{"id":73014,"date":"2019-10-24T11:14:19","date_gmt":"2019-10-24T09:14:19","guid":{"rendered":"https:\/\/wwwtest.ginesta.ch\/immobilienwissen\/illusione-n-16-gli-agenti-immobiliari-non-sono-interessati-alle-questioni-fiscali\/"},"modified":"2026-06-25T11:03:29","modified_gmt":"2026-06-25T09:03:29","slug":"illusione-n-16-gli-agenti-immobiliari-non-sono-interessati-alle-questioni-fiscali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/immobilienwissen\/illusione-n-16-gli-agenti-immobiliari-non-sono-interessati-alle-questioni-fiscali\/","title":{"rendered":"Illusione n. 16: Gli agenti immobiliari non si interessano alle questioni fiscali!"},"content":{"rendered":"

In questo opuscolo ti forniamo quindi alcune informazioni importanti sul tema delle tasse e degli immobili.<\/h2>\n

I proprietari e i venditori di immobili si trovano spesso a dover affrontare diverse questioni fiscali, che sorgono sia durante il periodo di possesso che al momento della Vendita di un immobile. Vale quindi la pena esaminare pi\u00f9 da vicino le diverse imposte, le loro conseguenze e le loro peculiarit\u00e0. Data la complessit\u00e0 del sistema fiscale, nel testo che segue ci concentreremo solo sulla situazione delle persone fisiche. <\/p>\n

a) Conseguenze fiscali derivanti dal possesso di un immobile<\/strong><\/h3>\n

Imposte sul reddito: il valore locativo<\/strong>
In tutta la Svizzera si applica questa forma di tassazione sul reddito ai proprietari di immobili che abitano personalmente la propria casa, il proprio appartamento o la propria casa di vacanza. Vivendo nella propria casa, il proprietario rinuncia a un possibile reddito da locazione. Questo reddito, per\u00f2, aumenterebbe il reddito imponibile e quindi anche le imposte sul reddito. Lo Stato non rinuncia volontariamente a queste entrate potenziali. Per questo attribuisce al proprietario un reddito fittizio, che, secondo l\u2019attuale giurisprudenza del Tribunale federale, non dovrebbe essere inferiore al 60% di un canone di locazione usuale sul mercato. Nei cantoni, il valore locativo della propria abitazione viene calcolato in modi molto diversi. Di solito i cantoni si basano sui valori presunti dei terreni e sulle stime dell\u2019assicurazione immobiliare per stabilire il valore ai fini dell\u2019imposta sul patrimonio e il valore locativo della propria abitazione. <\/p>\n

Dal valore locativo calcolato, il proprietario di un\u2019abitazione pu\u00f2 richiedere due tipi di detrazioni: da un lato gli interessi ipotecari sostenuti e, dall\u2019altro, le spese di manutenzione e riparazione (spese volte a mantenere il valore dell\u2019immobile, ma non a aumentarlo). Mentre gli interessi ipotecari sono generalmente deducibili, la possibilit\u00e0 di dedurre le spese di manutenzione dell\u2019immobile \u00e8 regolata in modo molto diverso da un cantone all\u2019altro. \u00c8 possibile detrarre dal valore locativo un importo forfettario (dal 10% al 25% del valore locativo) a titolo di forfait per la manutenzione dell\u2019immobile oppure, se le spese effettivamente documentabili sono state superiori, nella maggior parte dei cantoni si possono detrarre i costi effettivi. In molti cantoni questa scelta pu\u00f2 essere effettuata annualmente, mentre in altri la modalit\u00e0 di deduzione deve essere stabilita per un determinato periodo (ad es. 5 anni).  <\/p>\n

