{"id":73490,"date":"2017-04-06T17:47:12","date_gmt":"2017-04-06T15:47:12","guid":{"rendered":"https:\/\/wwwtest.ginesta.ch\/immobilienwissen\/illusione-n-18-lex-koller-e-un-libro-con-sette-sigilli\/"},"modified":"2026-06-22T15:01:16","modified_gmt":"2026-06-22T13:01:16","slug":"illusione-n-18-lex-koller-e-un-libro-con-sette-sigilli","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/immobilienwissen\/illusione-n-18-lex-koller-e-un-libro-con-sette-sigilli\/","title":{"rendered":"Illusione n. 18: Lex Koller \u00e8 un libro con sette sigilli!"},"content":{"rendered":"\n

Il mercato immobiliare svizzero \u00e8 ancora protetto. La Lex Koller \u00e8 una legge speciale che solo pochi paesi hanno. Gli acquirenti stranieri non sempre si rendono conto che in Svizzera non si pu\u00f2 semplicemente acquistare un terreno. La legge \u00e8 stata introdotta originariamente nel 1961 come protezione contro le infiltrazioni straniere, ma negli ultimi anni \u00e8 stata allentata pi\u00f9 volte. Le statistiche raccolte dal 1967 mostrano che fino al 1993 solo lo 0,8% dei terreni edificabili suddivisi in zone \u00e8 stato venduto a stranieri. Tuttavia, l’importanza delle seconde case e delle case per le vacanze \u00e8 molto maggiore: nel 1993 circa 1\/5 di questa superficie era in mano a stranieri. In molti casi, oggi gli stranieri possono acquistare immobili in Svizzera nonostante la Lex Koller. Di seguito una panoramica delle principali eccezioni e possibilit\u00e0 di acquisto di immobili in Svizzera nonostante la Lex Koller: <\/p>\n\n

<\/div>\n\n

1\u00b0 caso eccezionale: propriet\u00e0 commerciale \/ locali commerciali<\/strong><\/h3>\n\n

Dal 1\u00b0 ottobre 1997 \u00e8 consentito l\u2019acquisto di immobili commerciali in Svizzera. Si considerano commerciali gli immobili utilizzati per scopi economici. Si parla quindi di \u00abimmobili adibiti a sede d\u2019attivit\u00e0\u00bb, come fabbriche, magazzini, uffici, centri commerciali, negozi, hotel, ristoranti, officine o anche studi medici. <\/p>\n\n

Nel caso degli immobili commerciali, non fa differenza se il terreno viene utilizzato direttamente dall\u2019acquirente o se viene affittato o dato in locazione a terzi. Per gli stranieri che vogliono fare un investimento, questa \u00e8 la forma di investimento pi\u00f9 semplice e l\u2019opzione migliore per acquistare un immobile in Svizzera. L\u2019acquisto diventa per\u00f2 problematico se, oltre alla destinazione commerciale, l\u2019immobile presenta anche una destinazione residenziale. Solo in casi eccezionali \u00e8 possibile acquistare appartamenti come sede operativa senza bisogno di un\u2019autorizzazione. Un caso del genere si verifica quando l\u2019uso residenziale \u00e8 considerato necessario per l\u2019attivit\u00e0 aziendale. Un\u2019altra eccezione riguarda gli immobili commerciali con quote di superficie residenziale stabilite dalle autorit\u00e0 (max. 49 % di superficie residenziale). Un\u2019ulteriore eccezione si verifica quando la separazione della parte ad uso aziendale da quella residenziale \u00e8 praticamente impossibile e sarebbe sproporzionata. <\/p>\n\n

Potrebbe quindi essere necessario ottenere una sentenza dichiarativa dall’autorit\u00e0 cantonale preposta al rilascio delle licenze.<\/p>\n\n

<\/div>\n\n

2\u00b0 caso eccezionale: propriet\u00e0 per vacanze<\/strong><\/h3>\n\n

In alcuni cantoni \u00e8 possibile acquistare immobili per le vacanze. Queste non rientrano nella Lex Koller, a condizione che la superficie del pavimento sia inferiore a 1.000 m2 e che la superficie abitabile netta sia inferiore a 200 m2. La superficie abitativa netta comprende tutti i locali abitabili come camere da letto, cucina, corridoio, bagno, toilette, piscina chiusa, sauna, sala hobby, ma non balconi, vani scala, cantine e soffitte. Secondo la prassi corrente, superfici abitabili nette fino a 250 m2 e superfici fondiarie fino a 1.500 m2 sono autorizzate senza grossi problemi se \u00e8 possibile dimostrare un’esigenza aggiuntiva e, in casi eccezionali, anche se questi limiti standard vengono superati. <\/p>\n\n

