{"id":73289,"date":"2022-05-03T11:52:35","date_gmt":"2022-05-03T09:52:35","guid":{"rendered":"https:\/\/wwwtest.ginesta.ch\/immobilienwissen\/la-legge-sulle-seconde-case-gli-effetti\/"},"modified":"2022-05-03T11:52:35","modified_gmt":"2022-05-03T09:52:35","slug":"la-legge-sulle-seconde-case-gli-effetti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/immobilienwissen\/la-legge-sulle-seconde-case-gli-effetti\/","title":{"rendered":"La legge sulle seconde case: gli effetti"},"content":{"rendered":"

L’11 marzo 2012, l’elettorato svizzero ha approvato l’iniziativa popolare “Fine della costruzione sfrenata di seconde case”, decidendo cos\u00ec di limitare fortemente la costruzione di seconde case. L’iniziativa chiedeva che la percentuale di seconde case in un comune non superasse il 20%. Un’ordinanza pubblicata all’inizio del 2013 \u00e8 stata valida fino all’entrata in vigore della legge di attuazione dell’iniziativa sulle seconde case e ha fatto chiarezza sul mercato. Dal 1\u00b0 gennaio 2016 \u00e8 entrata definitivamente in vigore la Legge Federale sulle Seconde Case (ZWG) <\/x> <\/x> e regolamenta <\/x>la futura costruzione di seconde case. I comuni interessati, ovvero le localit\u00e0 con una percentuale di seconde case superiore al 20%, comprendono praticamente tutte le regioni turistiche dei cantoni di Berna, Grigioni, Ticino, Vaud e Vallese. <\/p>\n

Le disposizioni transitorie portano a un boom edilizio <\/strong><\/p>\n

Fino al 31 dicembre 2012, le seconde case potevano ancora essere autorizzate in base alla vecchia legge, il che ha portato a un notevole aumento delle richieste di costruzione tra marzo e dicembre 2012 e ha innescato un vero e proprio boom edilizio. In teoria, la costruzione di tutti gli edifici autorizzati sarebbe dovuta iniziare entro dodici mesi (con una proroga una tantum di 24 mesi). Tuttavia, poich\u00e9 in molti comuni sono state introdotte delle esenzioni, l’attivit\u00e0 edilizia si \u00e8 mantenuta ad un buon livello anche negli anni successivi. Allo stesso tempo, il nuovo regolamento prevede la possibilit\u00e0 di ampliare l’offerta a determinate condizioni. Tra queste: a) gli edifici esistenti con seconde case possono essere suddivisi o ampliati fino al 30% (l’ampliamento o la suddivisione sono consentiti), b) gli appartamenti gestiti per il turismo, c) gli appartamenti in strutture ricettive strutturate, d) gli appartamenti in edifici protetti o in edifici che caratterizzano l’area locale.   <\/p>\n

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L’eccesso di offerta si \u00e8 trasformato in carenza di offerta <\/strong><\/p>\n

L’equilibrio tra domanda e offerta si \u00e8 squilibrato a seguito del boom edilizio dal 2012 al 2017. Allo stesso tempo, si \u00e8 assistito a uno sviluppo eterogeneo<\/x>perch\u00e9 la capacit\u00e0 di assorbimento dei vari sottomercati divergeva. Mentre si \u00e8 verificata una chiara transizione nella regione di Davos\/Klosters e in Engadina, l’impatto ad Arosa e Lenzerheide, cos\u00ec come a Flims-Laax, \u00e8 stato molto meno pronunciato. Ci\u00f2 \u00e8 dovuto in parte al fatto che in alcune regioni sono stati costruiti progetti pi\u00f9 grandi con un maggior numero di unit\u00e0 abitative, mentre in altre localit\u00e0 sono stati realizzati condomini pi\u00f9 piccoli. Inoltre, il tasso di cambio EUR\/CHF ha subito un’ulteriore forte pressione nel 2014\/15, che ha avuto un impatto anche sul mercato immobiliare di localit\u00e0 di spicco come St. Altre regioni meno dipendenti dallo sviluppo economico europeo hanno beneficiato di una percentuale di ospiti svizzeri superiore alla media e di offerte turistiche nuove e interessanti.<\/x>Dopo il 2015, quasi nessun nuovo<\/x>edificio \u00e8 stato immesso sul mercato, il che ha portato a una costante riduzione dell’offerta.<\/x>Dal 2018,<\/x>abbiamo notato un calo dei tassi di sfitto e un ritorno all’aumento dei<\/x>prezzi. Il finanziamento delle seconde case \u00e8 molto interessante a causa della situazione dei tassi d’interesse: \u00e8 meglio investire il capitale in una propriet\u00e0 per le vacanze piuttosto che pagare tassi d’interesse negativi in banca. <\/p>\n

