transaktionspreisentwicklung (Index 1. Quartal 2000 = 100); Quellen: Ginesta, Wüest Partner
Wohneigentum ist gefragt
Überdurchschnittliche Baulandpreise
Die urbane Qualität zeigt sich im Immobilienbestand, der in Chur aus überdurchschnittlich vielen kleineren Mietwohnungen und wenigen Einfamilienhäusern besteht. Mit etwas mehr als 25 % ist die Wohneigentumsquote in Chur eher tief, auf der linken Rheinseite im Stadtteil Haldenstein mit über 50 % dagegen überdurchschnittlich hoch. Der Zweitwohnungsanteil in der neu fusionierten Gemeinde Tschiertschen-Praden beträgt über 70 %. Bauland für Einfamilienhäuser kostet in Chur an gehobenen Lagen über CHF 2’000 pro Quadratmeter bzw. CHF 2’500 oder mehr an sehr guten Lagen.
Für Einfamilienhäuser im mittleren Segment werden durchschnittliche Verkaufspreise pro Quadratmeter Wohnfläche von mehr als CHF 9’000 erzielt. Im gehobenen Segment fallen rund CHF 12’500 an, und für luxuriöse Objekte wird in Chur mit CHF 15’000 oder mehr pro Quadratmeter deutlich mehr bezahlt als im kantonalen Durchschnitt. Für eine gehobene Eigentumswohnung muss mit CHF 10’000 bis CHF 11’000 pro Quadratmeter kalkuliert werden, bei luxuriösen Objekten mit mehr als CHF 12’000. Diese Preise sind nur bedingt mit den kantonalen Werten vergleichbar, da durch die zahlreichen Zweitwohnungs-Transaktionen zu sehr hohen Preisen in den bekannten Wintersportorten ein verzerrtes Bild entsteht.
Immobilienpreise (Bandbreiten); Quellen: Ginesta, Wüest Partner
Weiterhin tiefe Angebotsquoten
Für uns sind die Märkte bis zu einer Angebotsquote von 6–8 % intakt und effizient. Es ist festzustellen, dass dieses Kriterium in der Region Chur in allen Marktsegmenten erfüllt ist. Bei Einfamilienhäusern tendiert die Quote seit mehreren Quartalen seitwärts auf tiefem Niveau und beträgt nach einem leichten Anstieg aktuell 1.8 %. Demgegenüber ist sie bei Eigentumswohnungen leicht gefallen, auf einen Wert von rund 3.0 %. Im Bereich Mietwohnungen hat sich die Angebotsquote in den letzten Quartalen in einer Bandbreite von 2.0 % bis 2.5 % eingependelt und liegt aktuell fast unverändert bei niedrigen 2.5 %. Künftig dürfte das Angebot durch den Bau von Wohnungen nur wenig beeinflusst werden. Eine spürbare Angebotsausweitung ist nicht zu erwarten.
Angebotsquote (Anzahl angebotener Objekte im Verhältnis zum Bestand); Quellen: Ginesta, Wüest Partner
Ausblick: Markt konsolidiert auf hohem Niveau
Die positiven Marktveränderungen in den letzten Jahren mit teilweise stark steigenden Transaktionspreisen, insbesondere von 2020 bis 2023, gingen Hand in Hand mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Nachdem sich der Anstieg der Transaktionspreise nach der Pandemie etwas abgeflacht hatte, verlief er zuletzt wieder steiler als noch im Jahr zuvor. Zu den Gründen könnte die wieder deutlich attraktivere Zinslage oder die Umschichtung von Gewinnen aus Aktien und Kryptowährungen in Immobilien zählen. Ausserdem stützt das im Vergleich zur gleichbleibend hohen Nachfrage tiefe Angebot die Preisentwicklung. Inwiefern sich die Abschaffung des Eigenmietwerts auswirken wird, kann erst in ein paar Jahren beurteilt werden. Wir rechnen in den kommenden Monaten deshalb mit moderat steigenden Marktpreisen, im Gleichschritt mit der Entwicklung der letzten Quartale. Insgesamt bleibt die Region Chur damit ein attraktiver Markt für Wohneigentum.
Disclaimer: Bei den in diesem Bericht enthaltenen Informationen handelt es sich lediglich um allgemeine Marktkommentare. Das vorliegende Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung von Ginesta Immobilien AG weder ganz noch auszugsweise vervielfältigt werden. Copyright Ginesta Immobilien AG 2026. Quellen: Ginesta, Amt für Raumentwicklung (Zweitwohnungsanteil); Grafiken: Wüest Partner, Ginesta (Datenstand 4. Quartal 2025); Zahlenspiegel: Wüest Partner, Bundesamt für Statistik (Bevölkerung und Wohnungsbestand, Datenstand 2024), Infopro Digital Schweiz (Baubewilligungen bis zum 4. Quartal 2025).