{"id":73274,"date":"2021-10-04T15:12:03","date_gmt":"2021-10-04T13:12:03","guid":{"rendered":"https:\/\/wwwtest.ginesta.ch\/immobilienwissen\/come-la-classe-media-viene-cacciata-dalla-citta-di-zurigo\/"},"modified":"2021-10-04T15:12:03","modified_gmt":"2021-10-04T13:12:03","slug":"come-la-classe-media-viene-cacciata-dalla-citta-di-zurigo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/immobilienwissen\/come-la-classe-media-viene-cacciata-dalla-citta-di-zurigo\/","title":{"rendered":"Come la classe media viene cacciata dalla citt\u00e0 di Zurigo"},"content":{"rendered":"

L’intervento dello Stato nel mercato immobiliare – o come non imparare nulla dall’esperienza.<\/strong><\/h3>\n

A Ginevra c’\u00e8 il controverso obbligo dell’alloggio sociale. A Berlino si \u00e8 tentato di influenzare il mercato con un tetto agli affitti, ma la Corte Costituzionale Federale lo ha vietato retroattivamente.   E cosa sta facendo Zurigo? Purtroppo sta esercitando un’influenza sempre maggiore sul mercato immobiliare. E lo sta facendo in modo tale che la citt\u00e0 pi\u00f9 grande della Svizzera si trovi in una situazione di carenza di alloggi per i suoi cittadini e soprattutto per la classe media. I cittadini vengono spinti fuori dalla citt\u00e0. L’importante base per la sicurezza fiscale, l’equilibrio e l’attrattiva a lungo termine della citt\u00e0 \u00e8 a rischio. \u00c8 quindi giunto il momento di dare un’occhiata ai pezzi del mosaico di questo sviluppo disastroso. <\/p>\n

Fattore n. 1: la costruzione di nuovi spazi abitativi \u00e8 resa pi\u00f9 difficile.<\/strong><\/p>\n

Anche se lo spazio abitativo \u00e8 aumentato del 23% dal 2000, la tendenza si \u00e8 gi\u00e0 invertita. Mentre nel 2018 si costruivano ancora 3.380 appartamenti, nel 2020 se ne costruiranno solo 1.772. Uno dei motivi \u00e8 che i progetti su larga scala vengono approvati dalla citt\u00e0 solo se includono una percentuale di alloggi sociali. Quello che gli investitori chiamano “ricatto”, il Comune lo chiama “controllo e promozione deliberata di nuovi progetti edilizi”. <\/p>\n

Indipendentemente da come lo si voglia chiamare, costruire a Zurigo non \u00e8 una cosa semplice. Un altro fattore limitante per un’attivit\u00e0 edilizia sana \u00e8 il fatto che il registro di protezione ISOS deve essere considerato pi\u00f9 importante nei regolamenti urbanistici. Questo registro non elenca solo singoli edifici, ma anche interi siti in Svizzera ritenuti meritevoli di protezione, e a Zurigo ce ne sono molti. Ci\u00f2 rende difficile la ristrutturazione degli edifici esistenti e pu\u00f2 bloccare o addirittura impedire le pianificate e urgenti riqualificazioni. La Heritage Society ha persino ricattato la citt\u00e0 di Zurigo per farle adottare l’attuale BZO, bloccandola: Mentre in precedenza l’ISOS doveva essere rispettato per gli edifici federali, in ogni nuovo BZO questo registro di protezione deve essere tenuto in maggiore considerazione nella pianificazione. Anche i tribunali stanno prendendo sempre pi\u00f9 in considerazione l’ISOS, anche se non c’\u00e8 mai stato un referendum su questo ISOS o sarebbe stato sancito dalla legge. L’ISOS proviene da Berna e nessun proprietario \u00e8 ancora riuscito a difendersi da un’iscrizione. <\/p>\n

Se decidi di presentare una domanda di pianificazione nonostante queste avversit\u00e0, dovrai avere molta pazienza e una pelle spessa. Questo perch\u00e9 la citt\u00e0 ritarda l’approvazione dei progetti edilizi e molte licenze sono attualmente in fase di revisione per molto pi\u00f9 tempo. Ci\u00f2 significa che una domanda pu\u00f2 ricevere una risposta solo dopo nove mesi invece dei soliti tre. In caso di problemi o di ricorso, possono passare altri due anni e se il Comune respinge nuovamente i costruttori con decisioni edilizie discutibili, si viene rinviati alla prossima riunione a porte chiuse dopo altri 3-8 mesi di attesa. Mentre altre citt\u00e0, come Uster, hanno un sistema di “nuova gestione pubblica” e chiamano gli sviluppatori rapidamente e in anticipo per attirare la loro attenzione sui potenziali problemi prima che venga presa la decisione di costruzione, Zurigo preferisce prendere una decisione discutibile. Anche Corona viene usata come motivo per i ritardi.  <\/p>\n

