Vermieten, verkaufen oder weiterentwickeln?

Wer eine Liegenschaft erbt, muss eine grundsätzliche Entscheidung treffen: behalten oder veräussern? Besonders beim Elternhaus kommen oft emotionale Aspekte ins Spiel. Der Gedanke, selbst dort einzuziehen, ist für viele reizvoll – und zugleich anspruchsvoll. Neben der persönlichen Bindung gilt es, praktische Fragen zu klären: Entspricht die Immobilie den eigenen Wohnbedürfnissen? Ist sie energetisch und baulich auf dem aktuellen Stand? Müssen andere Miterben ausbezahlt werden? Und wie wirkt sich der Eigenmietwert auf die Steuerbelastung aus, also jenes fiktive Einkommen, das bei selbstgenutztem Wohneigentum versteuert werden muss?

Vermieten – laufende Einnahmen, aber oft begrenzter Ertrag

Die Vermietung eines geerbten Hauses oder einer Wohnung erscheint als pragmatische Lösung: Die Immobilie bleibt im Besitz, und es entstehen regelmässige Einnahmen. Doch die Realität ist oft ernüchternd. Viele Altliegenschaften sind sanierungsbedürftig, was die Vermietbarkeit einschränkt oder hohe Investitionen erfordert. Zudem muss der steuerbare Ertrag (Mietertrag minus Unterhalt und Hypothekarzinsen) als Einkommen deklariert werden – was in vielen Fällen zu einer höheren Steuerbelastung führt. Je nach Kanton entfällt zwar der Eigenmietwert, doch unter dem Strich bleibt die Rendite oft bescheiden.

Verkaufen – liquide Mittel schaffen und Konflikte vermeiden

Gerade bei Erbengemeinschaften ist der Verkauf häufig der unkomplizierteste Weg. Er schafft klare Verhältnisse, verhindert mögliche Streitigkeiten und bringt finanzielle Flexibilität. In Zeiten hoher Immobilienpreise lassen sich beträchtliche Verkaufsgewinne erzielen. Diese unterliegen allerdings der Grundstückgewinnsteuer, deren Höhe je nach Kanton und Haltedauer variiert – bei langjährigem Besitz können trotzdem fünfstellige oder sogar sechsstellige Beträge fällig werden. Auch Notariats- und Handänderungskosten sollten einkalkuliert werden. Wer Investitionen oder Verkaufsnebenkosten nachweisen kann, sollte diese bei der Steuerveranlagung geltend machen.

Entwickeln – Potenziale erkennen und gezielt nutzen

Viele geerbte Häuser stehen auf grosszügigen Grundstücken mit Entwicklungspotenzial. Eine zukunftsorientierte Möglichkeit ist daher die Weiterentwicklung: sei es durch Ersatzneubauten, die Erstellung eines Mehrfamilienhauses oder die Aufteilung in Stockwerkeigentum. Solche Vorhaben erfordern Kapital, Zeit und eine fundierte Planung – können aber langfristig erheblichen Mehrwert schaffen. Eine professionelle Standort- und Marktanalyse ist hier unerlässlich, ebenso wie die Prüfung der baurechtlichen Rahmenbedingungen. Wer das Projekt sorgfältig aufgleist, kann sowohl steuerlich als auch wirtschaftlich profitieren.

Selbstnutzung – Wohntraum oder Kostenfalle?

Wer selbst ins geerbte Elternhaus einziehen möchte, sollte nüchtern prüfen, ob die Immobilie zur eigenen Lebenssituation passt. Viele ältere Häuser entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen in Sachen Komfort, Energieeffizienz oder Grundriss. Sanierungen – etwa im Bereich Heizung, Dach, Isolation oder Elektroinstallationen – können hohe Summen verschlingen. Gleichzeitig muss der Eigenmietwert versteuert werden, was je nach Einkommen eine spürbare Mehrbelastung bedeutet. Auch in diesem Szenario gilt: Eine objektive Einschätzung und eine solide Finanzplanung sind entscheidend.

"Ob Vermietung, Verkauf, Entwicklung oder Selbstnutzung – jede Option hat ihre Berechtigung, je nach Ausgangslage. Wichtige Entscheidungsfaktoren sind der Zustand der Immobilie, ihre Lage, das Marktumfeld, die familiäre Situation und die steuerlichen Auswirkungen. Eine frühzeitige und sachliche Auseinandersetzung hilft, Fehlentscheide zu vermeiden und nachhaltige Lösungen zu finden."

David Feldmann, Leiter Vermarktung Chur