Die drei Zürcher Wohninitiativen: eine erste Einordnung

Kantonale Volksinitiative «Bezahlbare Wohnungen schützen. Leerkündigungen stoppen (Wohnschutz-Initiative)»

Volksinitiative

Die Initiative in Kürze

Kern der Wohnschutz-Initiative ist, den Gemeinden zu ermöglichen, zum Erhalt und zur Sicherung von Mietwohnungen, die für breite Bevölkerungskreise finanziell tragbar sind, selbständig Vorschriften zum Wohnschutz zu erlassen. Dazu sieht die Wohnschutz-Initiative eine Änderung des kantonalen Gesetzes über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung vom 7. Juni 2004 vor.

Gemäss dem neuen § 14a Abs. 1 sollen die Gemeinden insbesondere (a) eine Bewilligungspflicht für Abbrüche, Umbauten, Renovationen und Zweckänderungen sowie (b) Beschränkungen für die Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum einführen können. Weil es sich nur um eine beispielhafte Aufzählung handelt, können die Gemeinden auch weitere Vorschriften zum Wohnschutz erlassen. Sodann können Gemeinden eine Bewilligung mit der Auflage verbinden, Mietzinse zu begrenzen.

Voraussetzung für die Anwendung der Wohnschutzvorschriften ist ein Wohnungsmangel in der Gemeinde, das heisst ein Leerwohnungsbestand von weniger als 1.5%. Davon betroffen ist insbesondere die Stadt Zürich.

Die jeweiligen Wohnschutzanordnungen im konkreten Fall werden zusammen mit der Baubewilligung eröffnet und können mit Rekurs an das Baurekursgericht angefochten werden. Diese Anordnungen können insbesondere auch von Mietern des betroffenen Mietobjekts sowie von Mieterverbänden angefochten werden.

Wann treten die Wohnschutzvorschriften in Kraft?

Mit einer Annahme der Wohnschutz-Initiative treten noch keine Wohnschutzvorschriften in Kraft. Die Gemeinden werden lediglich ermächtigt, solche Vorschriften in einem Umsetzungserlass zu erlassen. Dafür müssen sie einen Gemeindeerlass verabschieden.

Es ist davon auszugehen, dass erste Wohnschutzvorschriften frühestens in zwei bis drei Jahren in Kraft treten werden.

Was sind die Auswirkungen auf hängige Baubewilligungsgesuche?

Sofern die jeweiligen Umsetzungserlasse der Gemeinden keine Übergangsbestimmungen vorsehen, finden von den Gemeinden erlassenen Wohnschutzvorschriften grundsätzlich auf Baubewilligungsverfahren Anwendung, die im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens noch nicht erstinstanzlich entschieden wurden.

Die Umsetzungserlasse der Gemeinden können jedoch vorsehen, dass die neuen Vorschriften erst auf Baugesuche Anwendung finden, die nach dem Inkrafttreten eingereicht werden.

Laufende Baubewilligungsverfahren sind durch eine Annahme der Wohnschutz-Initiative somit grundsätzlich nicht unmittelbar betroffen, weshalb grundsätzlich keine unmittelbaren Massnahmen erforderlich sind.

Baugesuche sollten jedoch frühzeitig vor dem Inkrafttreten der Umsetzungserlasse der Gemeinden eingereicht werden, damit die Baubewilligung noch vor deren Inkrafttreten erteilt werden kann. In diesem Zusammenhang sollten allfällige Verzögerungen des Baubewilligungsverfahrens vor Inkrafttreten des entsprechenden Umsetzungserlasses eingeplant werden. Sobald die Wohnschutzvorschriften und Übergangsbestimmungen eines geplanten Umsetzungserlasses einer Gemeinde bekannt sind, sollten deren Auswirkungen auf ein konkretes Bauprojekt genau geprüft werden.

Was sind die Auswirkungen auf Stockwerkeigentumsbegründungen?

