{"id":73502,"date":"2017-04-07T14:30:36","date_gmt":"2017-04-07T12:30:36","guid":{"rendered":"https:\/\/wwwtest.ginesta.ch\/immobilienwissen\/interessante-sentenza-della-corte-federale-sulla-protezione-della-vista\/"},"modified":"2017-04-07T14:30:36","modified_gmt":"2017-04-07T12:30:36","slug":"interessante-sentenza-della-corte-federale-sulla-protezione-della-vista","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/immobilienwissen\/interessante-sentenza-della-corte-federale-sulla-protezione-della-vista\/","title":{"rendered":"Interessante sentenza della corte federale sulla protezione della vista"},"content":{"rendered":"

PUNTO DI PARTENZA E DOMANDE<\/strong><\/p>\n

Le tre sorelle A, B e C hanno ereditato la propriet\u00e0 di X-Strasse a Zurigo nel 2002 e, in qualit\u00e0 di condomine, hanno costituito l'”Associazione dei proprietari del condominio X-Strasse”.<\/p>\n

La divisione della propriet\u00e0 in condomini era gi\u00e0 stata effettuata dal suo predecessore legale nel 1988. Inoltre, dal 1925 era gi\u00e0 stata iscritta nel registro fondiario una servit\u00f9 a favore della propriet\u00e0 (non direttamente) confinante a sud, che \u00e8 di propriet\u00e0 di Y dal 2009. Secondo il testo di questa servit\u00f92 , gli alberi e gli arbusti sulla propriet\u00e0 di Y non possono superare i 5 metri di altezza. L’oggetto della controversia era un pino di circa 80 anni sulla propriet\u00e0 di Y con un’altezza di circa 30 metri e una betulla di 90 anni con un’altezza di circa 20 metri. Il pino era molto prominente e sovrastava chiaramente i tetti delle case e gli altri alberi nelle immediate vicinanze e oscurava quasi completamente la vista del lago di Zurigo. Nel 2014, l’associazione dei proprietari del condominio X-Strasse ha intentato una causa contro Y, chiedendogli di tagliare i due alberi all’altezza massima di 5 metri consentita dalla servit\u00f9. Fino a quel momento, n\u00e9 le tre sorelle n\u00e9 i loro predecessori legali avevano mai chiesto che i due alberi venissero tagliati; n\u00e9 gli alberi erano stati tagliati da quando Y aveva acquistato la propriet\u00e0 gravata dalla suddetta servit\u00f9. <\/p>\n

Nel corso del procedimento giudiziario, che si \u00e8 trascinato attraverso le istanze cantonali senza alcun accordo, il convenuto Y ha contestato la legittimit\u00e0 dell’attore “Associazione dei proprietari del condominio X-Strasse”. Inoltre, sosteneva che la servit\u00f9 non fosse pi\u00f9 valida per vari motivi. In particolare, Y ha fatto valere la cancellazione implicita o la rinuncia unilaterale di tale servit\u00f9. Ha inoltre sottolineato la discrepanza tra la registrazione catastale e la situazione reale, motivo per cui gli attuali condomini non avrebbero potuto fare affidamento sulla registrazione catastale in buona fede. <\/p>\n

SUL DIRITTO DELLA COMUNIT\u00c0 STWE DI INTENTARE UN’AZIONE LEGALE<\/strong><\/p>\n

Innanzitutto, la Corte Suprema Federale ha affrontato l’affermazione di Y secondo cui l'”associazione dei proprietari del condominio X-Strasse” non avrebbe potuto fare causa per la potatura dei due alberi in primo luogo, ma piuttosto che le tre sorelle, in quanto proprietarie del condominio, avrebbero dovuto richiederla congiuntamente. Sebbene l’associazione dei condomini non abbia personalit\u00e0 giuridica ai sensi dell’art. 7121 comma 1 ZGB, questa comunit\u00e0 giuridica di condomini gode di un certo grado di indipendenza. <\/p>\n

L’associazione dei proprietari di condominio ha la capacit\u00e0 di agire secondo il diritto civile nell’ambito delle sue attivit\u00e0 di gestione e pu\u00f2 citare e perseguire azioni legali a suo nome, nonch\u00e9 essere citata e perseguita. Inoltre, ai sensi dell’Art. 71 21 Paragrafo 2 ZGB, l’associazione dei proprietari di condominio dispone di beni speciali che sono indipendenti nei negozi giuridici. Tuttavia, secondo la Corte Suprema Federale, questi beni comuni non includono l’immobile (organizzato come condominio), poich\u00e9 questo non serve allo scopo della gestione comune in quanto tale, ma \u00e8 solo un’occasione per l’associazione dei proprietari di condominio. <\/p>\n

Con riferimento all’Art. 730 comma 2 ZGB, la Corte Suprema Federale ha anche chiarito che l’associazione dei proprietari di condominio in quanto tale non ha diritto a una servit\u00f9, soprattutto perch\u00e9 le servit\u00f9 esistono solo a favore degli attuali proprietari della propriet\u00e0 avente diritto. Nel caso in questione, la Corte Suprema Federale ha stabilito (e non ha ritenuto arbitraria la decisione dell’Alta Corte di Zurigo4) che l’applicazione del presente vincolo di piantumazione rientra nell’amministrazione congiunta ai sensi dell’art. 712g e segg. ZGB e pertanto l’associazione dei condomini (e non i condomini congiuntamente) era autorizzata ad agire e poteva quindi fare causa per la potatura dei due alberi. Il fattore decisivo per la Corte Suprema Federale \u00e8 stato che le propriet\u00e0 in questione erano residenziali e che la servit\u00f9 in questione serviva a fornire luce, vista e senso dello spazio. Ci\u00f2 andava a vantaggio dei condomini della propriet\u00e0 autorizzata nel suo complesso, e non solo in termini soggettivi (benessere personale grazie a una migliore luce solare, viste di ampio respiro, ecc.<\/x>). Piuttosto, secondo la Corte Suprema Federale, i proprietari dei condomini ne beneficiano potenzialmente anche in termini di valore, in quanto i fattori sopra citati sono in grado di influenzare il valore di mercato e il valore locativo delle singole unit\u00e0 condominiali. Inoltre, la Corte Suprema Federale ha persino accettato l’argomentazione secondo cui l’eccessiva ombra potrebbe anche portare alla crescita di muschio e all’aumento dei costi di manutenzione della propriet\u00e0 autorizzata. La servit\u00f9 in questione e la sua applicazione servivano quindi a mantenere il valore della propriet\u00e0 ed erano nell’interesse di tutti i condomini (e non solo dei singoli). <\/p>\n

