{"id":73700,"date":"2017-12-11T08:57:30","date_gmt":"2017-12-11T07:57:30","guid":{"rendered":"https:\/\/wwwtest.ginesta.ch\/immobilienwissen\/spese-di-prenotazione-per-lacquisto-della-proprieta\/"},"modified":"2026-06-22T14:51:38","modified_gmt":"2026-06-22T12:51:38","slug":"spese-di-prenotazione-per-lacquisto-della-proprieta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/immobilienwissen\/spese-di-prenotazione-per-lacquisto-della-proprieta\/","title":{"rendered":"Spese di prenotazione per l’acquisto della propriet\u00e0"},"content":{"rendered":"

Si pone ripetutamente la questione se i pagamenti di riserva concordati nei contratti di prenotazione possano essere trattenuti o trattenuti come compenso dall’agente immobiliare o dal venditore. La sentenza della Corte Suprema Federale del 1913 parla in modo chiaro e inequivocabile. <\/span><\/h2>\n

Il contenuto pi\u00f9 importante e la sentenza decisiva di questa sentenza \u00e8 la seguente: “La nullit\u00e0 del contratto si estende all’intero suo contenuto e quindi anche a quei patti accessori che ne fanno parte e che confermano l’obbligo di una parte di adempiere”.<\/span><\/p>\n

In pratica, solo le spese verificabili come i costi notarili (possono essere sostenute spese per la mancata certificazione) e\/o le spese di viaggio possono essere detratte dal costo della prenotazione. Il resto deve essere restituito all’acquirente. <\/span><\/p>\n

Clicca qui per conoscere l’esatta sentenza dell’epoca, valida ancora oggi:<\/span><\/p>\n

42 Sentenza della Prima Divisione Civile del 26 aprile 1913 nella causa tra Hess, attore, e Huber, convenuto.<\/strong><\/span><\/p>\n

Art. 216 CO: La disposizione secondo cui i contratti preliminari per l’acquisto di immobili devono essere ufficialmente rogati \u00e8 stata stabilita per motivi di ordine pubblico e la sua inosservanza comporta l’invalidit\u00e0 assoluta del contratto preliminare concluso. Questo vale anche per i patti accessori che hanno lo scopo di confermare l’obbligo di adempimento, come ad esempio la pattuizione di una penale contrattuale o di una penale per il pentimento. – Verifica se nel caso specifico \u00e8 stato concluso un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile. – Se il debitore promette di pagare un risarcimento in caso di inadempimento, non si tratta di una promessa di pagamento condizionata di natura astratta, ma di un obbligo che fa parte dell’intero rapporto contrattuale. – Falsa dichiarazione fraudolenta della controparte in merito al requisito dell’autentica notarile (negata per motivi di fatto). <\/span><\/p>\n

A. Con sentenza del 18 settembre 1913, la Prima Camera d’Appello dell’Alta Corte di Zurigo si \u00e8 pronunciata in merito alla presente controversia:
“Il ricorso \u00e8 respinto”.
B. Il ricorrente ha presentato ricorso contro questa sentenza alla Corte Suprema Federale, chiedendo che il ricorso venga confermato nella sua interezza.
C. N\u00e9 il ricorrente n\u00e9 un rappresentante per suo conto sono comparsi all’udienza odierna. L’avvocato del ricorrente ha concluso che l’appello deve essere respinto e la decisione impugnata confermata. <\/span><\/p>\n

La Corte Suprema Federale ne tiene conto:<\/strong><\/span><\/p>\n

1. il 9 settembre 1912 il convenuto, Ernst Huber-Wanner, fece la seguente offerta scritta all’attore, il dottor Hess: “Il signor Huber di Goldbach offre al dottor Hess…. all’accettazione entro le ore 20 di domani sera, marted\u00ec 10 settembre: la sua villa (ex Gr\u00e4mli) situata a Goldbach tra la Seestrasse e il lago con circa 12 acri di terreno circostante al prezzo di CHF 74.000,00 ….”. <\/span><\/p>\n

