Come primo passo, \u00e8 necessario analizzare i costi dell’immobile nel suo complesso. Bisogna distinguere se si tratta di costi normalmente addebitati e pagabili dall’inquilino o se si tratta di costi operativi generali che devono sempre essere sostenuti dal proprietario. <\/p>\n
Costi aggiuntivi che possono essere scaricati sull’inquilino:<\/em><\/h4>\nRiscaldamento, preparazione dell’acqua calda, acqua calda, acqua fredda, acque reflue, stipendio del custode, elettricit\u00e0 generale, canoni televisivi, abbonamenti per macchinari e ascensori, costi di gestione degli ascensori, spese per la spazzatura e spese amministrative per la liquidazione dei costi di servizio. <\/p>\n
Spese accessorie che il locatore deve sempre pagare<\/em><\/h4>\nI costi di gestione, come i premi assicurativi, i costi di manutenzione e riparazione, gli affitti e i canoni di locazione a terzi, la fornitura e lo smaltimento di energia, i costi amministrativi e la perdita di affitto non possono essere addebitati agli inquilini e sono sempre a carico del proprietario. <\/p>\n
Anche se questi fatti non sono nuovi per i proprietari di immobili, spesso si commettono errori madornali nella stesura dei contratti di locazione. Un’analisi dei costi rivela il potenziale di creazione di valore di un immobile e identifica le opportunit\u00e0 di miglioramento. <\/p>\n
2. analisi del rendimento <\/strong><\/h3>\nIn questo caso, gli affitti effettivi dell’investimento immobiliare devono essere confrontati con gli affitti di mercato. Il modo pi\u00f9 semplice per farlo \u00e8 determinare l’affitto residenziale annuale per m2 di superficie abitabile netta. Anche se al momento non \u00e8 possibile adeguare il reddito da locazione a un livello di mercato pi\u00f9 alto, spesso esiste un potenziale di ottimizzazione del reddito che pu\u00f2 essere sfruttato quando cambiano gli inquilini. <\/p>\n
3. revisione e pianificazione degli investimenti futuri <\/strong><\/h3>\nPianificare o rivedere regolarmente gli investimenti necessari per il futuro fa parte del lavoro di un proprietario o di un acquirente. Sebbene non sia possibile arrestare l’invecchiamento di un immobile, \u00e8 possibile ottimizzarlo con interventi di ristrutturazione prudenti. Soprattutto per gli immobili pi\u00f9 vecchi, \u00e8 consigliabile elaborare un piano di investimenti di 5-10 anni e verificarlo costantemente. Anche se distribuire gli investimenti su pi\u00f9 anni \u00e8 vantaggioso dal punto di vista fiscale, non bisogna trascurare le ristrutturazioni complete e una tantum degli immobili da investimento perch\u00e9, dal punto di vista del proprietario, in questo caso i costi possono essere trasferiti in modo pi\u00f9 ottimale agli inquilini o perch\u00e9 alcuni tipi di lavori non possono essere eseguiti se gli inquilini utilizzano l’immobile. <\/p>\n
4. valutazioni del valore degli utili capitalizzati <\/strong><\/h3>\nIl passo successivo consiste nel determinare il valore dell’investimento, se questo non \u00e8 stato fissato sotto forma di prezzo di acquisto. Un investimento immobiliare pu\u00f2 essere valutato secondo diversi standard di valutazione. Normalmente si utilizza un metodo statico di valutazione degli utili capitalizzati o un metodo dinamico di attualizzazione dei flussi di cassa (DCF). Anche i metodi del valore patrimoniale netto sono adatti a fini di controllo, soprattutto in localit\u00e0 prestigiose con prezzi dei terreni molto elevati (ad esempio verificando la possibilit\u00e0 di conversione in propriet\u00e0 condominiale). <\/p>\n