I seguenti cantoni dispongono di quote di appartamenti per vacanze: Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Glarona, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuch\u00e2tel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Sciaffusa (solo per le unit\u00e0 abitative negli hotel di appartamenti), Svitto, Ticino, Uri, Vaud e Vallese.<\/p>\n\n

Tutti i cantoni devono inoltre rispettare le quote stabilite dal governo federale. In Svizzera, solo 1.500 case vacanza possono essere vendute ogni anno a stranieri non residenti in Svizzera. Il numero varia notevolmente da cantone a cantone. Il cantone del Vallese ha attualmente la quota pi\u00f9 alta con 330 case vacanza, mentre vari cantoni pi\u00f9 piccoli come Appenzello Esterno, Uri, Nidvaldo, Glarona, Obvaldo, Giura e Sciaffusa hanno solo 20 unit\u00e0. Se un acquirente acquista un appartamento per le vacanze senza prendere la residenza, deve rientrare in questa quota o aspettare di essere accettato. I comuni hanno anche creato delle quote per la percentuale di stranieri in un condominio. A seconda del comune, queste quote limitano ulteriormente le possibilit\u00e0 di acquisto per gli stranieri non residenti in Svizzera. <\/p>\n\n

<\/div>\n\n

3. caso eccezionale: stranieri con residenza e domicilio fiscale in Svizzera<\/strong><\/h3>\n\n

In linea di massima, ogni straniero in possesso di un permesso di soggiorno B o C valido pu\u00f2 acquistare un’abitazione principale da occupare personalmente. Per “da occupare personalmente” si intende che sia la residenza che il domicilio fiscale vengono trasferiti nel comune in cui si trova l’immobile acquistato. Tutti gli stranieri possono avvalersi di questa possibilit\u00e0 di acquistare un’abitazione principale. Al momento dell’acquisto devono dimostrare di essere in possesso di un permesso di soggiorno e che la loro residenza effettiva sar\u00e0 nell’immobile acquistato. Gli immobili con una superficie del terreno superiore a 3’000 m\u00b2 richiedono inoltre un\u2019autorizzazione speciale. In questo caso, la questione principale \u00e8 quella dell\u2019\u00abunicit\u00e0 dell\u2019immobile acquistato\u00bb. I cittadini dell\u2019UE o dell\u2019AELS godono di ulteriori privilegi dall\u2019entrata in vigore degli accordi bilaterali con l\u2019UE. Dopo aver stabilito la residenza in Svizzera (con il permesso di soggiorno C), possono acquistare senza limitazioni immobili privati e commerciali. \u00c8 possibile acquistare anche condomini e seconde case per uso proprio. Queste persone sono quindi generalmente equiparate agli svizzeri e non sono considerate \u00abpersone all\u2019estero\u00bb ai sensi della Legge sul trasferimento di propriet\u00e0 (LTP). Grazie a questa modifica, possono anche acquistare immobili tramite societ\u00e0 da loro controllate e con sede in Svizzera. <\/p>\n\n

<\/div>\n\n

4\u00b0 caso eccezionale: acquisto di azioni di societ\u00e0 immobiliari e fondi di investimento svizzeri<\/strong><\/h3>\n\n

L’acquisto di azioni di una societ\u00e0 immobiliare quotata in borsa non richiede un’autorizzazione e non \u00e8 soggetto alla Lex Koller. Tuttavia, la societ\u00e0 immobiliare deve essere quotata in una borsa valori ufficiale in Svizzera. Queste sono regolamentate dall’Autorit\u00e0 svizzera di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA). L’acquisto di azioni di una societ\u00e0 immobiliare residenziale non quotata in borsa \u00e8 pi\u00f9 problematico. Una societ\u00e0 immobiliare residenziale \u00e8 una societ\u00e0 non quotata il cui scopo effettivo \u00e8 quello di acquisire o detenere propriet\u00e0 residenziali o altre propriet\u00e0 non residenziali. In questo caso si distingue se <\/p>\n\n