Se pensi di essere un passo avanti, ti si presenta la questione della protezione acustica. O, come ha detto giustamente la NZZ nel 2020: “Nel modo in cui la protezione dal rumore \u00e8 attualmente regolata dalla legge ed \u00e8 stata recentemente interpretata dai tribunali, serve solo come strumento per impedire la costruzione di edifici residenziali nelle aree urbane. Questo rende praticamente impossibile trovare soluzioni ragionevoli”. Non c’\u00e8 quindi da stupirsi se il numero di nuove abitazioni, di cui c’\u00e8 urgente bisogno, \u00e8 diminuito di quasi la met\u00e0 in soli due anni. <\/p>\n

Fattore 2: conquistare voti \u00e8 pi\u00f9 importante della casa per la classe media.<\/strong><\/p>\n

Gi\u00e0 oggi il 27% degli appartamenti in affitto della citt\u00e0 non viene affittato con profitto. Il consiglio comunale prevede di aumentare questa percentuale fino a un terzo. In questo modo, gli alloggi scarseggeranno per la classe media, che non potr\u00e0 beneficiare della riduzione dei prezzi e dovr\u00e0 cercare un alloggio sul mercato libero. Inoltre, i progetti su larga scala saranno approvati solo con alloggi sociali. Il piano del governo sociale \u00e8 chiaro: vuole conquistare il favore degli elettori che continueranno a sostenere questa politica. Ogni inquilino che pu\u00f2 vivere in un appartamento sovvenzionato contribuisce a raggiungere questo obiettivo. Oltre al 33% di alloggi sociali previsti, circa il 10% \u00e8 attualmente ancora disponibile in citt\u00e0 sotto forma di condomini o case unifamiliari occupate dai proprietari. In altre parole, la classe media ha accesso solo al 57% delle unit\u00e0 abitative della citt\u00e0. E queste propriet\u00e0 sfitte sono soggette al mercato, che sta diventando sempre pi\u00f9 inaccessibile per la classe media. Con la carenza imposta dalla citt\u00e0, non \u00e8 necessario essere un chiaroveggente per indovinare l’andamento dei prezzi in futuro. <\/p>\n

In altre parole, uno sviluppo che non lascia presagire nulla di buono e che porter\u00e0 a un cambiamento sociale della citt\u00e0 che non pu\u00f2 essere accolto con favore da nessuna prospettiva. Il piano regolatore dell’attuale governo sociale, che vede ogni inquilino di un appartamento sovvenzionato come un elettore, deve essere esaminato criticamente. A lungo termine, porter\u00e0 a una strana distorsione nel mix di popolazione e a perdite fiscali. Se la possibilit\u00e0 di ottenere un appartamento a basso costo aumenta riducendo la propria capacit\u00e0 economica, si tratta di un incentivo discutibile per la citt\u00e0 di Zurigo. <\/p>\n

Fattore 3: i politici stanno facendo un passo avanti nella direzione sbagliata.<\/strong><\/p>\n

L’intervento sistematico della citt\u00e0 nel mercato immobiliare andr\u00e0 ben oltre. \u00c8 prevista anche una decisione in merito alla richiesta del consiglio comunale di includere una percentuale minima di appartamenti a prezzi accessibili nei nuovi edifici. Questo diventer\u00e0 un requisito obbligatorio, ad esempio, nel caso di un upzoning o di uno sviluppo del sito con un utilizzo aggiuntivo, dove potranno essere costruiti solo appartamenti a prezzi accessibili. I requisiti per l’assegnazione di questi appartamenti sono quindi la regola “stanza – 1 = numero minimo di residenti” e l’esame del reddito e delle condizioni finanziarie dei richiedenti. Questo trasforma la citt\u00e0 in un Grande Fratello e i giovani che vengono promossi nel loro lavoro, ad esempio, devono aspettarsi di dover lasciare il loro appartamento. <\/p>\n

Un’altra proposta del consiglio comunale, che \u00e8 stata discussa qualche settimana fa in merito al piano strutturale della citt\u00e0 e che renderebbe ancora pi\u00f9 difficile l’edificazione, sembra creativa: in futuro i cortili, i giardini e i tetti privati saranno resi accessibili al pubblico. Si tratta di un’invasione dei diritti di propriet\u00e0 che probabilmente terr\u00e0 occupati i tribunali e che di certo non porter\u00e0 a un’intensa attivit\u00e0 di costruzione di appartamenti attraenti nella citt\u00e0 di Zurigo. L’attuale chiusura estiva di alcune strade del quartiere ha lo scopo di liberarle dal traffico, anche se le strade circostanti sono di conseguenza pi\u00f9 rumorose e trafficate. Questo perch\u00e9 l’aumento dell’inquinamento acustico \u00e8 stato identificato come una costante che riduce l’edilizia e le zone a 30 km\/h saranno introdotte anche sulle principali arterie di traffico. Il fatto che le auto siano bandite dalla citt\u00e0 in termini di pianificazione \u00e8 dimostrato anche dal numero crescente di edifici residenziali, che non possono pi\u00f9 avere nemmeno un posto auto per appartamento. <\/p>\n

