![\"\"](\"\/resources\/public\/lava3\/media\/no_-5.jpg\" "\\"\\"")
<\/p>\nI valori di mercato degli immobili occupati dai proprietari possono essere determinati con diversi metodi. Il pi\u00f9 comune \u00e8 il metodo del valore reale, che tiene conto di tre importanti variabili fondamentali (vedi figura precedente): Il valore delle condizioni dell’edificio, i costi accessori per lo sviluppo\/ambiente\/paesaggio e il valore del terreno. <\/p>\n
Il punto di partenza per il calcolo del valore di un immobile \u00e8 sempre il nuovo valore dell’edificio, che viene determinato sulla base della fattura di costruzione o pu\u00f2 essere stimato utilizzando un calcolo volumetrico moltiplicando la cubatura esistente per il prezzo di costruzione per m3 di spazio chiuso. Se un immobile non \u00e8 pi\u00f9 come nuovo, \u00e8 necessario effettuare una detrazione per et\u00e0 dal nuovo valore dell’edificio, a seconda delle sue condizioni attuali e delle ristrutturazioni effettuate fino a quel momento. L’esperienza ha dimostrato che lo 0,5-1,0% del valore nuovo dell’edificio all’anno \u00e8 giustificabile come detrazione per vetust\u00e0. In linea di principio, l’importo da dedurre come detrazione per vetust\u00e0 \u00e8 quello necessario per gli interventi strutturali volti a riportare l’edificio a condizioni pari al nuovo. Gli interventi strutturali spesso creano un valore aggiunto che non pu\u00f2 essere preso in considerazione come detrazione per vetust\u00e0. <\/p>\n
<\/p>\n
La costruzione di una casa richiede una strada di accesso (sviluppo), linee di alimentazione e smaltimento, nonch\u00e9 un giardino e un’area circostante adeguati. I costi sostenuti per questo sono di solito proporzionali ai costi di costruzione, per cui si deve prevedere circa il 10-20% dei costi di costruzione, a seconda del tipo di lavoro svolto. L’importo calcolato viene aggiunto al valore attuale. <\/p>\n
Il valore del terreno \u00e8 il terzo dato fondamentale da determinare. A causa della topografia e delle norme edilizie, pochissime propriet\u00e0 in Svizzera presentano condizioni paragonabili. Il valore del terreno \u00e8 quindi il parametro pi\u00f9 difficile da determinare, anche se di solito \u00e8 il pi\u00f9 importante. Il mercato immobiliare non \u00e8 trasparente in gran parte della Svizzera. Sebbene i cambi di propriet\u00e0 degli immobili siano resi pubblici, i prezzi di vendita sono pubblicati solo in alcuni cantoni. La posizione di un immobile \u00e8 la caratteristica pi\u00f9 importante per la vendita di un immobile. Le seguenti caratteristiche, tra le altre, caratterizzano o influenzano la qualit\u00e0 della posizione: <\/p>\n
Se in passato sono state vendute propriet\u00e0 simili nella stessa posizione, \u00e8 possibile utilizzare valori comparativi. In caso contrario, \u00e8 necessario basarsi sui dati storici della localit\u00e0 e sulle tendenze del mercato. Nella maggior parte dei casi, quindi, la valutazione del valore del terreno pu\u00f2 essere effettuata solo da un’agenzia immobiliare che si occupa costantemente di immobili in loco e che quindi possiede la necessaria conoscenza locale e la sensibilit\u00e0 del mercato. <\/p>\n
Per calcolare il prezzo del terreno si utilizzano terreni edificabili non sviluppati ma gi\u00e0 edificati. Se un terreno \u00e8 gi\u00e0 edificato, di solito si tiene conto di una detrazione per sovracostruzione, in quanto l’acquirente \u00e8 limitato nella sua progettazione a causa dell’edificio. Questo vale anche per i terreni non edificati, dove i costi di sviluppo di 100.300 CHF\/m2 possono essere sostenuti dal proprietario del terreno, a seconda della situazione. Inoltre, anche i tempi di realizzazione di una casa (ad esempio, possibili obiezioni, procedure di pianificazione del quartiere, ecc. Un esperto effettuer\u00e0 ovviamente una valutazione per determinare se la propriet\u00e0 \u00e8 pienamente utilizzata con la casa esistente o se ci sono riserve. Un’analisi di questo tipo pu\u00f2 portare a una notevole rivalutazione o svalutazione. <\/p>\n
Anche i valori di mercato delle propriet\u00e0 di lusso sono determinati con il metodo del valore reale. Tuttavia, \u00e8 bene notare alcune differenze: <\/p>\n
Gli immobili di lusso sono di solito propriet\u00e0 uniche che comportano un alto grado di individualit\u00e0 e sono spesso elaborati dal punto di vista architettonico. Questo pu\u00f2 comportare un forte aumento dei costi di costruzione. Mentre un prezzo di costruzione di 600-750 CHF per metro cubo di volume edilizio \u00e8 comune per le normali case unifamiliari con un elevato standard di finitura, il costo per metro cubo delle propriet\u00e0 di lusso pu\u00f2 superare di gran lunga i 1.000 CHF. Le propriet\u00e0 con servizi edili sofisticati, piscine coperte, superfici molto costose ed esclusive o edifici storicamente ristrutturati possono raggiungere prezzi fino a 1.500 CHF al metro cubo. \u00c8 inoltre importante considerare se il seminterrato e il sottotetto sono isolati e rifiniti, il che pu\u00f2 aumentare significativamente i costi di costruzione. <\/p>\n