Favorito dal notevole aumento della domanda durante la pandemia di Covid, le quote di offerta sono diminuite notevolmente in tutte le regioni turistiche e sono ora pi\u00f9 basse che mai. In molte localit\u00e0 non ci sono quasi pi\u00f9 appartamenti o case da acquistare. <\/p>\n

Quando si parla di immobili, i potenziali acquirenti cercano una buona accessibilit\u00e0, infrastrutture adeguate e un paesaggio incontaminato.<\/q><\/em><\/strong><\/p>\n

I prezzi rimangono alti e continuano a salire <\/strong><\/p>\n

Le case unifamiliari in attraenti comunit\u00e0 montane sono e rimarranno molto richieste. Di conseguenza, i prezzi pi\u00f9 alti per questa categoria di immobili si stanno realizzando in molte localit\u00e0 e sono ora ai massimi storici. La situazione \u00e8 simile per le propriet\u00e0 di lusso rare, che continuano ad essere molto richieste. Per quanto riguarda gli appartamenti per le vacanze, ovvero le classiche seconde case, l’andamento dei prezzi variava da regione a regione fino all’inizio della pandemia di Covid-19 nel 2020. Tuttavia, dal momento che la carenza di offerta si \u00e8 ormai manifestata in molti luoghi, i prezzi sono aumentati costantemente e con un tasso percentuale comparabile. La mancanza di forniture ha anche ridotto notevolmente i tempi di commercializzazione. Va notato che non \u00e8 stata solo l’iniziativa delle seconde case in s\u00e9 a essere decisiva per l’andamento dei prezzi, ma anche l’attrattiva di un comune basata su molti micro-fattori. Negli ultimi anni, Lenzerheide \u00e8 diventata la seconda regione turistica pi\u00f9 costosa dei Grigioni dopo St. Moritz(vedi excursus Arosa-Lenzerheide<\/a>).   <\/p>\n

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La situazione economica in Europa cambia il mix di ospiti  <\/strong><\/p>\n

La percentuale di acquirenti stranieri in montagna \u00e8 in calo da diversi anni. I potenziali acquirenti europei, in particolare, hanno dovuto affrontare diversi fattori negativi a partire dal 2011. Da un lato, la crisi dell’euro e il relativo apprezzamento del franco svizzero, dall’altro la debolezza economica di Italia e Francia e le nuove condizioni fiscali all’estero. Nel complesso, i mercati delle vacanze hanno compensato questi fattori negativi e il relativo apprezzamento delle destinazioni estere concorrenti, come l’Austria, grazie all’aumento della domanda interna.<\/p>\n

L’industria delle seconde case gestite\/parahotel completa l’offerta  <\/strong><\/p>\n

