In linea con la prassi internazionale, \u00e8 stato redatto un codice di condotta* che \u00e8 in vigore dal 2007. Il codice comprende i seguenti punti:<\/p>\n
- \n
- Disposizioni generali con principi sulla pratica professionale, la diligenza e la responsabilit\u00e0, la qualit\u00e0 del servizio, l’indipendenza, il segreto professionale, la responsabilit\u00e0, il patrimonio del cliente, la prevenzione dei conflitti di interesse, i doveri dell’intermediario finanziario, la considerazione delle leggi speciali, i doveri di informazione nei confronti di SVIT Svizzera.<\/li>\n
- Principi dell’attivit\u00e0 commerciale, in particolare per quanto riguarda le tariffe, il logo e la pubblicit\u00e0.<\/li>\n
- Comportamento nei confronti dei membri con temi di correttezza e collegialit\u00e0, sanzioni, procedure e disposizioni finali.<\/li>\n<\/ol>\n
Un broker iscritto all’associazione professionale deve sempre attenersi a queste regole di condotta nello svolgimento delle sue attivit\u00e0. Oltre a emanare un codice di condotta per tutta la Svizzera, l’associazione professionale ha preso tutte le precauzioni per professionalizzare e ampliare la formazione dei broker, in modo che l’etica e l’integrit\u00e0 professionale giochino un ruolo importante e decisivo per i broker. I broker seri vogliono differenziarsi dai “semplici broker”. <\/p>\n
Per garantire il rispetto del Codice di Condotta Professionale, esiste anche un Tribunale di Condotta Professionale, a cui possono rivolgersi sia i clienti che i broker dell’associazione e che si occupa di gravi violazioni del Codice di Condotta Professionale.<\/p>\n
Linee guida legali<\/strong>
La legge, in particolare la OR 413ff e la giurisprudenza, regola anche i seguenti altri punti importanti della legge sull’intermediazione:<\/p>\nDistinzione dal doppio gioco<\/strong>
La questione se gli agenti immobiliari siano autorizzati a ricevere onorari da acquirenti e venditori all’insaputa dei loro clienti \u00e8 stata sollevata pi\u00f9 volte. Questa procedura danneggerebbe l’immagine delle agenzie immobiliari e in alcuni casi \u00e8 illegale. <\/p>\nUn agente immobiliare rispettabile prende chiaramente le distanze dal doppio gioco. A seconda del tipo di contratto, la giurisprudenza attuale non consente di lavorare per entrambe le parti del contratto. L’agente immobiliare dar\u00e0 anche al cliente una garanzia contrattuale che non si impegner\u00e0 in alcun doppio gioco nascosto. Se l’agente immobiliare desidera comunque ricevere onorari dalla controparte, deve informare immediatamente il suo cliente. <\/p>\n
Accettazione dei fondi dei clienti<\/strong>
In linea di principio, le agenzie immobiliari non sono soggette alla legge antiriciclaggio, in quanto agiscono solo come intermediari tra acquirenti e venditori, ma non come intermediari finanziari. Secondo il codice di condotta, le agenzie immobiliari hanno l’obbligo di tenere sempre i fondi dei clienti separati dai propri beni e in conti bancari e postali separati a nome del cliente
. I beni del cliente detenuti separatamente devono essere investiti in modo tale da poter essere recuperati dal cliente in qualsiasi momento. <\/p>\nRestituzione degli importi di prenotazione<\/strong>
I pagamenti di prenotazione possono essere effettuati dall’acquirente al venditore prima del rogito come parte di una vendita. Soprattutto nel caso di progetti di nuova costruzione con unit\u00e0 condominiali, gli istituti di credito richiedono un certo numero di impegni di acquisto prima della concessione del prestito per la costruzione, a seconda dell’affidabilit\u00e0 creditizia dello sviluppatore. Gli accordi di prenotazione vengono stipulati sempre pi\u00f9 spesso anche nel processo di vendita di immobili esistenti. <\/p>\nSebbene questi contratti di diritto privato (senza autenticazione notarile) non abbiano carattere di diritto pubblico, i contratti di prenotazione sono molto diffusi nel settore immobiliare e vincolano l’acquirente almeno moralmente. Secondo una vecchia sentenza della Corte Suprema Federale, ancora oggi si deve ritenere che un diritto di prenotazione concordato contrattualmente non sia applicabile in ogni caso e che il venditore possa addebitare al potenziale acquirente i costi verificabili solo se l’acquirente recede. In linea di principio, il venditore pu\u00f2 anche recedere da un contratto di prenotazione e vendere l’immobile a un’altra parte interessata. <\/p>\n