Per tutti i metodi \u00e8 necessario definire dei tassi di capitalizzazione adeguati. Di norma, \u00e8 molto difficile per i non addetti ai lavori determinare il tasso di capitalizzazione ottimale. Tuttavia, anche i valutatori professionisti devono prestare particolare attenzione nella scelta del fattore di capitalizzazione. Lo stimatore utilizza come tasso di interesse di base l’attuale tasso di interesse per un investimento a lungo termine privo di rischio (ad esempio, obbligazioni federali). \u00c8 inoltre necessario definire un premio di rischio per le propriet\u00e0 e un premio per le spese amministrative, i costi accessori e gli accantonamenti per le ristrutturazioni. Il valutatore esperto pu\u00f2 determinare un tasso di capitalizzazione definitivo sulla base di questi fattori di rischio e di molti anni di esperienza. Se desidera fornire informazioni trasparenti sulle sue considerazioni, presenter\u00e0 questo tasso di capitalizzazione o la derivazione del fattore di capitalizzazione e render\u00e0 pubbliche le loro quote di valore. <\/p>\n
5. ottimizzazione della resa <\/strong><\/h3>\nIl rendimento netto non ha nulla a che vedere con il reddito netto da locazione. In linea di principio, il rendimento netto si calcola a partire dal reddito netto da locazione, ridotto di tutti i costi che non vengono pagati dall’inquilino. Questo include anche i costi degli interessi ipotecari. In una prima fase, un investitore calcoler\u00e0 il rendimento netto senza capitale preso in prestito, anche se in seguito finanzier\u00e0 l’immobile con un mutuo. Il “rendimento netto senza interessi sul capitale preso in prestito” calcolato in questo modo \u00e8 noto come rendimento del capitale. Non \u00e8 quindi diluito dai costi di finanziamento. Per un proprietario di un immobile da investimento \u00e8 importante che il rendimento del capitale proprio sia superiore agli interessi sul capitale preso in prestito. Questo \u00e8 l’unico modo per ottimizzare l’investimento. <\/p>\n
La sostituzione del capitale proprio con capitale di debito a basso tasso di interesse aumenta il rendimento del capitale proprio e crea un effetto leva. Grazie ai tassi di interesse favorevoli, un rendimento netto senza capitale di debito di circa il 4,5% pu\u00f2 essere aumentato a circa il 7-8% grazie a un finanziamento vantaggioso. <\/p>\n
A ogni acquirente o proprietario di un condominio si raccomanda di condurre una due diligence approfondita sull’immobile per identificare le opportunit\u00e0 di ottimizzazione e valutare le fasi di attuazione. L’obiettivo \u00e8 ottimizzare le spese riducendo i costi e i ricavi aumentando le entrate. L’effetto leva deve essere esaminato e sfruttato in modo coerente in linea con la strategia di investimento e le aspettative di rendimento. <\/p>\n
Lista di controllo<\/strong><\/h2>\n\n- Qual \u00e8 il flusso di cassa effettivo? Quali tipi di costi sono stati sostenuti e quali sono stati eliminati grazie agli sconti sui costi di servizio e agli importi forfettari? <\/li>\n
- Le spese di servizio vengono addebitate per coprire i costi o il proprietario le paga di tasca propria?<\/li>\n
- Qual \u00e8 il reddito netto da locazione corretto per unit\u00e0 e per m2 all’anno? Quali sarebbero i possibili affitti di mercato per una nuova locazione oggi? <\/li>\n
- Quali investimenti dovr\u00e0 fare il proprietario nei prossimi anni e quanto saranno onerosi?<\/li>\n
- Qual \u00e8 l’aspettativa di rendimento personale e come pu\u00f2 essere aumentata con un effetto leva?<\/li>\n
- Gli affitti sono stati adeguati all’inflazione e agli aumenti dei costi generali?<\/li>\n
- Gli artigiani, i giardinieri e gli altri fornitori sono stati controllati e compensati a prezzi di mercato equi?<\/li>\n
