{"id":73286,"date":"2022-05-23T11:02:19","date_gmt":"2022-05-23T09:02:19","guid":{"rendered":"https:\/\/wwwtest.ginesta.ch\/immobilienwissen\/dove-si-dirige-il-viaggio-immobiliare-una-classificazione-di-claude-ginesta\/"},"modified":"2022-05-23T11:02:19","modified_gmt":"2022-05-23T09:02:19","slug":"dove-si-dirige-il-viaggio-immobiliare-una-classificazione-di-claude-ginesta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/immobilienwissen\/dove-si-dirige-il-viaggio-immobiliare-una-classificazione-di-claude-ginesta\/","title":{"rendered":"Dove si dirige il viaggio immobiliare? Una classificazione di Claude Ginesta"},"content":{"rendered":"

L’inflazione \u00e8 in arrivo<\/strong><\/p>\n

Negli Stati Uniti e nell’Eurozona si parla da tempo di un’inflazione temporanea dovuta ai prezzi elevati del carburante. Ma ora \u00e8 arrivata e sta facendo grandi ondate, con un tasso di inflazione tra il 6 e l’8% all’anno. Le banche centrali, il cui obiettivo principale \u00e8 la stabilit\u00e0 dei prezzi e quindi la lotta all’inflazione, hanno reagito di conseguenza: \u00c8 stato deciso il pi\u00f9 grande aumento dei tassi di interesse degli ultimi 22 anni e seguiranno altri aumenti. <\/p>\n

Negli Stati Uniti, dove attualmente ci sono teoricamente due posti vacanti per ogni disoccupato, i salari subiranno un forte aumento in combinazione con l’aumento dei tassi di interesse. In questo mercato del lavoro inaridito mancano le materie prime e gli alti prezzi dell’energia non sono solo temporanei. <\/p>\n

Nel complesso, le prospettive globali non sono rosee. Ma cosa significa tutto questo per la Svizzera? <\/p>\n

L’aumento dei costi dei materiali da costruzione \u00e8 stimato tra l’8 e il 10%. Il costo della manodopera non \u00e8 ancora aumentato, anche se questi tipi di lavoro sono tutti ben utilizzati. Il prezzo della manodopera aumenter\u00e0 quindi anche nel prossimo futuro e i prezzi dei carburanti rimangono elevati. Di conseguenza, la SECO ha alzato le previsioni di inflazione per il 2022 all’1,9%. <\/p>\n

La Banca Nazionale Svizzera sta ancora adottando un approccio attendista, in quanto non segue ancora il significativo aumento dei tassi di interesse all’estero, che porterebbe a un indebolimento del franco svizzero. Tuttavia, sarebbe sbagliato credere ingenuamente che la situazione non possa cambiare se l’inflazione dovesse aumentare in modo significativo sia qui che all’estero. La BNS far\u00e0 allora come la Federal Reserve statunitense e perseguir\u00e0 il suo obiettivo principale subordinando tutto il resto alla stabilit\u00e0 dei prezzi. <\/p>\n

I tassi di interesse aumenteranno in presenza di inflazione<\/strong><\/p>\n

La NZZ ha recentemente riassunto in modo eccellente gli attuali sviluppi in un articolo esaustivo, che contiene anche un avvertimento agli investitori: “Non combattere la Fed”.<\/p>\n

Anche la Banca Nazionale Svizzera aumenter\u00e0 i tassi di interesse se \u00e8 necessario combattere l’inflazione, anche se tutti noi non possiamo permetterci tassi di interesse elevati. Questo perch\u00e9 il mondo e, soprattutto, le sue economie sono gi\u00e0 fortemente indebitate. Tuttavia, poich\u00e9 questi importi nominali non aumentano a causa dell’inflazione, l’inflazione contribuisce naturalmente a ripagare il debito. In questa situazione, anche un aumento dei tassi di interesse o dell’inflazione a monte ha un effetto positivo. <\/p>\n

Ovviamente questo vale anche per le propriet\u00e0 in Svizzera, il 50-60% delle quali sono ipotecate.<\/p>\n

