{"id":73268,"date":"2021-09-10T08:28:06","date_gmt":"2021-09-10T06:28:06","guid":{"rendered":"https:\/\/wwwtest.ginesta.ch\/immobilienwissen\/lunica-cosa-che-conta-e-il-numero-di-arrivi-veloci\/"},"modified":"2021-09-10T08:28:06","modified_gmt":"2021-09-10T06:28:06","slug":"lunica-cosa-che-conta-e-il-numero-di-arrivi-veloci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/immobilienwissen\/lunica-cosa-che-conta-e-il-numero-di-arrivi-veloci\/","title":{"rendered":"“L’unica cosa che conta \u00e8 il numero di arrivi veloci”."},"content":{"rendered":"

L’aumento dei prezzi comporta un aumento delle commissioni per le agenzie immobiliari. Nuovi operatori stanno entrando nel mercato, offrendo lo stesso servizio a un prezzo inferiore. L’agente immobiliare tradizionale presto non esister\u00e0 pi\u00f9? <\/strong><\/p>\n

Claude Ginesta: Ti sbagli di grosso se pensi che lo stesso servizio venga offerto a un prezzo inferiore. Non \u00e8 economicamente fattibile. Inoltre, noi<\/x>broker avremmo margini di guadagno del 50-70%. I nuovi operatori vendono servizi standardizzati e digitali e in futuro potrebbero sostituire gli attuali venditori autonomi non professionali. <\/p>\n

Quali sono le differenze?<\/strong>
\u00c8 chiaro che i nuovi operatori – non li chiamo volutamente “broker” – devono fare delle concessioni in termini di prestazioni e competenze. Ad esempio, rispetto a Neho, abbiamo scoperto che al massimo un dipendente su 26 con mansioni di vendita ha un diploma SVIT\/USPI in vendite immobiliari. Noi abbiamo 28 qualifiche immobiliari – fiduciari, agenti immobiliari, valutatori e amministratori – con praticamente lo stesso numero di dipendenti. <\/p>\n

Che cosa possono aspettarsi i clienti?<\/strong>
I clienti che assumono questi operatori a basso costo devono accontentarsi di entrare lateralmente dall’esterno del settore che “curano” il maggior valore dei loro beni. Confrontano l’hamburger<\/x>di un fast food con un hamburger di<\/x>un buon ristorante certificato. In un ristorante, uno chef cucina, in un fast food forse uno studente o una macchina. <\/p>\n

Si sostiene che le commissioni sono una vecchia moda e non sono pi\u00f9 giustificate dagli attuali prezzi degli immobili. <\/strong><\/p>\n

Le agenzie immobiliari e, soprattutto, i venditori di immobili stanno attualmente beneficiando dell’aumento dei prezzi degli immobili. Abbiamo scoperto che un certo<\/x>fornitore di immobili a prezzo fisso \u00e8 stato sul mercato solo per la met\u00e0 del tempo rispetto a un’agenzia immobiliare tradizionale<\/x>. Questa \u00e8 la prova:  
Non conta il risultato di vendita e quindi un processo di vendita pi\u00f9 lungo e strutturato, ma solo il numero di accordi rapidi.<\/p>\n

Come fanno i broker tradizionali?<\/strong>
I broker tradizionali sono incentivati dalla percentuale per ottenere un risultato di vendita il pi\u00f9 alto possibile, in quanto il broker partecipa al successo della vendita.<\/x>Oggi, il 50% di tutti i<\/x>contratti viene stipulato con una commissione dinamica, il che<\/x>significa che i broker hanno sviluppato un sistema di bonus-malus<\/x>e che i venditori lasciano che il broker partecipi al<\/x>successo delle vendite, oppure lo penalizzano se questo successo non si verifica. Con il modello a prezzo fisso, il venditore perde molti pi\u00f9 soldi di quelli che presumibilmente risparmia. <\/p>\n