Quanto pi\u00f9 elaborata ed esclusiva \u00e8 la costruzione di una propriet\u00e0, tanto maggiori saranno le esigenze dell’ambiente circostante e del giardino. Le propriet\u00e0 di lusso sono spesso situate in luoghi speciali con terreni potenzialmente difficili da edificare. Inoltre, un giardino dal design elaborato render\u00e0 l’investimento estremamente costoso. Di seguito sono elencate alcune caratteristiche che vengono spesso associate alle propriet\u00e0 di lusso e che devono essere prese in considerazione nella valutazione: <\/p>\n
Le propriet\u00e0 di lusso si trovano solitamente in buone o addirittura ottime posizioni. Le tre caratteristiche pi\u00f9 importanti di una propriet\u00e0 esclusiva sono la posizione, la posizione e ancora la posizione! Nelle posizioni meno favorevoli, non vale la pena costruire una casa troppo costosa. Se il rapporto tra valore del terreno e valore della casa \u00e8 sfavorevole, la propriet\u00e0 \u00e8 considerata difficile da vendere. Il valore del terreno delle propriet\u00e0 pi\u00f9 importanti \u00e8 spesso difficile da calcolare. Soprattutto quando la domanda \u00e8 alta, per le rarit\u00e0 si pagano ancora premi da collezionisti. <\/p>\n
Le leggi edilizie in vigore in molti cantoni sono caratterizzate da una maggiore densit\u00e0 edilizia. Molto spesso le vecchie ville vengono demolite e sostituite da nuovi condomini o da appartamenti occupati dai proprietari. Questa tendenza pu\u00f2 avere effetti sia negativi che positivi sui prezzi dei terreni. Da un lato, le propriet\u00e0 lussuose con molti terreni circostanti diventeranno pi\u00f9 attraenti perch\u00e9 ce ne sono sempre meno. D’altro canto, le propriet\u00e0 possono anche perdere valore se l’intero quartiere viene riqualificato e una villa esclusiva si trova improvvisamente nel mezzo di un complesso residenziale. <\/p>\n
I valori dei terreni sono e rimangono cifre chiave molto soggettive che, sebbene possano essere registrate statisticamente, variano sempre a seconda della propriet\u00e0 e della situazione specifica. A differenza dei costi di costruzione, i valori dei terreni reagiscono in modo pi\u00f9 flessibile alle esigenze del mercato. Spetta all’esperto esaminare la situazione specifica e stimare il valore del terreno al meglio delle proprie conoscenze. <\/p>\n
In linea di massima, le propriet\u00e0 di lusso devono essere valutate singolarmente, poich\u00e9 raramente esistono propriet\u00e0 comparabili. Ogni propriet\u00e0 ha quindi i suoi vantaggi e le sue peculiarit\u00e0. Solo un esperto che conosce bene il mercato regionale pu\u00f2 determinare il potenziale valore di mercato. <\/p>\n
Oltre al metodo del valore reale descritto sopra, nella pratica esistono altre opzioni di valutazione per gli immobili occupati dai proprietari. Le pi\u00f9 note sono il metodo del valore comparativo, il modello di valutazione edonico e il metodo della classe di ubicazione. Il metodo del valore comparativo pu\u00f2 essere utilizzato se diverse unit\u00e0 abitative sono identiche e comparabili, ad esempio in grandi complessi residenziali. Lo stesso vale per i modelli di valutazione edonici, che cercano di stimare il valore della propriet\u00e0 sulla base di valori comparativi scambiati. Il metodo della classe di ubicazione determina il valore del terreno in relazione al valore dell’edificio. A seconda della qualit\u00e0 dell’ubicazione, vengono specificati dei rapporti che non devono essere superati o inferiori. Il metodo della classe di ubicazione \u00e8 utilizzato solo da esperti, \u00e8 considerato piuttosto controverso e spesso viene utilizzato solo a scopo di controllo. In luoghi molto esclusivi, come ad esempio su entrambe le sponde del Lago di Zurigo, in Engadina, a Gstaad o sulle rive del Lago di Ginevra, il metodo della classe di ubicazione non \u00e8 adatto.<\/strong> <\/p>\n Le valutazioni edoniche sono utilizzate dalle banche in Svizzera per le valutazioni di controllo iniziali. A seconda del modello di valutazione, da circa 5 a un massimo di 20 caratteristiche dell’immobile vengono inserite in un sistema elettronico, grazie al quale le banche che partecipano al finanziamento del credito rendono anonimi i dati degli immobili finanziati. Altri fornitori lavorano solo con dati provenienti da annunci sui giornali e da Internet (prezzi di vendita). Tuttavia, una simile procedura per determinare i possibili “valori di transazione” \u00e8 piuttosto discutibile in termini di accuratezza. In linea di principio, la questione principale di tutti i metodi di valore comparativo \u00e8 come i rispettivi fornitori determinano il valore del terreno e dell’immobile in caso di vendita di propriet\u00e0 sovraffollate o ipotizzano un rapporto senza conoscere il terreno esatto. Anche i fornitori di modelli di valutazione edonici specificano che questo metodo di valutazione non \u00e8 adatto alle propriet\u00e0 da collezione e di lusso a causa della mancanza di un numero sufficiente di propriet\u00e0 comparabili e che i risultati sono quindi troppo imprecisi. <\/p>\n
![\"\"](\"\/resources\/public\/lava3\/media\/claude-ginesta-2628ab.jpg\" "\\"\\"")