Seguono disposizioni pi\u00f9 dettagliate, che non sono rilevanti in questa sede, sulle rate, sulle ipoteche, sulle spese legali e sulla portata dell’oggetto dell’acquisto e si conclude con la seguente dichiarazione: “Qualora il sig. Huber-Wanner dovesse recedere dalla presente offerta, pagher\u00e0 al dott. Ed. Hess CHF 5.000 a titolo di risarcimento”. Il 10 settembre l’attore rispose al convenuto: lo inform\u00f2 che avrebbe acquistato la villa offerta alle condizioni concordate nel contratto preliminare di ieri; il contratto di acquisto autenticato sarebbe stato redatto nella mattinata dell’11 settembre. Il convenuto si \u00e8 rifiutato di autenticare l’acquisto. A questo punto l’attore gli fiss\u00f2 un termine per dichiarare se voleva o meno cedere la propriet\u00e0 e, quando il convenuto rimase in silenzio, intent\u00f2 un’azione legale chiedendo che il convenuto fosse condannato a pagare un indennizzo di 5.000 franchi svizzeri in conformit\u00e0 al contratto del 10 settembre 1912. <\/span><\/p>\n

2. Poich\u00e9 l\u2019attore ha accettato l\u2019offerta del convenuto del 9 settembre 1912 con dichiarazione del 10 settembre 1912, si \u00e8 verificata una convergenza di volont\u00e0 tra le parti, che di fatto riguarda un contratto preliminare di compravendita immobiliare: Quando il convenuto dichiara di offrire l\u2019immobile al ricorrente, con ci\u00f2 non intende gi\u00e0 rilasciare una dichiarazione di vendita, ma solo promettere la futura emissione di tale dichiarazione, ovvero la sua collaborazione al contratto di compravendita da stipulare in seguito. E se promette un risarcimento di CHF 5’000 nel caso in cui si ritiri da questa offerta, vuole essere obbligato al pagamento di tale somma solo se, dopo che il convenuto ha accettato l\u2019offerta, non procede all\u2019acquisto; non vuole per\u00f2 essere vincolato di per s\u00e9 dall\u2019offerta stessa prima ancora che vi sia un\u2019accettazione da parte del convenuto e quindi un incontro di volont\u00e0. Anche l\u2019attore ha interpretato l\u2019offerta del 9 settembre come una proposta per la stipula di un contratto preliminare, come risulta dal fatto che, al momento dell\u2019accettazione, ha parlato di un contratto preliminare e ha dichiarato che il \u00abcontratto di compravendita notarile\u00bb avrebbe dovuto essere redatto il giorno seguente. <\/span><\/p>\n

Il tribunale di primo grado ha quindi correttamente basato la sua valutazione del caso sul comma 2 dell’art. 216 CO, secondo il quale i contratti preliminari per l’acquisto di immobili necessitano di un atto pubblico notarile per essere validi. Questo requisito formale \u00e8 stato suddiviso per motivi di ordine pubblico in quanto, da un lato, \u00e8 volto a tutelare le parti di contratti di acquisto di immobili dalla stipula di contratti senza la dovuta contropartita e, dall’altro, a offrire garanzie per una corretta determinazione del contenuto del contratto nell’interesse delle parti e del pubblico (vedi anche Huber, Schweizerisches Privatrecht IV p. 839). Di conseguenza, l’invalidit\u00e0 dovuta alla mancanza di autenticazione notarile deve essere assoluta; ci\u00f2 significa che le dichiarazioni di intenti contrattuali fatte dalle parti sono di per s\u00e9 giuridicamente inefficaci, ossia non stabiliscono alcun diritto o obbligo contrattuale per nessuna delle parti. <\/span><\/p>\n

Di conseguenza, il convenuto non pu\u00f2 avere l’obbligo legale di pagare i 5.000 franchi svizzeri promessi se la promessa di pagamento fa parte del contratto concluso, ossia se si tratta di una promessa di pagamento di una penale contrattuale che sarebbe dovuta in caso di inadempimento del contratto – rifiuto da parte del convenuto di offrire la propria mano per concludere il contratto di acquisto – ma eventualmente di una promessa di pagamento di una nuova somma di denaro in cambio della quale il convenuto potrebbe recedere dal contratto. L’invalidit\u00e0 del contratto si estende a tutto il suo contenuto e quindi anche agli accordi accessori ad esso collegati, che confermano l’obbligo di prestazione di una delle parti.<\/strong><\/span><\/p>\n