Gli alloggi turistici sono parzialmente esenti dalla clausola di restrizione. Questa categoria comprende, in particolare, le propriet\u00e0 che non sono adattate individualmente alle esigenze personali del proprietario e che sono offerte in locazione a breve termine come parte di un’attivit\u00e0 ricettiva strutturata. Una sentenza della Corte Suprema Federale del 2019 ha chiarito che la vicinanza fisica tra l’attivit\u00e0 ricettiva e l’immobile offerto in affitto \u00e8 un prerequisito per un funzionamento uniforme. Un contratto di gestione con un hotel da solo non \u00e8 sufficiente. Ad oggi, il mercato delle seconde case gestite con obbligo di locazione \u00e8 stato piccolo e, in alcune regioni, inesistente. Il comportamento di viaggio della “Generazione X” e dei “millennial” \u00e8 diverso da quello dei tradizionali acquirenti di case vacanza e probabilmente favorir\u00e0 questa forma di alloggio temporaneo. Inoltre, la scarsit\u00e0 di offerta di seconde case prevista dalla vecchia legge ha portato gli appartamenti gestiti al centro dell’attenzione degli acquirenti e ora riconosciamo una domanda di questi prodotti nelle destinazioni pi\u00f9 importanti. \u00c8 ancora troppo presto per valutare l’andamento dei prezzi e della domanda sul mercato degli appartamenti per vacanze, ma vediamo sicuramente una tendenza positiva per queste offerte, a patto che siano progettate in modo attraente. E vale sempre quanto segue: la priorit\u00e0 assoluta \u00e8 il posizionamento e l’attrattiva turistica di una regione, in tutti i segmenti.  <\/p>\n

Conclusione: gli appartamenti per le vacanze rimangono in voga, nonostante, o forse proprio a causa, dell’iniziativa sulle seconde case. <\/strong><\/p>\n

Da quando \u00e8 stata adottata l’iniziativa sulle seconde case, il mercato delle case vacanza ha offerto la chiarezza e la certezza giuridica desiderate. Quando si parla di mercato delle seconde case, ogni regione turistica deve essere considerata singolarmente. Tuttavia, la domanda di seconde case nelle destinazioni turistiche rimarr\u00e0 un’esigenza generale. Oggi i potenziali acquirenti cercano una buona accessibilit\u00e0, infrastrutture e offerte che soddisfino le loro esigenze e un paesaggio incontaminato. Tuttavia, fattori come la situazione economica generale, il livello di prosperit\u00e0, il livello dei tassi di interesse e di rifinanziamento e le aspettative psicologiche per il futuro non devono essere sottovalutati e sono quasi pi\u00f9 importanti. La propriet\u00e0 per le vacanze \u00e8 un oggetto di lusso e si concede solo se l’ambiente circostante lo permette. <\/p>\n

L’espansione dell’offerta turistica mostra effetti positivi <\/strong><\/span><\/a>
L’accettazione dell’iniziativa delle seconde case non ha impedito ad Arosa e Lenzerheide di investire nel loro futuro come centri turistici. Da quando, nel 2013\/14, \u00e8 stata costruita la funivia Urdenbahn per collegare i due comprensori sciistici, Arosa-Lenzerheide dispone ora della pi\u00f9 grande area di sport invernali interconnessa dei Grigioni, con oltre 225 chilometri di piste. Oggi \u00e8 una delle regioni di vacanze invernali pi\u00f9 popolari della Svizzera. Biathlon, ciaspole, slittino, curling, slittino in inverno e bear park, mountain bike e parchi avventura in estate: l’offerta regionale per il tempo libero e gli eventi \u00e8 stata costantemente ampliata. Nel 2017\/2018, le ferrovie di montagna sono tornate in attivo e anche i pernottamenti sono aumentati in modo costante e continuo negli ultimi anni.   <\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La legge sulle seconde case: gli effetti<\/h1>\n

Sascha Ginesta analizza da anni il mercato delle seconde case. Conferma che le conseguenze dell’iniziativa sulle seconde case saranno drammatiche in alcune regioni. Non ci sono quasi pi\u00f9 propriet\u00e0 tra cui scegliere per gli acquirenti. <\/h3>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":11740,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[733,394],"tags":[],"class_list":["post-73289","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-lazienda","category-notizie-dimpresa"],"acf":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/sascha.png","featured_image_data":{"title":"sascha","url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/sascha.png","width":670,"height":587,"srcset":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/sascha-400x400.png 400w, https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/sascha-600x587.png 600w","sizes":"(max-width:400px) 400px, (max-width:600px) 600px","type":"image\/png"},"featured_image_url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/sascha.png","readingTime":7,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73289","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=73289"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73289\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11740"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=73289"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=73289"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=73289"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}