- Sono stati richiesti depositi per l’affitto sufficientemente alti? Qual \u00e8 stato il comportamento di pagamento fino ad oggi e ci sono state inadempienze? <\/li>\n
- Le consegne degli appartamenti sono state registrate in modo professionale? L’inquilino pu\u00f2 essere ritenuto responsabile di eventuali danni durante il trasloco? <\/li>\n<\/ul>\n
Il Check-UP del condominio<\/strong><\/h2>\nOgni condominio dovrebbe essere controllato di tanto in tanto da uno specialista immobiliare e amministrativo. Ginesta Immobilien ha sviluppato un servizio unico nel suo genere, che prevede un\u2019analisi dell\u2019immobile da diversi punti di vista. Il Check-UP per condomini \u00e8 un servizio a pagamento e di solito comprende 2-3 incontri di lavoro e un sopralluogo. \u00c8 rivolto soprattutto a chi gestisce da solo il proprio immobile, non \u00e8 pi\u00f9 soddisfatto della societ\u00e0 di gestione o sta valutando la Vendita del proprio immobile. Il Check-UP per condomini comprende le seguenti verifiche: <\/p>\n
1. Rendimenti lordi e netti
2. Effetti del rendimento del capitale proprio e della leva finanziaria
3. Valore di mercato attuale
4. Gli affitti attuali rispetto a quelli di mercato
5. Analisi dei costi operativi e di manutenzione
6. Investimenti pianificati necessari
7. Effetti fiscali per il proprietario dell’immobile
8. Valutazione potenziale
9. Piano d’azione con sintesi delle opzioni di ottimizzazione<\/p>\n
I costi di gestione, come i premi assicurativi, i costi di manutenzione e riparazione, gli affitti e i canoni di locazione a terzi, la fornitura e lo smaltimento di energia, i costi amministrativi e la perdita di affitto non possono essere addebitati agli inquilini e sono sempre a carico del proprietario. <\/p>\n
Anche se questi fatti non sono nuovi per i proprietari di immobili, spesso si commettono errori madornali nella stesura dei contratti di locazione. Un’analisi dei costi rivela il potenziale di creazione di valore di un immobile e identifica le opportunit\u00e0 di miglioramento. <\/p>\n
2. analisi del rendimento <\/strong><\/h3>\nIn questo caso, gli affitti effettivi dell’investimento immobiliare devono essere confrontati con gli affitti di mercato. Il modo pi\u00f9 semplice per farlo \u00e8 determinare l’affitto residenziale annuale per m2 di superficie abitabile netta. Anche se al momento non \u00e8 possibile adeguare il reddito da locazione a un livello di mercato pi\u00f9 alto, spesso esiste un potenziale di ottimizzazione del reddito che pu\u00f2 essere sfruttato quando cambiano gli inquilini. <\/p>\n
3. revisione e pianificazione degli investimenti futuri <\/strong><\/h3>\nPianificare o rivedere regolarmente gli investimenti necessari per il futuro fa parte del lavoro di un proprietario o di un acquirente. Sebbene non sia possibile arrestare l’invecchiamento di un immobile, \u00e8 possibile ottimizzarlo con interventi di ristrutturazione prudenti. Soprattutto per gli immobili pi\u00f9 vecchi, \u00e8 consigliabile elaborare un piano di investimenti di 5-10 anni e verificarlo costantemente. Anche se distribuire gli investimenti su pi\u00f9 anni \u00e8 vantaggioso dal punto di vista fiscale, non bisogna trascurare le ristrutturazioni complete e una tantum degli immobili da investimento perch\u00e9, dal punto di vista del proprietario, in questo caso i costi possono essere trasferiti in modo pi\u00f9 ottimale agli inquilini o perch\u00e9 alcuni tipi di lavori non possono essere eseguiti se gli inquilini utilizzano l’immobile. <\/p>\n