Weil der neue § 14a Abs. 1 nur eine beispielhafte Aufzählung enthält, lassen sich allfällige künftige Wohnschutzvorschriften im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum nicht vollständig abschätzen. Im Zusammenhang mit einer allfälligen Bewilligungspflicht für die Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum sieht der neue § 14b Abs. 2 vor, dass das Grundbuchamt der Bewilligungsbehörde im Fall einer Umwandlung in Stockwerkeigentum die Grundbuchanmeldung und den Rechtsgrundausweis zustellt und das Eintragungsverfahren bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheids sistiert.

Das Stockwerkeigentum entsteht mit der Eintragung im Grundbuch, wobei gemäss Art. 972 Abs. 2 ZGB für die Entfaltung der Rechtswirkung der Zeitpunkt der Eintragung in das Tagebuch relevant ist, d.h. der Eingang der Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt.

Sofern die Gemeinden keine anderweitigen Übergangsbestimmungen vorsehen, ist eine Bewilligungspflicht für die Begründung von Stockwerkeigentum somit grundsätzlich auf Stockwerkeigentumsbegründungen anwendbar, die bei Inkrafttreten des Umsetzungserlasses der Gemeinde noch nicht im Tagebuch eingetragen sind.

Derzeit nicht abschätzbar sind die Auswirkungen einer allfälligen Bewilligungspflicht oder anderer Beschränkungen für Veräusserungen von Stockwerkeigentumseinheiten. Denkbar wäre, dass der kommunale Umsetzungserlass vorsieht, dass solche Veräusserungsbeschränkungen nur auf Stockwerkeigentum Anwendung finden, das nach Inkrafttreten des Umsetzungserlasses der Gemeinde begründet wird. Möglich, jedoch wohl weniger wahrscheinlich, wäre auch ein Abstellen auf Stockwerkeigentum, das nach der Annahme der Volksinitiative begründet wird.

Somit sind im Zusammenhang mit der Volksinitiative grundsätzlich noch keine voreiligen Begründungen von Stockwerkeigentum erforderlich.

Gegenvorschlag

Mit dem Gegenvorschlag des Kantonsrates ist ebenfalls eine Änderung des kantonalen Gesetzes über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung vom 7. Juni 2004 vorgesehen. Der Gegenvorschlag sieht im neuen § 13a Abs. 1 vor, dass Eigentümer prüfen müssen, ob bauliche Massnahmen in bewohntem Zustand oder gestaffelt vorgenommen werden können, damit Kündigungen vermieden oder ihre Anzahl reduziert werden kann, wenn bei einem bewilligten Bauprojekt Abbrüche, Umbauten oder Renovationen von Wohnungen zur Kündigung von 20 oder mehr Mietverhältnissen führen würden.

Sollen im Rahmen eines Bauprojekts 20 oder mehr Mietverhältnisse gekündigt werden, sieht der neue § 13a Abs. 2 zudem eine Reihe von Pflichten der Eigentümer vor:

• Die betroffenen Mieter müssen spätestens 12 Monate vor dem Kündigungstermin schriftlich über die beabsichtigten baulichen Massnahmen informiert werden;
• Es muss eine Ansprechperson bezeichnet werden;
• Es muss mindestens eine Informationsveranstaltung oder eine vergleichbare Kommunikationsmassnahme durchgeführt werden; und
• Die Mieter müssen bei der Wohnungssuche innerhalb oder ausserhalb des eigenen Wohnungsbestandes angemessen unterstützt werden.

Unterlässt der Eigentümer diese Prüfung oder setzt er die oben erwähnten Pflichten nicht um, kann die Baubewilligung verweigert werden.

Die Bestimmungen des Gegenvorschlages treten zehn Jahre nach ihrem Inkrafttreten ausser Kraft.

