La Svizzera continua a registrare un saldo migratorio netto positivo, vale a dire che le persone che immigrano in Svizzera sono pi\u00f9 numerose di quelle che emigrano. Alcuni settori dell’economia dipendono proprio dalla manodopera qualificata straniera che migra in Svizzera. Inoltre, molti europei facoltosi continuano a stabilirsi in Svizzera per vari motivi, in primis la sicurezza e le tasse. Queste persone hanno bisogno di spazio vitale, che in Svizzera \u00e8 molto limitato. <\/p>\n
Insieme alla crescita demografica (sempre pi\u00f9 nuclei familiari singoli) e alla tendenza ad aumentare lo spazio abitativo per abitante, ci\u00f2 costituisce la base per una domanda di immobili molto robusta. Gli immobili di nuova costruzione stanno trovando acquirenti, il che in gergo si chiama anche “take-up”. <\/p>\n
2. possiamo permettercelo (al momento) – l’Indice di Affordabilit\u00e0 degli Alloggi come parametro fondamentale<\/strong><\/p>\n L’indice di accessibilit\u00e0 abitativa (Housing Affordability Index, HAI) mostra quanta parte del reddito disponibile \u00e8 necessaria per l’abitazione. L’indice viene utilizzato anche dalle banche per regolare l’accessibilit\u00e0 dei mutui. Normalmente, non pi\u00f9 del 33% del reddito pu\u00f2 essere utilizzato per l’abitazione. Secondo uno studio del Credit Suisse Economic Research, l’HAI \u00e8 attualmente al 20-25%. Inoltre, sempre secondo questo studio, quasi l’80% dei mutui \u00e8 fisso. Ci\u00f2 significa che il mercato \u00e8 coperto contro gli aumenti dei tassi di interesse per un periodo di tempo pi\u00f9 lungo: L’HAI non aumenter\u00e0 bruscamente da un giorno all’altro anche se i tassi di interesse dovessero aumentare. Secondo lo studio, si pu\u00f2 ipotizzare che l’HAI superer\u00e0 la regola d’oro del finanziamento del 33% del reddito disponibile per l’abitazione a partire da un livello di tassi d’interesse del 4,5%. L’HAI \u00e8 influenzato da due parametri: il costo degli interessi e il reddito disponibile. L’indice \u00e8 attualmente cos\u00ec basso perch\u00e9 i redditi in Svizzera si sono sviluppati bene nonostante la crisi finanziaria. Allo stesso tempo, i costi degli interessi sono diminuiti e sono rimasti ai minimi storici per qualche tempo. Tuttavia, la situazione pu\u00f2 cambiare rapidamente se il reddito disponibile diminuisce (ad esempio, in caso di aumento della disoccupazione). <\/p>\n Negli Stati Uniti, l\u2019HAI era pari a circa il 50% quando \u00e8 scoppiata la bolla immobiliare. Gli americani avevano scommesso sul fatto che, grazie all\u2019aumento di valore degli immobili e quindi a una Vendita redditizia, sarebbero riusciti a ripagare gli interessi bancari arretrati. Questa speculazione si \u00e8 rivelata sbagliata e alla fine ha portato al crollo. <\/p>\n 3. la speculazione sul mercato immobiliare svizzero \u00e8 scarsa.<\/strong><\/p>\n I mercati immobiliari soffrono spesso di una forte ondata di speculazione che precede una crisi di mercato. Negli Stati Uniti, poco prima dello scoppio della bolla speculativa immobiliare, tutti hanno agito come intermediari. Gli acquirenti di immobili erano anche persone che venivano convinte da loschi agenti immobiliari e venditori di mutui a comprare senza investire denaro in un “investimento sicuro”. Questi acquirenti non avevano n\u00e9 un bisogno abitativo n\u00e9 un’idea dell’investimento. Anche gli avidi promotori immobiliari hanno creato la presunta offerta di questa domanda speculativa. Anche in Spagna, con l’aiuto della corruzione, di valutazioni di mercato errate e dell’aiuto benevolo di banche poco attente, sono state create propriet\u00e0 che non potevano soddisfare un uso n\u00e9 rispecchiare le esigenze degli acquirenti. L’esempio di Dubai mostra l’apice della speculazione. Qui le propriet\u00e0 sono passate di mano tre o quattro volte durante la fase di costruzione, ogni volta con un profitto esente da imposte. <\/p>\n Fortunatamente, il mercato immobiliare svizzero non si basa su queste speculazioni selvagge. \u00c8 vero che anche gli operatori del mercato speculano sull’aumento dei prezzi, in particolare le societ\u00e0 di promozione che stanno progettando nuovi condomini e che hanno in agenda progetti che durano fino a tre anni. Tuttavia, i progetti possono essere realizzati solo quando la met\u00e0 o i due terzi degli appartamenti sono stati venduti. \u00c8 qui che le banche finanziatrici mettono un freno all’avvio dei progetti in questa fase. <\/p>\n L’imposta sugli utili immobiliari \u00e8 progressiva nella maggior parte dei cantoni per la detenzione di immobili a breve termine; la speculazione con immobili esistenti non \u00e8 conveniente nel breve periodo. Se lo fai comunque, verrai rapidamente tassato come commerciante di immobili commerciali se fai compravendita di immobili su base regolare. Questo comporta ulteriori problemi fiscali (imposte federali dirette e AVS), che spesso rappresentano un incubo per gli speculatori. In alcuni cantoni, le imposte sul profitto superano addirittura il profitto speculativo se l’immobile