(3) – Tuttavia, l’attore vuole ora attribuire alla clausola controversa uno status separato e indipendente dagli altri contenuti contrattuali, affermando che si tratta di una promessa di pagamento condizionale di natura astratta, che in quanto tale non richiede una forma specifica. In realt\u00e0, l’obbligo di pagamento condizionato non pu\u00f2 essere separato dal negozio giuridico sottostante. La pretesa che spetta al creditore per legge o per contratto in caso di inadempimento dell’obbligo di prestazione del debitore non \u00e8 di norma esterna al rapporto contrattuale, ma ne costituisce parte integrante ed \u00e8 legata agli altri rapporti contrattuali. Non \u00e8 stato dimostrato che la situazione sia diversa in questo caso per ragioni particolari. A questo proposito, l’attore sostiene erroneamente che il convenuto abbia promesso il pagamento nel caso in cui si fosse ritirato dalla sua “offerta” – non dal contratto. Come gi\u00e0 notato, questo pu\u00f2 significare solo il ritiro dal contratto preliminare, o pi\u00f9 precisamente il suo mancato adempimento. Per inciso, l’attore ha mantenuto la sua offerta precontrattuale in quanto tale e ha permesso la conclusione del precontratto. <\/span><\/p>\n

4 – Infine, l’attore controbatte l’eccezione di invalidit\u00e0 del contratto sostenendo che il convenuto ha agito in modo fraudolento perch\u00e9 era a conoscenza di tale invalidit\u00e0 fin dall’inizio e ha lasciato il convenuto in errore. Tuttavia, secondo i fatti del caso, come stabilito dai tribunali di grado inferiore e inoppugnabile secondo la legge federale, mancano gi\u00e0 le prove fattuali necessarie da cui si possa dedurre il comportamento fraudolento dell’attore.
Non \u00e8 quindi necessario esaminare quali sarebbero le conseguenze legali di tale comportamento, in particolare se precluderebbe la possibilit\u00e0 di far valere la nullit\u00e0 del contratto nei confronti della parte ingannata o se quest’ultima avrebbe diritto a una richiesta di risarcimento danni per illecito. <\/span><\/p>\n

Di conseguenza, la Corte Suprema Federale ha riconosciuto questo aspetto:<\/strong><\/span><\/p>\n

L’appello \u00e8 respinto e la sentenza della prima sezione d’appello dell’Alta Corte del Cantone di Zurigo del 18 gennaio 1913 \u00e8 confermata. <\/span><\/p>\n

Giudizio nella formulazione originale: 42a Sentenza della 1a Divisione Civile del 26 aprile 1913 <\/a><\/span><\/p>\n

Informazioni proprie sull’oggetto dell’atto notarile \/ trasferimento di propriet\u00e0<\/a><\/span><\/p>\n

Informazioni proprie sul tema dei contratti di prenotazione<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Sentenza della Corte Suprema Federale sui contratti di prenotazione per le vendite immobiliari<\/h2>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":8560,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","jetpack_post_was_ever_published":false},"categories":[723],"tags":[],"class_list":["post-73700","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-conoscenza-della-proprieta"],"acf":[],"featured_image_data":{"title":"dji_0027","url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/dji_0027.jpg","width":1920,"height":1080,"srcset":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/dji_0027-400x400.jpg 400w, https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/dji_0027-600x600.jpg 600w, https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/dji_0027-768x432.jpg 768w, https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/dji_0027-1536x864.jpg 1536w, https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/dji_0027-1600x900.jpg 1600w","sizes":"(max-width:400px) 400px, (max-width:600px) 600px, (max-width:768px) 768px, (max-width:1536px) 1536px, (max-width:1600px) 1600px","type":"image\/jpeg"},"featured_image_url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/dji_0027.jpg","jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/dji_0027.jpg","readingTime":7,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73700","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=73700"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73700\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":134258,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73700\/revisions\/134258"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8560"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=73700"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=73700"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=73700"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}