Bei einer Annahme des Gegenvorschlags bedarf es gemäss dem neuen § 13a Abs. 4 noch des Erlasses von Vollzugsbestimmungen durch den Regierungsrat, welche das Verfahren und die Zuständigkeiten regeln. Es ist davon auszugehen, dass eine entsprechende Verordnung zeitnah in Kraft treten wird.

In Anlehnung an die Ausführungen zur Wohnschutz-Initiative finden die neuen Bestimmungen grundsätzlich auf Baubewilligungsverfahren Anwendung, die im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens noch nicht erstinstanzlich entschieden wurden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Vollzugsbestimmungen regeln werden, wann die neuen Prüf- und Massnahmenpflichten umzusetzen sind und wie deren Einhaltung im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen ist.

Im Falle einer Annahme des Gegenvorschlags sollten sich Bauherren bei laufenden Bauprojekten im Kanton Zürich daher frühzeitig mit den neuen Prüf- und Massnahmenpflichten auseinandersetzen und sicherstellen, dass diese beim Inkrafttreten der Vollzugsbestimmungen umgesetzt werden können.

Kantonale Volksinitiative «Wohneigentum wieder ermöglichen (Wohneigentums-Initiative)»

Die Wohneigentums-Initiative will die Förderung von selbst genutztem Wohneigentum deutlich ausbauen. Dazu sieht auch die Wohneigentums-Initiative eine Änderung des kantonalen Gesetzes über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung vom 7. Juni 2004 vor. Neu sollen nicht nur der Kanton Zürich, sondern auch die Gemeinden selbst genutztes Wohneigentum für Personen mit höchstens mittlerem Einkommen und Vermögen fördern.

Kern der Wohneigentums-Initiative ist, dass der Kanton Zürich und die Gemeinden gemäss dem neuen § 8b grundsätzlich die Hälfte der Wohnungen oder Einfamilienhäuser als selbst genutztes Wohneigentum abgeben müssen, wenn sie solche erstellen oder erwerben. Dasselbe gilt für von Kanton oder Gemeinden geförderte Dritte. Ausgenommen sind jedoch Luxus-, Zweit- und Ferienwohnungen sowie Alters- und Pflegeheime.

Die abzugebenden Wohnungen oder Einfamilienhäuser sind öffentlich auszuschreiben. Der Kaufpreis hat den anteiligen Investitionskosten zu entsprechen. Käufer müssen das Schweizer Bürgerrecht oder eine Niederlassungsbewilligung haben und über ausreichende finanzielle Verhältnisse verfügen. Zudem müssen sie die Wohnung oder das Einfamilienhaus selbst nutzen, in der betreffenden Gemeinde steuerlichen Wohnsitz haben und dürfen das Wohneigentum nicht überwiegend wirtschaftlich nutzen.

Zur Sicherung der Selbstnutzung und zur Verhinderung gewinnbringender Weiterveräusserungen können der Kanton Zürich und die Gemeinden zu ihren Gunsten Kaufsrechte und/oder Vorkaufsrechte mit einer Laufzeit von 30 Jahren auf den Grundstücken anmerken lassen.

Der weiter von der Volksinitiative vorgesehene neue § 8k wurde vom Kantonsrat für ungültig erklärt. Dieser hätte vorgesehen, dass der Eigenmietwert im Zeitpunkt des Erwerbs festgesetzt wird und sich während der Dauer der Eigentumsbeschränkung nicht verändert.

Kantonale Volksinitiative für mehr günstige und gemeinnützige Wohnungen («Wohnungsinitiative»)

Volksinitiative

Kern der Wohnungsinitiative ist die Änderung von Art. 110 der Verfassung des Kantons Zürich und die Begründung einer öffentlich-rechtlichen Anstalt durch den Kanton Zürich, welche günstigen Wohnraum erstellt, unterhält oder vermietet oder gemeinnützigen Wohnbauträgern Baurechte einräumt oder überträgt. Hierzu soll die öffentlich-rechtliche Anstalt Grundstücke erwerben können.