4. valutazioni del valore degli utili capitalizzati <\/strong><\/h3>\nIl passo successivo consiste nel determinare il valore dell’investimento, se questo non \u00e8 stato fissato sotto forma di prezzo di acquisto. Un investimento immobiliare pu\u00f2 essere valutato secondo diversi standard di valutazione. Normalmente si utilizza un metodo statico di valutazione degli utili capitalizzati o un metodo dinamico di attualizzazione dei flussi di cassa (DCF). Anche i metodi del valore patrimoniale netto sono adatti a fini di controllo, soprattutto in localit\u00e0 prestigiose con prezzi dei terreni molto elevati (ad esempio verificando la possibilit\u00e0 di conversione in propriet\u00e0 condominiale). <\/p>\n
Per tutti i metodi \u00e8 necessario definire dei tassi di capitalizzazione adeguati. Di norma, \u00e8 molto difficile per i non addetti ai lavori determinare il tasso di capitalizzazione ottimale. Tuttavia, anche i valutatori professionisti devono prestare particolare attenzione nella scelta del fattore di capitalizzazione. Lo stimatore utilizza come tasso di interesse di base l’attuale tasso di interesse per un investimento a lungo termine privo di rischio (ad esempio, obbligazioni federali). \u00c8 inoltre necessario definire un premio di rischio per le propriet\u00e0 e un premio per le spese amministrative, i costi accessori e gli accantonamenti per le ristrutturazioni. Il valutatore esperto pu\u00f2 determinare un tasso di capitalizzazione definitivo sulla base di questi fattori di rischio e di molti anni di esperienza. Se desidera fornire informazioni trasparenti sulle sue considerazioni, presenter\u00e0 questo tasso di capitalizzazione o la derivazione del fattore di capitalizzazione e render\u00e0 pubbliche le loro quote di valore. <\/p>\n
5. ottimizzazione della resa <\/strong><\/h3>\nIl rendimento netto non ha nulla a che vedere con il reddito netto da locazione. In linea di principio, il rendimento netto si calcola a partire dal reddito netto da locazione, ridotto di tutti i costi che non vengono pagati dall’inquilino. Questo include anche i costi degli interessi ipotecari. In una prima fase, un investitore calcoler\u00e0 il rendimento netto senza capitale preso in prestito, anche se in seguito finanzier\u00e0 l’immobile con un mutuo. Il “rendimento netto senza interessi sul capitale preso in prestito” calcolato in questo modo \u00e8 noto come rendimento del capitale. Non \u00e8 quindi diluito dai costi di finanziamento. Per un proprietario di un immobile da investimento \u00e8 importante che il rendimento del capitale proprio sia superiore agli interessi sul capitale preso in prestito. Questo \u00e8 l’unico modo per ottimizzare l’investimento. <\/p>\n
La sostituzione del capitale proprio con capitale di debito a basso tasso di interesse aumenta il rendimento del capitale proprio e crea un effetto leva. Grazie ai tassi di interesse favorevoli, un rendimento netto senza capitale di debito di circa il 4,5% pu\u00f2 essere aumentato a circa il 7-8% grazie a un finanziamento vantaggioso. <\/p>\n
A ogni acquirente o proprietario di un condominio si raccomanda di condurre una due diligence approfondita sull’immobile per identificare le opportunit\u00e0 di ottimizzazione e valutare le fasi di attuazione. L’obiettivo \u00e8 ottimizzare le spese riducendo i costi e i ricavi aumentando le entrate. L’effetto leva deve essere esaminato e sfruttato in modo coerente in linea con la strategia di investimento e le aspettative di rendimento. <\/p>\n
Lista di controllo<\/strong><\/h2>\n\n- Qual \u00e8 il flusso di cassa effettivo? Quali tipi di costi sono stati sostenuti e quali sono stati eliminati grazie agli sconti sui costi di servizio e agli importi forfettari? <\/li>\n