L’aumento dei tassi di interesse aumenter\u00e0 anche i tassi di capitalizzazione degli investimenti immobiliari <\/a>, anche se gli immobili commerciali, che di solito hanno contratti di affitto completamente indicizzati all’inflazione, sono meno colpiti rispetto agli immobili residenziali. Ci\u00f2 significa che il reddito di questi ultimi aumenter\u00e0 rapidamente e, se non ci sar\u00e0 una recessione con una minore domanda di spazi in affitto, questi investimenti rimarranno interessanti nonostante l’aumento dei tassi di interesse. Il calcolo per gli investimenti immobiliari residenziali \u00e8 un po’ diverso, in quanto l’inflazione pu\u00f2 essere trasferita solo al 40% e solo con un ritardo di tre o quattro anni a causa del ritardo del tasso di interesse di riferimento rispetto agli sviluppi. <\/p>\n

Per molti proprietari c’\u00e8 un aspetto positivo: il 90% dei proprietari di immobili ha un mutuo<\/a> fisso da cinque a dieci anni e nessuno di loro \u00e8 direttamente interessato dall’aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, la questione rimane critica, poich\u00e9 \u00e8 probabile che il costo del possesso di un immobile aumenti in modo significativo nel lungo periodo. <\/p>\n

Nel complesso, tuttavia, si pu\u00f2 affermare che al momento non c’\u00e8 bisogno di preoccuparsi troppo sul fronte dei tassi di interesse. L’inflazione sembra essere sotto controllo e la Svizzera beneficerebbe anche di un indebolimento del franco svizzero. Dopotutto, questa \u00e8 una buona opportunit\u00e0 per ridurre le nostre immense riserve di valuta estera. Senza un mandato, la BNS ha effettivamente creato un “fondo sovrano” con 1.100 miliardi di franchi svizzeri in valuta estera, una montagna di valuta estera pari all’intero mercato ipotecario svizzero. <\/p>\n

Di conseguenza, il forte aumento degli ultimi due mesi non continuer\u00e0 nella stessa misura. Soprattutto perch\u00e9 i tassi di interesse chiave in Svizzera non sono ancora stati adeguati. <\/p>\n

A lungo termine, tuttavia, tutti dovranno sicuramente prestare maggiore attenzione alla propria strategia di finanziamento rispetto a quanto avvenuto nel contesto di bassi tassi di interesse degli ultimi anni.<\/p>\n

Il mercato azionario ha iniziato a muoversi<\/strong><\/p>\n

Il mercato azionario \u00e8 attualmente turbolento e alcuni segmenti, come i titoli tecnologici negli Stati Uniti, mostrano forti tendenze al ribasso. Ci\u00f2 che stupisce \u00e8 la bont\u00e0 dei loro bilanci e la quantit\u00e0 di denaro che continuano a guadagnare. Non si pu\u00f2 quindi parlare di un sentimento fondamentalmente negativo del mercato azionario. <\/p>\n

Ci\u00f2 che \u00e8 chiaro, tuttavia, \u00e8 che le grandi distorsioni del mercato azionario hanno un impatto diretto sul mercato immobiliare, in quanto gli acquirenti di immobili spesso detengono il loro capitale direttamente o indirettamente in azioni, non da ultimo a causa dei tassi di interesse negativi. Se il valore del denaro investito nel mercato azionario diminuisce, c’\u00e8 meno denaro disponibile per acquistare immobili. <\/p>\n

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I quattro fattori pi\u00f9 importanti per determinare l’andamento del mercato immobiliare sono l’inflazione, i tassi di interesse, l’attivit\u00e0 del mercato azionario e la situazione della domanda e dell’offerta.<\/q><\/div>\n<\/blockquote>\n

La situazione della domanda e dell’offerta <\/strong><\/p>\n

La crescita della popolazione in Svizzera e nel mondo \u00e8 continua. Non pu\u00f2 essere spiegata come una costante con uno sviluppo esponenziale. Attualmente stiamo assistendo a un ulteriore aumento della domanda di spazi abitativi a causa del forte incremento dei rifugiati provenienti dall’Ucraina. <\/p>\n