Die Wohnungsinitiative sieht vor, dass die Anstalt innert 3 Jahren errichtet und mit einem Dotationskapital von CHF 500 Mio. ausgestattet werden muss. Zudem hat der Kanton Zürich alle Grundstücke aus dem Finanzvermögen, die bereits der Wohnnutzung dienen oder sich dafür eignen und in absehbarer Zeit nicht für andere öffentliche Zwecke benötigt werden, der Anstalt zu übertragen.

Gegenvorschlag

Der Gegenvorschlag des Kantonsrates sieht ebenfalls eine Änderung von Art. 110 der Verfassung des Kantons Zürich vor. Kern des Gegenvorschlags ist, dass neu in Art. 110 der Verfassung aufgenommen wird, dass der Kanton Zürich und die Gemeinden für günstige Rahmenbedingungen für ein ausreichendes und bedarfsgerechtes Wohnraumangebot zu sorgen haben. Hierfür hat der Regierungsrat Massnahmen zur Umsetzung der Änderung insbesondere im Bereich der Wohnbau- und Wohneigentumsförderung, der Raumplanung sowie zur Beschleunigung und Vereinfachung der Verfahren zu prüfen und innert drei Jahren die erforderlichen Gesetzesänderungen dem Kantonsrat zu beantragen.

Fazit

Weil mit einer Annahme der Wohnschutz-Initiative keine Beschränkungen unmittelbar in Kraft treten, sind vor dem Abstimmungstag keine zwingenden Vorkehrungen erforderlich. Dies gilt grundsätzlich auch für Begründungen von Stockwerkeigentum. Bei einer Annahme der Wohnschutz-Initiative empfiehlt es sich jedoch, Baugesuche möglichst frühzeitig einzureichen, damit diese noch vor Inkrafttreten kommunaler Umsetzungserlasse bewilligt werden. Geplante Umwandlungen in Stockwerkeigentum sollten zudem rechtzeitig angestossen werden, damit diese bereits vor Inkrafttreten der Umsetzungserlasse begründet sind. Liegen die für eine Begründung von Stockwerkeigentum erforderlichen Unterlagen im Zusammenhang mit einem laufenden Bauprojekt bereits vor, kann grundsätzlich auch eine Begründung von Stockwerkeigentum bereits vor dem Abstimmungstag in Betracht gezogen werden.

Es ist jedoch zu beachten, dass es vor Inkrafttreten von Umsetzungserlassen aufgrund einer Häufung von Baugesuchen und Begründungen von Stockwerkeigentum zu Verzögerungen bei Bewilligungsverfahren und Begründungen kommen kann.

Weil davon auszugehen ist, dass die Vollzugsverordnung des Gegenvorschlags zur Wohnschutz-Initiative zeitnah in Kraft treten wird, sollten sich Bauherren im Falle einer Annahme des Gegenvorschlags bei laufenden und künftigen Bauprojekten frühzeitig mit der Prüf- und Massnahmenpflicht auseinandersetzen, damit sie bei Inkrafttreten der Vollzugsverordnung bereit sind, diese umzusetzen.

In jedem Fall empfiehlt sich bei einer Annahme der Wohnschutz-Initiative oder des Gegenvorschlags eine frühzeitige rechtliche Beratung, um die konkreten Auswirkungen auf bestehende und geplante Projekte zu klären.

Eine Annahme der Wohneigentums-Initiative oder der Wohnungsinitiative hat keine direkten Auswirkungen auf Anleger von Renditeliegenschaften. Von einer Annahme der Wohneigentums-Initiative wären jedoch Anleger betroffen, die vom Kanton Zürich oder von Gemeinden gefördert werden. Im Zusammenhang mit der Wohneigentums-Initiative und der Wohnungsinitiative sind für Anleger von Renditeliegenschaften daher grundsätzlich keine Vorkehrungen erforderlich.

Autor:

Patrick Neher
Rechtsanwalt für Immobilien- und Baurecht bei Bär & Karrer AG