- Le spese di servizio vengono addebitate per coprire i costi o il proprietario le paga di tasca propria?<\/li>\n
- Qual \u00e8 il reddito netto da locazione corretto per unit\u00e0 e per m2 all’anno? Quali sarebbero i possibili affitti di mercato per una nuova locazione oggi? <\/li>\n
- Quali investimenti dovr\u00e0 fare il proprietario nei prossimi anni e quanto saranno onerosi?<\/li>\n
- Qual \u00e8 l’aspettativa di rendimento personale e come pu\u00f2 essere aumentata con un effetto leva?<\/li>\n
- Gli affitti sono stati adeguati all’inflazione e agli aumenti dei costi generali?<\/li>\n
- Gli artigiani, i giardinieri e gli altri fornitori sono stati controllati e compensati a prezzi di mercato equi?<\/li>\n
- Sono stati richiesti depositi per l’affitto sufficientemente alti? Qual \u00e8 stato il comportamento di pagamento fino ad oggi e ci sono state inadempienze? <\/li>\n
- Le consegne degli appartamenti sono state registrate in modo professionale? L’inquilino pu\u00f2 essere ritenuto responsabile di eventuali danni durante il trasloco? <\/li>\n<\/ul>\n
Il Check-UP del condominio<\/strong><\/h2>\nOgni condominio dovrebbe essere controllato di tanto in tanto da uno specialista immobiliare e amministrativo. Ginesta Immobilien ha sviluppato un servizio unico nel suo genere, che prevede un\u2019analisi dell\u2019immobile da diversi punti di vista. Il Check-UP per condomini \u00e8 un servizio a pagamento e di solito comprende 2-3 incontri di lavoro e un sopralluogo. \u00c8 rivolto soprattutto a chi gestisce da solo il proprio immobile, non \u00e8 pi\u00f9 soddisfatto della societ\u00e0 di gestione o sta valutando la Vendita del proprio immobile. Il Check-UP per condomini comprende le seguenti verifiche: <\/p>\n
1. Rendimenti lordi e netti
2. Effetti del rendimento del capitale proprio e della leva finanziaria
3. Valore di mercato attuale
4. Gli affitti attuali rispetto a quelli di mercato
5. Analisi dei costi operativi e di manutenzione
6. Investimenti pianificati necessari
7. Effetti fiscali per il proprietario dell’immobile
8. Valutazione potenziale
9. Piano d’azione con sintesi delle opzioni di ottimizzazione<\/p>\n
Pianificare o rivedere regolarmente gli investimenti necessari per il futuro fa parte del lavoro di un proprietario o di un acquirente. Sebbene non sia possibile arrestare l’invecchiamento di un immobile, \u00e8 possibile ottimizzarlo con interventi di ristrutturazione prudenti. Soprattutto per gli immobili pi\u00f9 vecchi, \u00e8 consigliabile elaborare un piano di investimenti di 5-10 anni e verificarlo costantemente. Anche se distribuire gli investimenti su pi\u00f9 anni \u00e8 vantaggioso dal punto di vista fiscale, non bisogna trascurare le ristrutturazioni complete e una tantum degli immobili da investimento perch\u00e9, dal punto di vista del proprietario, in questo caso i costi possono essere trasferiti in modo pi\u00f9 ottimale agli inquilini o perch\u00e9 alcuni tipi di lavori non possono essere eseguiti se gli inquilini utilizzano l’immobile. <\/p>\n
4. valutazioni del valore degli utili capitalizzati <\/strong><\/h3>\nIl passo successivo consiste nel determinare il valore dell’investimento, se questo non \u00e8 stato fissato sotto forma di prezzo di acquisto. Un investimento immobiliare pu\u00f2 essere valutato secondo diversi standard di valutazione. Normalmente si utilizza un metodo statico di valutazione degli utili capitalizzati o un metodo dinamico di attualizzazione dei flussi di cassa (DCF). Anche i metodi del valore patrimoniale netto sono adatti a fini di controllo, soprattutto in localit\u00e0 prestigiose con prezzi dei terreni molto elevati (ad esempio verificando la possibilit\u00e0 di conversione in propriet\u00e0 condominiale). <\/p>\n