C’\u00e8 una carenza di immobili in vendita. \u00c8 diventato pi\u00f9 difficile per gli agenti ottenere tali propriet\u00e0?  <\/strong>
A seconda della regione, nel 2020 sono state pubblicate tra il 20 e il 40% in meno di propriet\u00e0 sui marketplace. Questo ha a che fare con<\/x>il fatto che le propriet\u00e0 si vendono meglio “sotto la mano di<\/x>” o che le agenzie immobiliari collocano le propriet\u00e0 direttamente<\/x>con la loro base di clienti. Tuttavia, lo squilibrio “molti acquirenti contro pochi immobili” non \u00e8 una novit\u00e0 e, soprattutto, non ha nulla a che fare con i nuovi operatori. <\/p>\n

Com’\u00e8 andata per voi? <\/strong>
Siamo stati fortunati – o forse \u00e8 stata un po’ di bravura – e siamo riusciti ad aumentare in modo significativo il nostro volume di acquisizioni anche quest’anno.<\/p>\n

Il lavoro dell’agente immobiliare non si limita alla vendita di case unifamiliari e appartamenti occupati dai proprietari. Gli agenti immobiliari vengono utilizzati anche per le prime locazioni nei progetti di nuova costruzione. I nuovi operatori hanno una possibilit\u00e0? <\/strong>
I nuovi operatori non sono ancora penetrati in questo mercato delle locazioni e delle nuove costruzioni. I progetti di nuova costruzione, in particolare, sono<\/x>la disciplina suprema nelle vendite immobiliari. Non \u00e8 possibile pianificare, impostare e poi vendere con successo progetti immobiliari con persone che hanno cambiato carriera, ex giocatori di hockey su ghiaccio, muratori o direttori d’albergo. <\/p>\n

I nuovi portali offrono anche recensioni rapide e favorevoli. \u00c8 ancora una cosa seria? <\/strong>
Molte agenzie immobiliari tradizionali ora hanno anche valutazioni immobiliari gratuite sulle loro homepage. Queste valutazioni si basano su dati di base simili o identici a quelli forniti dalle banche. In Svizzera ci sono cinque fornitori di valutazioni edoniche (rapide). Una valutazione gratuita di questo tipo non \u00e8 male come metro di paragone iniziale. Tuttavia, molti fornitori e marketplace utilizzano in modo improprio le valutazioni gratuite come puro generatore di contatti. <\/p>\n

E come fa lo specialista?<\/strong>
Per effettuare valutazioni accurate \u00e8 necessario uno specialista locale che conosca il mercato ed effettui una valutazione in loco. A differenza dei nuovi operatori e dei portali, le agenzie immobiliari tradizionali valutano le propriet\u00e0 utilizzando il valore reale, il valore patrimoniale netto, il valore del reddito, il DCF, il valore di cassa o il metodo della classe di ubicazione. \u00c8 qui che si separa il grano dalla pula. <\/p>\n

I nuovi valutatori online sostengono che i processi digitalizzati consentono di risparmiare sui costi. Le agenzie immobiliari tradizionali non hanno preso abbastanza sul serio la digitalizzazione? <\/strong>
La digitalizzazione \u00e8 un tema importante e riguarda tutti noi broker. Se non hai una certa dimensione aziendale o non collabori con buoni partner informatici, in futuro potrebbe essere difficile. A differenza dei nuovi operatori, noi broker sappiamo come funziona il business. Ora dobbiamo digitalizzarci dove non c’\u00e8 alcun beneficio umano. Tuttavia, siamo molto pi\u00f9 digitalizzati di quanto<\/x>ci dipinga nella pubblicit\u00e0. \u00c8 necessario mettere un grande segnale di “stop”: I giovani fornitori stanno cercando di farsi un nome a spese dei broker tradizionali. Ad esempio, le pubblicit\u00e0 affermano che le agenzie immobiliari tradizionali non possono offrire tour virtuali o non sono in grado di creare database aggiornati di clienti. Si tratta di una ridicola disinformazione per i non addetti ai lavori. Inoltre, rasenta la concorrenza sleale. <\/p>\n

