{"id":73499,"date":"2017-04-06T18:47:53","date_gmt":"2017-04-06T16:47:53","guid":{"rendered":"https:\/\/wwwtest.ginesta.ch\/immobilienwissen\/dallinventario-ombra-delle-proprieta\/"},"modified":"2026-06-22T15:00:53","modified_gmt":"2026-06-22T13:00:53","slug":"dallinventario-ombra-delle-proprieta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/immobilienwissen\/dallinventario-ombra-delle-proprieta\/","title":{"rendered":"Dall’inventario ombra delle propriet\u00e0*"},"content":{"rendered":"

Articolo in formato PDF<\/a> (Autore Boris Grell, TREX 2016\/5)<\/p>\n

1. fatti e situazione iniziale<\/strong><\/p>\n

Non solo la sorpresa, ma anche l\u2019incomprensione e, non di rado, il malcontento sono sempre molto forti quando il proprietario di un terreno, intenzionato a costruire o a vendere, si trova improvvisamente di fronte alla notizia che il Comune ha \u00abinventariato\u00bb la sua casa \u2013 eventualmente anche o solo il giardino annesso \u2013 in tutto o in parte. La stessa situazione pu\u00f2 verificarsi nel caso di una comunione ereditaria che voglia vendere un terreno inventariato, oppure quando un erede debba subentrare nella propriet\u00e0 dell\u2019immobile in questione nell\u2019ambito della divisione ereditaria. Cos\u00ec, le persone coinvolte si sentono spesso prese alla sprovvista, perch\u00e9 il Comune non le ha mai informate di tale \u00abinventario\u00bb e il programma e i tempi previsti per il progetto edilizio o la Vendita dell\u2019immobile devono quasi sempre essere ridefiniti. In effetti, questo modo di procedere delle autorit\u00e0 \u00e8 poco fortunato; tuttavia \u00e8 legalmente ammissibile, come dimostreranno le spiegazioni che seguono. Allo stesso tempo, queste spiegazioni vogliono anche servire in parte a fare un po\u2019 di chiarezza, per limitare tali sorprese o, nel miglior dei casi, evitarle del tutto. <\/p>\n

2. base legale<\/strong><\/p>\n

Secondo la Legge sulla Pianificazione e l’Edilizia del Cantone di Zurigo (di seguito “PBG”), \u00e8 possibile inventariare gli edifici e le parti e pertinenze degli edifici che sono degni di essere conservati in quanto importanti testimonianze di un’epoca politica, economica, sociale o architettonica. \u00c8 inoltre possibile inventariare parchi e giardini di pregio, alberi, soprassuoli arborei, boschetti e siepi (cfr. \u00a7 203 comma 1 lett. b e lett. f PBG). Le autorit\u00e0 responsabili delle misure di protezione redigono degli inventari di tali oggetti protetti, che possono essere consultati presso l’amministrazione comunale del luogo in cui si trova l’oggetto in questione. <\/p>\n

Tuttavia, nello scenario descritto sopra, gli immobili in questione non sono inclusi in tale inventario accessibile al pubblico, che elenca solo gli immobili protetti che sono stati ufficialmente inclusi nell’inventario come parte di una cosiddetta misura di protezione definitiva – cio\u00e8 di solito attraverso un decreto, un’ordinanza o un cosiddetto contratto amministrativo con l’autorit\u00e0 locale. <\/p>\n

3. l’inventario ombra e le sue ragioni<\/strong><\/p>\n

Ma di che tipo di inventario si tratta? Lo definisco volutamente un inventario ombra. Perch\u00e9 questo inventario non esiste affatto ufficialmente ed esiste regolarmente solo sotto forma di cartella federale in cui vengono archiviati gli oggetti da proteggere con una breve descrizione pi\u00f9 o meno dettagliata del loro valore di protezione. Questa circostanza molto insoddisfacente \u00e8 essenzialmente e direttamente correlata all’altrettanto spiacevole mancanza di notifica da parte dell’autorit\u00e0 comunale al proprietario interessato del fatto che la sua propriet\u00e0 (o parte di essa) \u00e8 stata “inventariata provvisoriamente”. Secondo il \u00a7 209 comma 2 PBG, la notifica scritta, cio\u00e8 ufficiale, al proprietario del terreno dell’inclusione della sua propriet\u00e0 nell’inventario non solo fa scattare il divieto di apportare modifiche effettive alla propriet\u00e0 designata senza l’autorizzazione dell’autorit\u00e0 ordinante, ma anche un periodo di decadenza di un anno per poter effettuare un “ordine permanente” sulla propriet\u00e0 protetta. In altre parole, il divieto di alterazione decade se l’autorit\u00e0 comunale non ha adottato una misura di protezione definitiva entro il periodo di un anno dalla suddetta notifica scritta del bene in questione. Se si osserva il suddetto fascicolo federale della cancelleria comunale con gli edifici che potrebbero essere meritevoli di protezione, diventa chiaro anche perch\u00e9 le autorit\u00e0 non possono e non devono informare i proprietari degli immobili interessati di questo “inventario provvisorio”. Questo perch\u00e9 ciascuna di queste notifiche ufficiali farebbe scattare una scadenza separata di un anno per ogni singolo immobile incluso nell’inventario ombra. Comprensibilmente, ogni autorit\u00e0 municipale sarebbe probabilmente sovraccaricata in termini di personale, tempo e forse anche finanziariamente6 con l’esame simultaneo dell’idoneit\u00e0 definitiva alla protezione delle singole propriet\u00e0, solitamente svolto con il coinvolgimento parallelo di esperti. <\/p>\n