Per tutti i metodi \u00e8 necessario definire dei tassi di capitalizzazione adeguati. Di norma, \u00e8 molto difficile per i non addetti ai lavori determinare il tasso di capitalizzazione ottimale. Tuttavia, anche i valutatori professionisti devono prestare particolare attenzione nella scelta del fattore di capitalizzazione. Lo stimatore utilizza come tasso di interesse di base l’attuale tasso di interesse per un investimento a lungo termine privo di rischio (ad esempio, obbligazioni federali). \u00c8 inoltre necessario definire un premio di rischio per le propriet\u00e0 e un premio per le spese amministrative, i costi accessori e gli accantonamenti per le ristrutturazioni. Il valutatore esperto pu\u00f2 determinare un tasso di capitalizzazione definitivo sulla base di questi fattori di rischio e di molti anni di esperienza. Se desidera fornire informazioni trasparenti sulle sue considerazioni, presenter\u00e0 questo tasso di capitalizzazione o la derivazione del fattore di capitalizzazione e render\u00e0 pubbliche le loro quote di valore. <\/p>\n
5. ottimizzazione della resa <\/strong><\/h3>\nIl rendimento netto non ha nulla a che vedere con il reddito netto da locazione. In linea di principio, il rendimento netto si calcola a partire dal reddito netto da locazione, ridotto di tutti i costi che non vengono pagati dall’inquilino. Questo include anche i costi degli interessi ipotecari. In una prima fase, un investitore calcoler\u00e0 il rendimento netto senza capitale preso in prestito, anche se in seguito finanzier\u00e0 l’immobile con un mutuo. Il “rendimento netto senza interessi sul capitale preso in prestito” calcolato in questo modo \u00e8 noto come rendimento del capitale. Non \u00e8 quindi diluito dai costi di finanziamento. Per un proprietario di un immobile da investimento \u00e8 importante che il rendimento del capitale proprio sia superiore agli interessi sul capitale preso in prestito. Questo \u00e8 l’unico modo per ottimizzare l’investimento. <\/p>\n
La sostituzione del capitale proprio con capitale di debito a basso tasso di interesse aumenta il rendimento del capitale proprio e crea un effetto leva. Grazie ai tassi di interesse favorevoli, un rendimento netto senza capitale di debito di circa il 4,5% pu\u00f2 essere aumentato a circa il 7-8% grazie a un finanziamento vantaggioso. <\/p>\n
A ogni acquirente o proprietario di un condominio si raccomanda di condurre una due diligence approfondita sull’immobile per identificare le opportunit\u00e0 di ottimizzazione e valutare le fasi di attuazione. L’obiettivo \u00e8 ottimizzare le spese riducendo i costi e i ricavi aumentando le entrate. L’effetto leva deve essere esaminato e sfruttato in modo coerente in linea con la strategia di investimento e le aspettative di rendimento. <\/p>\n
Lista di controllo<\/strong><\/h2>\n\n- Qual \u00e8 il flusso di cassa effettivo? Quali tipi di costi sono stati sostenuti e quali sono stati eliminati grazie agli sconti sui costi di servizio e agli importi forfettari? <\/li>\n
- Le spese di servizio vengono addebitate per coprire i costi o il proprietario le paga di tasca propria?<\/li>\n
- Qual \u00e8 il reddito netto da locazione corretto per unit\u00e0 e per m2 all’anno? Quali sarebbero i possibili affitti di mercato per una nuova locazione oggi? <\/li>\n
- Quali investimenti dovr\u00e0 fare il proprietario nei prossimi anni e quanto saranno onerosi?<\/li>\n
- Qual \u00e8 l’aspettativa di rendimento personale e come pu\u00f2 essere aumentata con un effetto leva?<\/li>\n