Fattore 4: Rendiamo le cose un po’ pi\u00f9 difficili per gli investitori, per favore.<\/strong><\/p>\n

La legge sull’imposta sul valore aggiunto per le conversioni e le riqualificazioni \u00e8 attualmente in fase di elaborazione e prevede che nella citt\u00e0 di Zurigo venga applicata un’aliquota doppia rispetto a quella minima cantonale del 20%, ovvero ben il 40%. L’imposta verr\u00e0 applicata se l’utilizzo aggiuntivo viene realizzato in seguito a una trasformazione o a una riqualificazione del sito. <\/p>\n

Il problema maggiore sar\u00e0 sicuramente il calcolo del valore aggiunto. Come gi\u00e0 accade per l’imposta sui guadagni immobiliari, anche questa nuova tassa porter\u00e0 a discrepanze di ogni tipo e a trattamenti iniqui. I promotori immobiliari penseranno pi\u00f9 di una volta se costruire il loro prossimo investimento immobiliare in citt\u00e0 o altrove. Quello che si pu\u00f2 dire con certezza \u00e8 che questa normativa non contribuir\u00e0 a rendere gli affitti interessanti per la classe media. Non c’\u00e8 bisogno di aver studiato per arrivare a questa conclusione. Inoltre, non \u00e8 chiaro cosa succeder\u00e0 se verranno costruiti dei condomini al posto degli appartamenti in affitto. <\/p>\n

La cupa conclusione: <\/strong><\/p>\n

La spirale dei prezzi al rialzo \u00e8 pre-programmata con tutte queste misure decise e pianificate per gli appartamenti in affitto e occupati dai proprietari nella citt\u00e0 di Zurigo. La classe media non sar\u00e0 pi\u00f9 in grado di permettersi una casa di propriet\u00e0 e quindi i lavoratori a basso reddito rimarranno in citt\u00e0 con appartamenti sovvenzionati dallo Stato insieme ai ricchi privilegiati. \u00c8 urgente un discorso pubblico su questo argomento. Dopo tutto, dovrebbe esserci una protesta da parte della classe media. <\/p>\n

Infine, la buona notizia: anche se molte cose stanno gi\u00e0 andando nella direzione sbagliata, non \u00e8 ancora troppo tardi per invertire la rotta e garantire che Zurigo rimanga una citt\u00e0 per tutti, intervenendo e prendendo le decisioni giuste alle urne.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Come la classe media viene cacciata dalla citt\u00e0 di Zurigo <\/h1>\n

Una categorizzazione degli sviluppi attuali <\/h2>\n

da Claude Ginesta<\/span><\/em><\/p>\n

La crisi del coronavirus viene attualmente imputata all’esodo urbano della classe media. Tuttavia, alla luce delle varie influenze su questi sviluppi, si tratta di un’ipotesi chiaramente troppo miope. Al massimo, si tratta dell’ultima goccia in un barile gi\u00e0 pieno di decisioni urbanistiche sbagliate. La spinta verde-rossa per la costruzione di alloggi sovvenzionati ostacola gli investitori. Infatti, se la costruzione di nuovi appartamenti in affitto viene resa pi\u00f9 difficile e un terzo degli alloggi \u00e8 controllato dallo Stato, ci sar\u00e0 inevitabilmente una carenza di alloggi a prezzi accessibili per la classe media, che non pu\u00f2 beneficiare di sussidi n\u00e9 \u00e8 ricca. <\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":11560,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[723,722],"tags":[],"class_list":["post-73274","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-conoscenza-della-proprieta","category-mercato"],"acf":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/zurichbild.jpg","featured_image_data":{"title":"zurichbild","url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/zurichbild.jpg","width":1920,"height":1080,"srcset":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/zurichbild-400x400.jpg 400w, https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/zurichbild-600x600.jpg 600w, https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/zurichbild-768x432.jpg 768w, https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/zurichbild-1536x864.jpg 1536w, https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/zurichbild-1600x900.jpg 1600w","sizes":"(max-width:400px) 400px, (max-width:600px) 600px, (max-width:768px) 768px, (max-width:1536px) 1536px, (max-width:1600px) 1600px","type":"image\/jpeg"},"featured_image_url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/zurichbild.jpg","readingTime":8,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73274","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=73274"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73274\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11560"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=73274"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=73274"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=73274"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}