Il valore locativo aumenta il reddito imponibile di chi possiede una casa di propriet\u00e0. Nonostante le possibilit\u00e0 di detrazione per le spese di manutenzione, questa somma non pu\u00f2 essere ridotta in modo sostanziale senza la detrazione degli interessi ipotecari. Soprattutto le persone anziane, che hanno estinto il mutuo e vivono di pensione, si lamentano di questa prassi fiscale, che comporta un aumento notevole del loro reddito imponibile. A causa dei tassi ipotecari oggi molto bassi, di norma un\u2019abitazione deve essere ipotecata per il 60\u201370% del suo valore attuale per non provocare effetti negativi dal punto di vista fiscale. Il problema \u00e8 stato riconosciuto a livello politico e sia il Consiglio nazionale che il Consiglio degli Stati si sono gi\u00e0 occupati pi\u00f9 volte dell\u2019abolizione del valore locativo (e, di conseguenza, dell\u2019eliminazione delle detrazioni per le spese di manutenzione e gli interessi passivi). Finora, per\u00f2, nessuna proposta \u00e8 riuscita a ottenere la maggioranza. <\/p>\n

Imposte sul patrimonio<\/strong>
: ai fini dell\u2019imposta sul patrimonio, gli immobili vengono considerati solo per circa il 70% del loro valore di mercato. Se compri un immobile da 1 milione di CHF, puoi quindi aspettarti una riduzione fiscale di circa il 30%, ovvero 300’000 CHF di patrimonio. Il patrimonio imponibile si riduce di questa somma, il che comporta una (leggera) riduzione dell\u2019imposta. Tuttavia, il proprietario della casa non pu\u00f2 influenzare in alcun modo, n\u00e9 in positivo n\u00e9 in negativo, le imposte sul patrimonio. <\/p>\n

Imposte immobiliari<\/strong>
In 12 cantoni (BE, LU, FR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, VS, GE, JU) \u00e8 prevista un\u2019imposta immobiliare annuale per il possesso di immobili privati. Questa imposta pu\u00f2 essere riscossa a livello cantonale o comunale e, a seconda del cantone, varia dallo 0,3 al 3 per mille del valore di mercato ufficiale o del valore fiscale. <\/p>\n

b) Imposte derivanti da trasferimenti di propriet\u00e0 (= cessioni)<\/strong><\/h3>\n

Imposta sulle plusvalenze immobiliari<\/strong>
L\u2019imposta che spesso preoccupa di pi\u00f9 chi possiede una casa di propriet\u00e0 \u00e8 proprio l\u2019imposta sulle plusvalenze immobiliari. Questa imposta viene riscossa dai cantoni e dai comuni, ma non dalla Confederazione, e rappresenta una fonte di entrate molto importante. <\/p>\n

L’utile derivante dalla vendita di un immobile si calcola come differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. Di norma \u00e8 possibile aggiungere al costo di acquisto gli investimenti effettuati dopo l’acquisto che hanno aumentato il valore dell’immobile. Inoltre, a seconda della durata di possesso, lo Stato concede una riduzione (sconto) sull\u2019aliquota fiscale. In questo modo si tiene parzialmente conto dell\u2019inflazione tra il momento dell\u2019acquisto e quello della vendita. Una compensazione completa dell\u2019inflazione sul prezzo di acquisto \u00e8 possibile solo in pochi cantoni. <\/p>\n

L’imposta sugli utili immobiliari viene illustrata di seguito con un esempio tratto dai cantoni di Zurigo e Vaud:<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Imposte di trasferimento<\/strong>
Sulle vendite immobiliari viene applicata un\u2019imposta di trasferimento che, a seconda del cantone, pu\u00f2 variare dallo 0,35% al 3,3% del prezzo di vendita registrato. Alcuni cantoni applicano un\u2019aliquota pi\u00f9 bassa in caso di possesso di lunga durata. A seconda del cantone, l\u2019imposta \u00e8 a carico dell\u2019acquirente o del venditore; in diversi cantoni, per\u00f2, l\u2019imposta viene ripartita tra acquirente e venditore oppure si applicano accordi individuali. In questi casi, entrambe le parti sono responsabili in solido per il pagamento dell\u2019imposta. Per i trasferimenti di propriet\u00e0 tra coniugi, a seguito di successioni, donazioni o vendite in ambito fallimentare, nella maggior parte dei cantoni si applicano aliquote ridotte oppure l\u2019imposta non si applica affatto. In alcuni cantoni, come ad esempio Zurigo, l\u2019imposta sui trasferimenti di propriet\u00e0 \u00e8 stata abolita. <\/p>\n

Altre spese che si devono sostenere al momento dell’acquisto di un immobile (non si tratta di tasse)<\/strong><\/p>\n