- Gli affitti sono stati adeguati all’inflazione e agli aumenti dei costi generali?<\/li>\n
- Gli artigiani, i giardinieri e gli altri fornitori sono stati controllati e compensati a prezzi di mercato equi?<\/li>\n
- Sono stati richiesti depositi per l’affitto sufficientemente alti? Qual \u00e8 stato il comportamento di pagamento fino ad oggi e ci sono state inadempienze? <\/li>\n
- Le consegne degli appartamenti sono state registrate in modo professionale? L’inquilino pu\u00f2 essere ritenuto responsabile di eventuali danni durante il trasloco? <\/li>\n<\/ul>\n
Il Check-UP del condominio<\/strong><\/h2>\nOgni condominio dovrebbe essere controllato di tanto in tanto da uno specialista immobiliare e amministrativo. Ginesta Immobilien ha sviluppato un servizio unico nel suo genere, che prevede un\u2019analisi dell\u2019immobile da diversi punti di vista. Il Check-UP per condomini \u00e8 un servizio a pagamento e di solito comprende 2-3 incontri di lavoro e un sopralluogo. \u00c8 rivolto soprattutto a chi gestisce da solo il proprio immobile, non \u00e8 pi\u00f9 soddisfatto della societ\u00e0 di gestione o sta valutando la Vendita del proprio immobile. Il Check-UP per condomini comprende le seguenti verifiche: <\/p>\n
1. Rendimenti lordi e netti
2. Effetti del rendimento del capitale proprio e della leva finanziaria
3. Valore di mercato attuale
4. Gli affitti attuali rispetto a quelli di mercato
5. Analisi dei costi operativi e di manutenzione
6. Investimenti pianificati necessari
7. Effetti fiscali per il proprietario dell’immobile
8. Valutazione potenziale
9. Piano d’azione con sintesi delle opzioni di ottimizzazione<\/p>\n
Il rendimento netto non ha nulla a che vedere con il reddito netto da locazione. In linea di principio, il rendimento netto si calcola a partire dal reddito netto da locazione, ridotto di tutti i costi che non vengono pagati dall’inquilino. Questo include anche i costi degli interessi ipotecari. In una prima fase, un investitore calcoler\u00e0 il rendimento netto senza capitale preso in prestito, anche se in seguito finanzier\u00e0 l’immobile con un mutuo. Il “rendimento netto senza interessi sul capitale preso in prestito” calcolato in questo modo \u00e8 noto come rendimento del capitale. Non \u00e8 quindi diluito dai costi di finanziamento. Per un proprietario di un immobile da investimento \u00e8 importante che il rendimento del capitale proprio sia superiore agli interessi sul capitale preso in prestito. Questo \u00e8 l’unico modo per ottimizzare l’investimento. <\/p>\n
La sostituzione del capitale proprio con capitale di debito a basso tasso di interesse aumenta il rendimento del capitale proprio e crea un effetto leva. Grazie ai tassi di interesse favorevoli, un rendimento netto senza capitale di debito di circa il 4,5% pu\u00f2 essere aumentato a circa il 7-8% grazie a un finanziamento vantaggioso. <\/p>\n
A ogni acquirente o proprietario di un condominio si raccomanda di condurre una due diligence approfondita sull’immobile per identificare le opportunit\u00e0 di ottimizzazione e valutare le fasi di attuazione. L’obiettivo \u00e8 ottimizzare le spese riducendo i costi e i ricavi aumentando le entrate. L’effetto leva deve essere esaminato e sfruttato in modo coerente in linea con la strategia di investimento e le aspettative di rendimento. <\/p>\n
Lista di controllo<\/strong><\/h2>\n\n- Qual \u00e8 il flusso di cassa effettivo? Quali tipi di costi sono stati sostenuti e quali sono stati eliminati grazie agli sconti sui costi di servizio e agli importi forfettari? <\/li>\n