D’altra parte, la costruzione di nuovi spazi abitativi procede troppo lentamente per molte ragioni. I costi di costruzione aumenteranno a causa dell’aumento dei costi energetici e presto anche dei salari, mentre mancano materie prime, semilavorati e componenti tecnici. Oppure questi ultimi subiranno notevoli ritardi: chi ordina oggi una pompa di calore deve aspettarsi tempi di consegna fino a un anno. Soprattutto nelle aree urbane, poi, chi vuole costruire incontrer\u00e0 nuovi ostacoli, come abbiamo riportato qui<\/a>. In particolare nel cantone di Zurigo, la perequazione del valore aggiunto non porter\u00e0 a un aumento dell’attivit\u00e0 edilizia, come abbiamo riportato in un ampio articolo<\/a>. Di conseguenza, la densificazione non procede al ritmo necessario e nelle regioni rurali si nota gi\u00e0 una controtendenza: aumenteranno le iniziative locali per una densificazione con indici di utilizzo pi\u00f9 bassi e distanze maggiori, poich\u00e9 l’abitare \u00e8 diventato ancora pi\u00f9 importante dopo il coronavirus. Le persone vogliono case spaziose con una buona distanza dai vicini. Infine, gli acquirenti stranieri sono ora di fatto impossibilitati ad acquistare un immobile a causa dei tempi di autorizzazione che spesso arrivano fino a nove mesi per ottenere un certificato Lex Koller. <\/p>\n

L’affitto \u00e8 attualmente un’opzione interessante, ma anche in questo caso c’\u00e8 una carenza di immobili ricercati.<\/p>\n

Di conseguenza, prevediamo un moderato appiattimento della domanda nelle nostre regioni a causa dell’attuale situazione di ripresa dell’inflazione e di aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, riteniamo che si tratti di una regolamentazione e non di un crollo. Dopotutto, se abbiamo solo 300 richieste per una casa indipendente a Zurigo o dintorni invece di 500, \u00e8 chiaro che la domanda \u00e8 ancora alta. E finch\u00e9 la creazione di nuovi spazi abitativi rimarr\u00e0 indietro rispetto alla crescita della popolazione e del reddito, non ci aspettiamo di assistere a un’inversione totale della tendenza. Questo vale anche per l’andamento dei prezzi, dato che mai come oggi c’\u00e8 stata una tale quantit\u00e0 di denaro ereditato o di prelievi anticipati per l’acquisto di immobili residenziali. <\/p>\n

Ci\u00f2 significa che il sogno di possedere una casa continuer\u00e0 ad esistere e il numero di persone che potranno continuare a permetterselo non diminuir\u00e0 in modo significativo. Tuttavia, non escludiamo la possibilit\u00e0 di un adeguamento dei prezzi nel lungo periodo. Non escludiamo nemmeno la possibilit\u00e0 che si apra un divario che pu\u00f2 essere risolto solo facilitando la costruzione di interessanti propriet\u00e0 in affitto. Si tratta di una questione sociale urgente che richiede l’intervento dei politici e di ogni singolo individuo. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Dove sta andando il viaggio della propriet\u00e0?<\/h1>\n

Una categorizzazione di Claude Ginesta<\/h2>\n

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Una guerra nel nostro continente con quasi 50.000 rifugiati nel nostro paese con esigenze abitative, una mancanza di prodotti da costruzione e materie prime o un loro significativo aumento a causa della strategia cinese no-Covid, l’aumento dei prezzi dell’energia e dei trasporti in tutto il mondo, le notizie quotidiane di alti tassi d’inflazione nei paesi vicini, l’aumento dei tassi d’interesse avviato dalla Federal Reserve statunitense e il recente aumento dei tassi ipotecari in Svizzera. Tutto questo pu\u00f2 certamente generare una sensazione di disagio per il futuro. Leggi qui come classifichiamo questi e altri sviluppi. <\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":11769,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[394],"tags":[],"class_list":["post-73286","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-notizie-dimpresa"],"acf":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/shutterstock_1676645764.jpg","featured_image_data":{"title":"Businessmen,Are,Analyzing,The,Residential,Real,Estate,Investment,By,Working","url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/shutterstock_1676645764.jpg","width":500,"height":334,"srcset":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/shutterstock_1676645764-400x334.jpg 400w","sizes":"(max-width:400px) 400px","type":"image\/jpeg"},"featured_image_url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/shutterstock_1676645764.jpg","readingTime":7,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73286","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=73286"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73286\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11769"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=73286"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=73286"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=73286"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}