Il messaggio dei nuovi giocatori \u00e8: “Il vostro tempo \u00e8 finito, vogliamo rompere il sistema incrostato”. Quanto \u00e8 incrostato il sistema dei broker? <\/strong>
Tutti gli operatori dirompenti sostengono che il sistema esistente \u00e8 incrostato e obsoleto e che con le loro idee offriranno innovazioni. L’aspetto interessante \u00e8 che i modelli a prezzo fisso sono gi\u00e0 falliti nella maggior parte del mondo. Ad esempio, Purplebricks ha subito un colossale atterraggio di fortuna negli Stati Uniti e in Australia. Anche in Svizzera ci sono gi\u00e0 alcuni broker a prezzo fisso che “non sono pi\u00f9 sul mercato”. Altri operatori stanno cercando di vendere rapidamente perch\u00e9 il modello di business non pu\u00f2 essere redditizio in modo sostenibile. <\/p>\n

Puoi fare qualche esempio?<\/strong>
In Svizzera, Neho sostiene di essere il “pi\u00f9 grande broker della Svizzera”. Analisi indipendenti condotte dalla Camera degli Agenti Immobiliari hanno dimostrato che nel 2019 e nel 2020 Neho ha avuto una quota di mercato di appena lo 0,4% del volume pubblicitario sui marketplace in tutta la Svizzera tedesca, escludendo quindi il Ticino e la Svizzera francese. L’azienda di intermediazione attualmente pi\u00f9 grande aveva una quota di mercato del 4,1% in questo periodo ed era quindi oltre dieci volte pi\u00f9 grande.<\/x>Se si considera la Camera degli Agenti Immobiliari, con i suoi<\/x>circa 120 membri, come una rete ed equipara<\/x>le grandi aziende in franchising,<\/x>la Camera degli Agenti Immobiliari era chiaramente il pi\u00f9 grande attore del<\/x>settore con una quota di mercato del 6,3%. Neho era forse l’unico leader del mercato in termini di budget pubblicitario. Tuttavia, il contenuto di verit\u00e0 non migliora se le diffamazioni e le informazioni false vengono ripetutamente pubblicizzate ai broker. <\/p>\n

Confronto tra le agenzie immobiliari professionali di Claude Ginesta e i portali digitali: “In un ristorante, uno chef cucina, in un fast food forse uno studente o una macchina”. <\/em><\/strong><\/h3>\n

Articolo originale in formato PDF<\/a><\/p>\n

\"\"<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

RealEstateReport n. 30 \/ giugno 2021<\/p>\n

“L’unica cosa che conta \u00e8 il numero di arrivi veloci”. <\/h1>\n

Intervista di Remi Buchschacher a Claude Ginesta<\/em><\/span><\/p>\n

Le piattaforme immobiliari dirompenti che si stanno facendo strada nel regno delle agenzie immobiliari tradizionali arrivano sul mercato quasi ogni settimana. Claude Ginesta, vicepresidente della Camera degli Agenti Immobiliari SVIT, critica fortemente le affermazioni pubblicitarie fatte dai nuovi operatori a scapito degli agenti tradizionali. <\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":11568,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[733,394],"tags":[],"class_list":["post-73268","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-lazienda","category-notizie-dimpresa"],"acf":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/revenue.jpg","featured_image_data":{"title":"Increase,Revenue,Concept.,Businessman,Help,To,Speedily,Increase,Revenue.,Spaceship","url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/revenue.jpg","width":500,"height":334,"srcset":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/revenue-400x334.jpg 400w","sizes":"(max-width:400px) 400px","type":"image\/jpeg"},"featured_image_url":"https:\/\/www.ginesta.ch\/wp-content\/uploads\/revenue.jpg","readingTime":6,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73268","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=73268"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/73268\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11568"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=73268"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=73268"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=73268"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}