Abschaffung des Eigenmietwerts: Was Eigentümer jetzt wissen müssen.

Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das, dass die Steuerbelastung von der Höhe der Hypothek und den geltend gemachten Unterhaltskosten abhängt – eine Rechnung, die vor allem bei steigenden Zinsen und Sanierungsarbeiten ins Gewicht fällt. Nun steht ein grundlegender Systemwechsel im Raum. Am 28. September 2025 stimmt die Schweiz über eine Verfassungsgrundlage ab, die es den Kantonen erlauben soll, auf Zweitliegenschaften eine Objektsteuer einzuführen. Nur wenn diese Vorlage angenommen wird, kann das vom Parlament bereits beschlossene Bundesgesetz in Kraft treten, welches die Abschaffung des Eigenmietwerts vorsieht. 

Wegfall des Eigenmietwerts und neue Regeln für Abzüge

Die Eckpunkte sind klar: Der Eigenmietwert würde wegfallen, Unterhaltskosten wären auf Bundesebene nicht mehr abzugsfähig (Kantone können für gewisse Bereiche wie Denkmalpflege oder Energie- und Umweltschutzmassnahmen ausserordentliche neue Bestimmungen vorsehen). Schuldzinsen könnten künftig nur noch quotal (vermietete Immobilienwerte im Verhältnis zum Gesamtvermögen) abgezogen werden – also nur noch für  vermietete Vermögenswerte. Ein allgemeiner Schuldzinsenabzug für das selbstbewohnte Eigenheim entfällt. Neu käme ein Ersterwerberabzug ins Spiel, der Ersterwerberinnen und Ersterwerber in den ersten zehn Jahren entlasten soll: im ersten Jahr maximal 10’000 CHF bei Ehepaaren und 5’000 CHF bei Alleinstehenden, danach degressiv abnehmend. Für Zweitliegenschaften – beispielsweise Ferienwohnungen – erhielten die Kantone die Kompetenz, eine neue Objektsteuer einzuführen, deren Höhe und Ausgestaltung kantonal unterschiedlich geregelt werden könnte. 

Was heisst das konkret für Eigentümer?

Wer sein Haus weitgehend amortisiert hat und keine grossen Investitionen mehr tätigt, dürfte von der Abschaffung profitieren, da der Eigenmietwert entfällt, ohne dass grosse Abzüge verloren gehen. Wer jedoch stark verschuldet ist und regelmässig hohe Unterhaltskosten geltend macht, muss mit einer höheren Steuerlast rechnen. Für Ferienobjekte hängt alles davon ab, wie die Kantone ihre neuen Kompetenzen nutzen. Klar ist: Ein Inkrafttreten des neuen Systems wird nicht von heute auf morgen geschehen, da der politische Prozess Zeit braucht. Trotzdem lohnt es sich schon jetzt, die eigene Finanzstrategie zu überdenken, Unterhaltsarbeiten vorausschauend zu planen und Hypothekarstrukturen kritisch zu prüfen. So bleibt man vorbereitet, egal wie das Abstimmungsergebnis im Herbst ausfällt. Es ist beispielsweise davon auszugehen, dass die Baupreise bei einer Annahme für 2-3 Jahre sprunghaft ansteigen, da jeder noch sanieren möchte.

Unsere Handlungsempfehlungen 

• Unterhalt planen: Wenn die Reform kommt, entfallen Unterhaltsabzüge (Bund, meist auch Kantone). Prüfen Sie grössere werterhaltende Arbeiten sofort – Preise und Kapazitäten werden vor einem Inkrafttreten deutlich anziehen. 
• Hypothekarstrategie prüfen: Ohne allgemeinen Schuldzinsenabzug lohnt sich eine nüchterne Betrachtung von Amortisation, Laufzeiten und Zinsmix. Es gibt allerdings keine Pauschalregel – Cashflow, Zinsrisiko und Lebensplanung sind entscheidende Faktoren, welche es abzuwägen gilt.  
• Ferienobjekte beobachten: Achte auf die kantonalen Signale zur zukünftigen Objektsteuer. Je nach Kanton kann das die Nettohaltekosten spürbar erhöhen. 
• Erstkäufer im Blick: Potenziell vom Ersterwerberabzug profitieren; Finanzierung so strukturieren, dass die Zinslast in den ersten Jahren sinnvoll durch den Abzug abgefedert wird. 
• Vermieter (Renditeobjekte): Für vermietete Liegenschaften bleiben Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie Zinsen (aber nur quotal in Bezug auf das Gesamtvermögen) abzugsfähig – Trennen Sie ihre Asset-Allokation von Privat- und Geschäftsvermögen sauber. 

Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das, dass die Steuerbelastung von der Höhe der Hypothek und den geltend gemachten Unterhaltskosten abhängt – eine Rechnung, die vor allem bei steigenden Zinsen und Sanierungsarbeiten ins Gewicht fällt. Nun steht ein grundlegender Systemwechsel im Raum. Am 28. September 2025 stimmt die Schweiz über eine Verfassungsgrundlage ab, die es den Kantonen erlauben soll, auf Zweitliegenschaften eine Objektsteuer einzuführen. Nur wenn diese Vorlage angenommen wird, kann das vom Parlament bereits beschlossene Bundesgesetz in Kraft treten, welches die Abschaffung des Eigenmietwerts vorsieht. 

«Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat viel Facetten und es gibt Gewinner und Verlierer sowohl bei Eigentümern wie auch bei Mietern.» 

Claude Ginesta, CEO