Nel settore immobiliare le opinioni sull’accettazione dei pagamenti di prenotazione sono diverse. Se l’agente immobiliare accetta il denaro, ci si chiede se lo trasferisce al venditore o se lo trattiene per coprire le sue richieste di onorario. Dal punto di vista legale, il diritto a una commissione di successo di solito si concretizza solo quando il contratto di acquisto viene autenticato. A seconda della situazione, tuttavia, gli acquirenti potrebbero preferire pagare il pagamento della riserva a un agente immobiliare di fiducia che agisce in qualit\u00e0 di fiduciario. Potrebbe essere difficile recuperare immediatamente il denaro della prenotazione dal venditore privato. Altri acquirenti preferiscono versare il denaro direttamente al proprietario perch\u00e9 non sono sicuri che i fondi vengano trattenuti in via fiduciaria dall’agente immobiliare. <\/p>\n
Cancellazione dei contratti di intermediazione<\/strong>
I contratti di intermediazione sono giuridicamente semplici e possono essere cancellati in qualsiasi momento, tranne che in un momento inopportuno. Il diritto di recesso \u00e8 obbligatorio e non pu\u00f2 essere escluso o limitato per contratto. Anche i contratti di intermediazione stipulati a tempo determinato possono essere annullati in qualsiasi momento. Il diritto di recesso pu\u00f2 essere esercitato da qualsiasi parte contraente, incluso il broker. \u00c8 bene tenere presente che la cancellazione in un momento inopportuno pu\u00f2 comportare richieste di risarcimento danni. Due momenti sono da tenere in particolare considerazione come cancellazioni inopportune: <\/p>\n- \n
- Cancellazione nella fase di preparazione di un broker, ossia se ha investito tempo e\/o denaro nella preparazione di un mandato di vendita e non ha avuto la possibilit\u00e0 di portare a termine la vendita a causa della cancellazione (prematura). In questo caso, il broker pu\u00f2 addebitare le spese sostenute. <\/li>\n
- Annullamento se viene trovato un acquirente, ovvero se l’agente immobiliare ha trovato un acquirente interessato alle condizioni concordate con il cliente. In questo caso, la richiesta di compenso per l’intermediazione rimane valida, anche se la vendita \u00e8 avvenuta solo dopo la cancellazione del contratto di intermediazione. <\/li>\n<\/ol>\n
Arbitrato dall’associazione professionale.<\/strong>
Lo SVIT ha emanato delle regole di arbitrato che ogni membro pu\u00f2 concordare nel contratto con i propri clienti. In questo modo le controversie vengono risolte rapidamente e a costi contenuti da un tribunale arbitrale. <\/p>\nSuggerimento: verifica la competenza professionale del tuo broker!<\/strong><\/h2>\n
Ci sono molti esperti immobiliari che si offrono di vendere immobili. Tuttavia, come in altri settori, non tutti i sedicenti esperti sono effettivamente in grado di offrire un supporto professionale. Gli agenti immobiliari possono presentarsi al cliente in modo professionale solo grazie alla formazione, all’esperienza e a un comportamento professionale serio. \u00c8 possibile fare una differenziazione qualitativa tra i vari operatori del mercato. I criteri e le domande che seguono possono aiutare il cliente a verificare le qualit\u00e0 e il comportamento professionale dell’agente immobiliare: <\/p>\n
M A K L E R – C H E C K L I S T E<\/strong><\/h2>\n
- \n
- L’agente immobiliare \u00e8 in grado di fornire una breve valutazione del valore dell’immobile in caso di mandato di vendita e di giustificare il potenziale valore di vendita?<\/li>\n
- Si occupa anche di altri mandati nell’area di mercato che comportano sinergie per l’immobile venduto o affittato?<\/li>\n
- \u00c8 in grado di spiegare i vantaggi e gli svantaggi di un immobile dal punto di vista di un potenziale acquirente o inquilino e di evidenziare le potenziali difficolt\u00e0 nel processo di vendita o di locazione?<\/li>\n
- Hanno una conoscenza del mercato locale? \u00c8 fondamentale che gli esperti non si siano fatti un nome solo con le valutazioni, ma anche con vendite e locazioni di successo. <\/li>\n
- Ha una buona padronanza del marketing immobiliare? Sa come coltivare un mercato definito con misure di marketing adeguate per raggiungere potenziali acquirenti o affittuari dell’immobile? <\/li>\n
- \u00c8 riconosciuto come esperto nella regione di riferimento? Cosa dicono di lui altri operatori del mercato come banche, notai o avvocati? <\/li>\n
- Lo specialista ha una formazione commerciale di base, un diploma professionale, ad esempio quello di fiduciario immobiliare federale, agente immobiliare o valutatore immobiliare con attestato federale e molti anni di esperienza professionale di successo nel settore immobiliare? <\/li>\n
- \u00c8 affiliato a un’associazione professionale, come la SVIT o l’USPI nella Svizzera francese? In qualit\u00e0 di broker, dovrebbe essere membro della SMK, la Camera Svizzera degli Agenti Immobiliari, se possibile. <\/li>\n<\/ul>\n
![\"\"](\"\/resources\/public\/lava3\/media\/claude-ginesta-2628ab.jpg\" "\\"\\"")