4 Cosa fare? – Richiesta di provocazione <\/strong><\/p>\n

Se un proprietario di un immobile \u2013 in qualunque modo \u2013 che il suo immobile \u00e8 stato inserito nell\u2019inventario delle zone d\u2019ombra, oppure se vuole avere la certezza di tale inserimento in vista di un progetto edilizio o della Vendita dell\u2019immobile, non gli resta che passare all\u2019azione per ottenere una risposta definitiva alla sua richiesta.<\/p>\n

In base al \u00a7 213 della PBG, ogni proprietario terriero ha il diritto, in qualsiasi momento, di chiedere all\u2019ente locale una decisione sulla necessit\u00e0 di proteggere il proprio terreno e sulla portata di eventuali misure di tutela, purch\u00e9 dimostri in modo credibile di avere un interesse attuale. A tal fine \u00e8 sufficiente, ad esempio, che abbia intenzioni concrete di costruire o che riesca a convincere in modo credibile l\u2019autorit\u00e0 comunale dell\u2019imminente divisione ereditaria o della Vendita dell\u2019immobile eventualmente interessato dall\u2019inventario. <\/p>\n

La richiesta di provocazione deve essere presentata per iscritto al consiglio comunale. L’autorit\u00e0 locale responsabile prende una decisione entro e non oltre un anno, anche se in casi eccezionali pu\u00f2 notificare al proprietario del terreno, prima della scadenza del termine, che il periodo di elaborazione sar\u00e0 prolungato di un ulteriore anno al massimo. In questo lasso di tempo, l’autorit\u00e0 chiarisce se la propriet\u00e0 oggetto della richiesta di provocazione \u00e8 inclusa nell’inventario delle ombre e, in caso di inventario, se \u00e8 opportuna una protezione totale o parziale. <\/p>\n

Se il Comune giunge alla conclusione (per qualsiasi motivo) che la tutela non debba essere concessa, tale decisione viene comunicata formalmente al proprietario dell’immobile interessato. Allo stesso modo, la decisione di concedere la protezione e la rinuncia contraria e formale alla protezione – cos\u00ec come la scadenza del termine per la realizzazione ai sensi dell’Art. 213 Par. 3 PBG che \u00e8 stato semplicemente inutilizzato dall’autorit\u00e0 – devono essere pubblicate nelle gazzette ufficiali. Inoltre, i documenti relativi alla decisione devono essere disponibili al pubblico durante il periodo di 30 giorni per il ricorso, in modo che il proprietario dell’immobile interessato da un inventario, cos\u00ec come i terzi (in particolare le organizzazioni per la tutela della natura e del patrimonio e i vicini, nel caso in cui si rinunci a un inventario), possano appellarsi alla decisione del comune presso la Corte d’Appello Edilizia. In ogni caso, la richiesta di provocazione d\u00e0 il via a una procedura di revisione ufficiale ed eventualmente anche giudiziaria, che richiede inevitabilmente tempo e denaro, con una durata di norma di almeno un anno. In alternativa alla richiesta di provocazione e se tutte le parti coinvolte sono d’accordo sulla portata della protezione, \u00e8 possibile stipulare un accordo di protezione amministrativa con l’autorit\u00e0 competente entro un periodo di tempo pi\u00f9 breve. <\/p>\n

5. sintesi e raccomandazioni<\/strong><\/p>\n

Gli inventari delle zone d’ombra redatti dal Comune non solo sono fastidiosi per i proprietari dei terreni interessati, ma possono anche ritardare in modo significativo, rendere pi\u00f9 costoso o addirittura impedire un progetto edilizio, una divisione ereditaria o una Vendita.<\/p>\n

Se un proprietario terriero intende effettuare questo tipo di transazioni immobiliari, \u00e8 necessario osservare le seguenti raccomandazioni:<\/p>\n