viene tenuto per un breve periodo. <\/p>\n 4 L’economia svizzera \u00e8 solida<\/strong><\/p>\n L’economia svizzera ha affrontato relativamente bene la crisi finanziaria. Ci\u00f2 si riflette anche nell’attuale forza del franco svizzero, che simboleggia l’efficienza e la sicurezza dell’economia. Dato che il mercato immobiliare rappresenta un importante patrimonio di un’economia, una crisi del mercato immobiliare \u00e8 spesso il fattore scatenante di una crisi economica generale. Secondo lo studio del Credit Suisse, la quota dei prestiti privati sul PIL \u00e8 passata da circa il 70% (1997) a oltre il 100%. Allo stesso tempo, il tasso di propriet\u00e0 della casa \u00e8 passato da circa il 33% all’attuale 40%. Questo aumento spiega in parte l’espansione del volume di credito in Svizzera. Tuttavia, un ampio mercato ipotecario rende l’economia pi\u00f9 dipendente dalle fluttuazioni dei tassi d’interesse. <\/p>\n Le nostre previsioni di mercato (2011)<\/strong> Negli Stati Uniti, il settore immobiliare era molto importante prima della crisi e rappresentava il 6,3% del prodotto interno lordo (PIL). Dopo lo scoppio della bolla immobiliare, la produzione economica e quindi l’importanza del settore immobiliare \u00e8 scesa al 2,4% del PIL. <\/p>\n Secondo la Banca Nazionale Svizzera, nel 2005 l’industria delle costruzioni ha rappresentato circa il 6% del valore aggiunto economico totale e circa il 9% dell’occupazione. I dati relativi alle dimensioni del patrimonio edilizio sono pi\u00f9 impressionanti. Nel 2005, il valore dell’intero patrimonio edilizio ammontava a circa 800 miliardi di franchi svizzeri, pari a circa il 60% del capitale sociale totale della Svizzera. Il mercato immobiliare pu\u00f2 implodere a causa di problemi di sua natura. Tuttavia, anche fattori esterni possono avere un impatto negativo sul mercato immobiliare o, in caso di bolla, causarne lo scoppio. Tra questi, la disoccupazione, una valuta troppo forte, il calo dei salari e dei beni o nuove tasse. Al momento, in Svizzera ci sono pochi segnali che indicano che i fattori esterni stanno minacciando il mercato immobiliare. Solo l’adozione dell’iniziativa sulla giustizia fiscale alla fine di novembre 2010 potrebbe avere un impatto negativo sui prezzi delle propriet\u00e0 molto lussuose e sull’ulteriore insediamento di ricchi stranieri in Svizzera. <\/p>\n C O N T R A P P U N T O<\/strong><\/p>\n La Banca Nazionale Svizzera mette in guardia da una possibile bolla immobiliare<\/strong> In sintesi, l’avvertimento della BNS riguarda principalmente il mercato dei mutui e afferma che le regole stabilite dalle banche non sembrano essere sempre rispettate. Se le cose stanno davvero cos\u00ec, l’avvertimento \u00e8 comprensibile. Una politica monetaria eccessivamente espansiva da parte della BNS unita a una politica di prestito espansiva da parte delle banche \u00e8 una miscela esplosiva e pu\u00f2 portare rapidamente a uno squilibrio del mercato in caso di aumento dei tassi di interesse. <\/p>\n 5 Il mercato \u00e8 intatto: la domanda e l’offerta determinano i prezzi.<\/strong><\/p>\n Negli Stati Uniti, il mercato \u00e8 completamente inefficiente da quando \u00e8 scoppiata la bolla immobiliare. Le banche non si fidano del mercato e non forniscono pi\u00f9 finanziamenti. La scarsa domanda viene quindi bloccata sul nascere dalle banche. Le numerose vendite forzate, che rappresentano fino al 40% di tutte le vendite, ampliano ulteriormente l’offerta e portano a una minacciosa instabilit\u00e0 dei prezzi. Uscire da questa spirale non \u00e8 un compito facile e probabilmente sar\u00e0 un impegno a lungo termine. Una situazione simile \u00e8 stata osservata in Svizzera dopo l’esplosione della bolla immobiliare all’inizio degli anni ’90. Sebbene in Svizzera il mercato sia rimasto intatto per qualche tempo, sia in termini di domanda che di offerta, la situazione pu\u00f2 cambiare rapidamente. <\/p>\n Dopo la fine della bolla dotcom nel 2001 e all’inizio della crisi finanziaria nel 2009 (2\u00b0 trimestre), gli acquirenti del mercato hanno notato tendenze deflazionistiche. Questi speculavano sul calo dei prezzi degli immobili. Fortunatamente il mercato immobiliare \u00e8 riuscito a riprendersi, ma si \u00e8 notato quanto poco ci voglia perch\u00e9 gli acquirenti di case soppesino emotivamente le loro decisioni di acquisto e le rimandino di fronte a un presunto calo dei prezzi. <\/p>\n
Come agenti immobiliari, non siamo profeti. Tuttavia, vorremmo fare alcune considerazioni sul mercato attuale e una previsione sullo sviluppo futuro del mercato immobiliare svizzero: <\/p>\n\n
In diversi rapporti, la Banca Nazionale Svizzera ha messo in guardia dagli sviluppi del mercato immobiliare. Da un lato ha analizzato il mercato, dall’altro ha condotto interviste con le banche. Di seguito riportiamo un breve riassunto delle dichiarazioni pi\u00f9 importanti sul mercato immobiliare rilasciate da Philipp M. Hildebrand il 28 ottobre 2010 durante un discorso in Ticino: <\/p>\n\n
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