Grundstückgewinnsteuer berechnen: So gehen Sie vor

Sie möchten Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen und fragen sich, wie hoch die Grundstückgewinnsteuer ausfallen wird? Dann sind Sie nicht allein. Die Grundstückgewinnsteuer gehört zu den wichtigsten Kostenpositionen beim Immobilienverkauf und wird von vielen Eigentümern unterschätzt.

Die gute Nachricht: Nicht der gesamte Gewinn aus dem Verkauf wird besteuert. Verschiedene wertvermehrende Investitionen und Transaktionskosten vom steuerbaren Gewinn abgezogen werden. Entscheidend ist jedoch, dass diese Ausgaben mit einem Beleg nachgewiesen werden können.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben, wenn eine Immobilie mit Gewinn verkauft wird. Sie besteuert die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem späteren Verkaufserlös.

Je nach Kanton und Haltedauer der Immobilie kann die Steuerbelastung unterschiedlich hoch ausfallen. Wer seine Immobilie über viele Jahre besitzt, profitiert in vielen Kantonen von einer tieferen Besteuerung als Eigentümer, die bereits nach kurzer Zeit wieder verkaufen.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die Berechnung erfolgt grundsätzlich nach folgendem Schema:

Verkaufspreis

• damaliger Kaufpreis
• wertvermehrende Investitionen während Haltedauer
• anrechenbare Verkaufsnebenkosten und Maklergebühren

= steuerbarer Grundstückgewinn

Auf diesem steuerbaren Gewinn wird anschliessend die Grundstückgewinnsteuer berechnet.

Ein einfaches Rechenbeispiel

Nehmen wir an, Sie haben Ihre Eigentumswohnung im Jahr 2012 für CHF 850’000 gekauft. Im Jahr 2026 verkaufen Sie die Wohnung für CHF 1’350’000.

Während Ihrer Besitzdauer haben Sie folgende Investitionen getätigt:

• Neue Küche: CHF 80’000, davon 50% also CHF 40’000 als wertvermehrend angerechnet
• Wintergarten: CHF 50’000 (100% wertvermehrend, vorher war kein Wintergarten vorhanden)

Zusätzlich fallen beim Verkauf Maklerkosten von CHF 35’000 an.

Die Berechnung sieht wie folgt aus:

Verkaufspreis: CHF 1’350’000

minus Kaufpreis: CHF 850’000

minus wertvermehrende Investitionen: CHF 90’000

minus Verkaufsnebenkosten: CHF 35’000

= steuerbarer Grundstückgewinn: CHF 375’000

Die effektive Steuer wird anschliessend anhand der kantonalen Vorschriften und der Haltedauer berechnet.

Welche Kosten können in der Regel abgezogen werden?

Viele Eigentümer verschenken hier unnötig Geld.

Zu den häufigsten abzugsfähigen Investitionen gehören:

• Anbauten und Erweiterungen
• Wintergärten
• Dachausbauten
• Neue Küchen oder Badezimmer mit deutlicher Wertsteigerung
• Energetische Sanierungen
• Fassaden- oder Dämmungsmassnahmen
• Solaranlagen

Ebenfalls können verschiedene Verkaufsnebenkosten berücksichtigt werden. Dazu zählen beispielsweise Maklerhonorare, Inseratekosten oder bestimmte Gebühren im Zusammenhang mit dem Verkauf.

Warum fehlende Belege teuer werden können

In der Praxis liegt die grösste Herausforderung oft nicht bei der Berechnung selbst, sondern bei der Dokumentation.

Viele Eigentümer verkaufen ihre Immobilie erst nach zehn, zwanzig oder sogar dreissig Jahren. In dieser Zeit wurden zahlreiche Investitionen getätigt. Eine neue Küche hier, ein Wintergarten dort, später vielleicht eine umfassende Sanierung.

Doch nicht selten sind die entsprechenden Rechnungen und Unterlagen im Laufe der Jahre verloren gegangen. Investitionen, die nicht nachgewiesen werden können, werden von den Steuerbehörden häufig nicht oder nur eingeschränkt anerkannt. Dadurch erhöht sich der steuerbare Gewinn und damit auch die Grundstückgewinnsteuer.

Wer einen Verkauf plant, sollte deshalb möglichst früh alle verfügbaren Unterlagen zusammentragen. Dazu gehören Rechnungen, Bauabrechnungen, Handwerkerofferten, Baubewilligungen und weitere Dokumente, welche wertvermehrende Investitionen belegen.

Eine frühzeitige Planung lohnt sich

Die Grundstückgewinnsteuer lässt sich nicht vermeiden. Sie lässt sich jedoch korrekt berechnen und durch eine vollständige Dokumentation optimieren.

Je früher Eigentümer ihre Unterlagen prüfen und den Verkauf vorbereiten, desto besser lassen sich die finanziellen Auswirkungen abschätzen. Gleichzeitig entsteht Klarheit darüber, welcher Nettoerlös nach dem Verkauf tatsächlich zu erwarten ist.

Sie planen einen Immobilienverkauf?

Die Ermittlung und Einreichung der Grundstückgewinnsteuer erfordert Erfahrung und eine sorgfältige Prüfung sämtlicher relevanter Unterlagen. Deshalb steht Ihnen bei Ginesta Immobilien ein spezialisiertes Expertenteam zur Seite.

Wir unterstützen Sie bei der Zusammenstellung der erforderlichen Dokumente, prüfen wertvermehrende Investitionen und übernehmen auf Wunsch die Vorbereitung und Einreichung der Grundstückgewinnsteuer. So erhalten Sie frühzeitig Klarheit über die voraussichtliche Steuerbelastung und den zu erwartenden Nettoerlös.