- Le spese di servizio vengono addebitate per coprire i costi o il proprietario le paga di tasca propria?<\/li>\n
- Qual \u00e8 il reddito netto da locazione corretto per unit\u00e0 e per m2 all’anno? Quali sarebbero i possibili affitti di mercato per una nuova locazione oggi? <\/li>\n
- Quali investimenti dovr\u00e0 fare il proprietario nei prossimi anni e quanto saranno onerosi?<\/li>\n
- Qual \u00e8 l’aspettativa di rendimento personale e come pu\u00f2 essere aumentata con un effetto leva?<\/li>\n
- Gli affitti sono stati adeguati all’inflazione e agli aumenti dei costi generali?<\/li>\n
- Gli artigiani, i giardinieri e gli altri fornitori sono stati controllati e compensati a prezzi di mercato equi?<\/li>\n
- Sono stati richiesti depositi per l’affitto sufficientemente alti? Qual \u00e8 stato il comportamento di pagamento fino ad oggi e ci sono state inadempienze? <\/li>\n
- Le consegne degli appartamenti sono state registrate in modo professionale? L’inquilino pu\u00f2 essere ritenuto responsabile di eventuali danni durante il trasloco? <\/li>\n<\/ul>\n
Il Check-UP del condominio<\/strong><\/h2>\nOgni condominio dovrebbe essere controllato di tanto in tanto da uno specialista immobiliare e amministrativo. Ginesta Immobilien ha sviluppato un servizio unico nel suo genere, che prevede un\u2019analisi dell\u2019immobile da diversi punti di vista. Il Check-UP per condomini \u00e8 un servizio a pagamento e di solito comprende 2-3 incontri di lavoro e un sopralluogo. \u00c8 rivolto soprattutto a chi gestisce da solo il proprio immobile, non \u00e8 pi\u00f9 soddisfatto della societ\u00e0 di gestione o sta valutando la Vendita del proprio immobile. Il Check-UP per condomini comprende le seguenti verifiche: <\/p>\n
1. Rendimenti lordi e netti
2. Effetti del rendimento del capitale proprio e della leva finanziaria
3. Valore di mercato attuale
4. Gli affitti attuali rispetto a quelli di mercato
5. Analisi dei costi operativi e di manutenzione
6. Investimenti pianificati necessari
7. Effetti fiscali per il proprietario dell’immobile
8. Valutazione potenziale
9. Piano d’azione con sintesi delle opzioni di ottimizzazione<\/p>\n
Il Check-UP del condominio<\/strong><\/h2>\nOgni condominio dovrebbe essere controllato di tanto in tanto da uno specialista immobiliare e amministrativo. Ginesta Immobilien ha sviluppato un servizio unico nel suo genere, che prevede un\u2019analisi dell\u2019immobile da diversi punti di vista. Il Check-UP per condomini \u00e8 un servizio a pagamento e di solito comprende 2-3 incontri di lavoro e un sopralluogo. \u00c8 rivolto soprattutto a chi gestisce da solo il proprio immobile, non \u00e8 pi\u00f9 soddisfatto della societ\u00e0 di gestione o sta valutando la Vendita del proprio immobile. Il Check-UP per condomini comprende le seguenti verifiche: <\/p>\n
1. Rendimenti lordi e netti
2. Effetti del rendimento del capitale proprio e della leva finanziaria
3. Valore di mercato attuale
4. Gli affitti attuali rispetto a quelli di mercato
5. Analisi dei costi operativi e di manutenzione
6. Investimenti pianificati necessari
7. Effetti fiscali per il proprietario dell’immobile
8. Valutazione potenziale
9. Piano d’azione con sintesi delle opzioni di ottimizzazione<\/p>\n
2. Effetti del rendimento del capitale proprio e della leva finanziaria
3. Valore di mercato attuale
4. Gli affitti attuali rispetto a quelli di mercato
5. Analisi dei costi operativi e di manutenzione
6. Investimenti pianificati necessari
7. Effetti fiscali per il proprietario dell’immobile
8. Valutazione potenziale
9. Piano d’azione con sintesi delle opzioni di ottimizzazione<\/p>\n
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