SULL’APPLICABILIT\u00c0 DELLA SERVIT\u00d9.<\/strong><\/p>\n

La Corte Suprema Federale si \u00e8 pronunciata sul merito del caso e ha confermato anche le decisioni dei tribunali di Zurigo, secondo i quali l’associazione dei proprietari di condominio era ancora in grado di far valere il contenuto di questa servit\u00f9, anche ben 90 anni dopo la sua iscrizione nel registro fondiario e nonostante decenni di accettazione di una situazione contraria alla servit\u00f9. Per i giudici, quindi, era giuridicamente irrilevante il fatto che non fosse mai stata richiesta una potatura fino alla causa intentata nel 2014, soprattutto perch\u00e9 ci\u00f2 non cambiava l’esistenza e l’efficacia della servit\u00f9. <\/p>\n

NESSUNA CANCELLAZIONE IMPLICITA, NESSUNA RINUNCIA<\/strong><\/p>\n

Innanzitutto, la Corte Suprema Federale ha respinto la tesi di Y secondo cui la servit\u00f9 sarebbe stata annullata implicitamente. Tale annullamento non era evidente, soprattutto perch\u00e9 non c’era alcuna dichiarazione esplicita di intenti e nessun comportamento particolare che potesse far pensare a un’espressione concorde di intenti. Inoltre, la Corte Suprema Federale ha sostenuto l’opinione dei tribunali di Zurigo, secondo i quali anni di accettazione della violazione di una servit\u00f9 senza obiezioni non possono essere interpretati come una rinuncia unilaterale implicita. Questo perch\u00e9 tale acquiescenza (anche per diversi decenni e anche se le piante in questione hanno superato massicciamente l’altezza consentita per lungo tempo) potrebbe avere anche altre motivazioni (come il mantenimento della pace tra vicini). Nella misura in cui la rimozione \u00e8 quindi implicita, tale comportamento implicito deve essere espresso in modo chiaro e valido. Secondo l’esempio citato dalla Corte Suprema Federale, questo \u00e8 il caso, ad esempio, se il proprietario di una propriet\u00e0 con una servit\u00f9 di passaggio permette una costruzione sulla propriet\u00e0 confinante che \u00e8 contraria alla servit\u00f9. <\/p>\n

NESSUN SURRISCALDAMENTO<\/strong>.<\/p>\n

Inoltre, la Corte Suprema Federale ha sottolineato nelle sue considerazioni che non esiste un istituto giuridico di “decadenza della servit\u00f9” riconosciuto dalla dottrina o dalla giurisprudenza nel diritto svizzero, secondo il quale il proprietario del bene gravato potrebbe invocare il semplice trascorrere del tempo. Piuttosto, una servit\u00f9 ai sensi dell’art. 734 ZGB si estingue solo quando viene cancellata nel registro fondiario e, in altre parole, esiste in linea di principio finch\u00e9 \u00e8 iscritta nel registro fondiario. Tuttavia, una servit\u00f9 pu\u00f2 essere effettivamente rinunciata prima di essere cancellata e quindi non pu\u00f2 pi\u00f9 essere fatta valere nonostante l’iscrizione nel registro fondiario. Secondo la Corte Suprema Federale, tuttavia, tale rinuncia deve essere dichiarata incondizionatamente e senza riserve dalla parte autorizzata. Nel caso in questione, tuttavia, tale rinuncia implicita – come gi\u00e0 detto – non era evidente e, in base a quanto detto sopra, il semplice trascorrere del tempo non \u00e8 sufficiente per affermare una rinuncia implicita a una servit\u00f9. <\/p>\n

NESSUNA PUBBLICIT\u00c0 NATURALE<\/strong><\/p>\n

Inoltre, la Corte Suprema Federale ha anche respinto l’affermazione della Y secondo cui i tre condomini avrebbero dovuto tenere conto delle reali condizioni fisiche della propriet\u00e0 con i due alberi, che erano decisamente troppo alti, quando hanno acquistato la propriet\u00e0 nel 2002 e non avrebbero dovuto fare affidamento in buona fede sull’iscrizione contraddittoria nel catasto. <\/p>\n

Questo perch\u00e9 il principio della pubblicit\u00e0 naturale5 sviluppato dalla Corte Suprema Federale qualche anno fa non era rilevante in questo caso. Al contrario, la Corte Suprema Federale non ha ritenuto arbitraria la valutazione dei tribunali di Zurigo, ma piuttosto che la convenuta Y dovesse chiedersi perch\u00e9 non avesse chiarito l’evidente discrepanza tra il vincolo di impianto registrato e la situazione reale al momento dell’acquisto della propriet\u00e0 nel 2009, se la permanenza degli alberi era cos\u00ec importante per lei. <\/p>\n

SINTESI E CONCLUSIONI.<\/strong><\/p>\n