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Engadiner Post: Signor Ginesta, il mercato immobiliare va a gonfie vele, cosa che deve farle piacere come agente immobiliare?<\/strong> … ma pi\u00f9 alti sono i prezzi, pi\u00f9 commissioni guadagni?<\/strong> Quali sono i principali fattori che determinano l’attuale boom dei prezzi?<\/strong> Alcuni mercati si stanno comportando meglio di altri; i prezzi sono pi\u00f9 alti nell’Alta Engadina che nella Bassa Engadina. La pressione della domanda potrebbe aumentare anche in Bassa Engadina? <\/strong> Lo sviluppo attuale \u00e8 sano?<\/strong> Hai parlato degli effetti della legge sulle seconde case<\/a>. La legge ha anche conseguenze negative, soprattutto per il mercato delle prime case? <\/strong> Non \u00e8 che non ci siano pi\u00f9 nuove seconde case, al contrario. La legge offre molte scappatoie … <\/strong> Il fatto \u00e8 che un numero molto elevato di appartamenti, i cosiddetti appartamenti di vecchia data che esistevano prima dell’adozione dell’iniziativa, non hanno restrizioni d’uso. Se vengono convertiti in una seconda casa, il residente si trova in una situazione di svantaggio. <\/strong> Tuttavia, ci sono sforzi politici a livello nazionale per ammorbidire la legge sulle seconde case. Un esempio \u00e8 la mozione del consigliere nazionale Martin Candinas, che chiede che lo spazio abitativo<\/a> possa essere ampliato del 30% in caso di demolizione e ricostruzione, anche per le seconde case aggiuntive. <\/strong> Dove vedi i problemi del parco immobiliare primario?<\/strong> Tuttavia, le autorit\u00e0 pubbliche avrebbero anche la possibilit\u00e0 di intervenire attraverso la legge sulle seconde case. Ad esempio, potrebbero limitare la conversione illimitata di appartamenti secondo la vecchia legge. <\/strong>S\u00ec, la legge sulle seconde case potrebbe essere inasprita in questo senso. Ma dubito che i comuni agiranno di conseguenza. <\/p>\n Perch\u00e9?<\/strong>
Sascha Ginesta: Naturalmente siamo soddisfatti. Per noi, tuttavia, l’andamento dei prezzi \u00e8 meno importante del fatto che le transazioni avvengano. Sarebbe peggio se non ci fosse quasi nessun mercato, come accadeva circa cinque anni fa… <\/p>\n
I volumi hanno una certa influenza, \u00e8 vero. Ma non possono essere messi in relazione con il numero di transazioni. Se ho un aumento di prezzo del 10% ma posso concludere due transazioni in meno, il risultato \u00e8 che ci sono meno soldi in cassa. <\/p>\n
Ci sono tre argomenti importanti e due questioni collaterali. La carenza di offerta, dovuta principalmente agli effetti dell’iniziativa sulle seconde case. In secondo luogo, abbiamo un forte aumento della domanda a causa della pandemia. In terzo luogo, i finanziamenti sono estremamente favorevoli. Descriverei la diversificazione del proprio portafoglio di investimenti come una questione secondaria. Chi ha guadagnato con il mercato azionario, ad esempio, potrebbe voler investire in immobili. Gli immobili possono essere un’alternativa interessante anche per gli investitori che hanno i loro soldi in un conto corrente che paga tassi di interesse negativi. In secondo luogo, \u00e8 il cambiamento del modo di viaggiare: le vacanze nelle montagne svizzere sono in voga. <\/p>\n
Stiamo assistendo alla tendenza all’aumento dei prezzi in tutte le regioni turistiche dei Grigioni. La Bassa Engadina \u00e8 partita da un livello pi\u00f9 basso, ma ha recuperato terreno. Se consideriamo il dato in termini percentuali, tutte le localit\u00e0 turistiche hanno registrato un andamento simile negli ultimi due anni. In termini di prezzi delle transazioni, l’Alta Engadina \u00e8 chiaramente ancora in testa. <\/p>\n
Forse non \u00e8 salutare, ma non \u00e8 una sorpresa. La tendenza era gi\u00e0 evidente prima della pandemia, ma il fatto che i prezzi stiano aumentando in modo cos\u00ec marcato \u00e8 dovuto al coronavirus. Da quando \u00e8 entrata in vigore la legge sulle seconde case, non sono state costruite quasi pi\u00f9 propriet\u00e0, quindi c’\u00e8 una carenza di offerta che sta facendo salire i prezzi. Questa situazione \u00e8 in linea con la logica del mercato e non pu\u00f2 essere definita di per s\u00e9 malsana. Ma \u00e8 uno sviluppo che probabilmente non potr\u00e0 continuare per sempre ai livelli estremi visti negli ultimi mesi. <\/p>\n
Bisogna sempre tenere a mente l’obiettivo dell’iniziativa sulle seconde case: fermare la costruzione di nuove case per le vacanze, e questo obiettivo \u00e8 stato raggiunto. Tuttavia, se non si costruiscono pi\u00f9 case per le vacanze, questo non \u00e8 solo un bene, soprattutto per il mercato della prima casa, dove c’\u00e8 urgente bisogno di nuovi appartamenti. In passato, infatti, questi ultimi venivano creati sulla scia della costruzione di seconde case, per cos\u00ec dire. Oggi, questo motore di un progetto finanziariamente entusiasmante non c’\u00e8 pi\u00f9. <\/p>\n
… Non le definirei scappatoie. Ci sono delle eccezioni definite nella legge, ad esempio l’espansione di edifici che caratterizzano l’area locale o l’ulteriore costruzione di seconde case per finanziare le operazioni alberghiere; ci sono opzioni di espansione. Ma non c’\u00e8 un aumento significativo delle costruzioni. Le licenze edilizie si applicano principalmente alla sostituzione o all’ampliamento delle propriet\u00e0 esistenti. <\/p>\n
Questo \u00e8 il caso degli appartamenti costruiti prima dell’11 marzo 2012. In base alla vecchia legge, questi possono essere utilizzati liberamente come residenza primaria, ma anche legalmente come seconda casa. Dal punto di vista legale, non c’\u00e8 conversione. Tuttavia, questo \u00e8 sempre stato il caso e non ha nulla a che fare direttamente con l’iniziativa. Non ci sono praticamente scappatoie per le prime case costruite dopo questa data. Se il comune controlla correttamente la situazione, nessuno che non sia residente e fiscalmente residente qui pu\u00f2 vivere in queste propriet\u00e0. Questa \u00e8 una responsabilit\u00e0 dei comuni, che farebbero bene a monitorare seriamente la situazione. <\/p>\n
Questo riguarda gli edifici esistenti, che attualmente possono essere ampliati del 30%. In caso di demolizione, il 30% non pu\u00f2 essere esteso in base alle normative vigenti, n\u00e9 possono esserci pi\u00f9 unit\u00e0 e l’edificio deve trovarsi nello stesso sito. Questo \u00e8 in linea con molti altri sforzi politici, come la densificazione o l’edilizia ad alta efficienza energetica. Gli edifici esistenti dovrebbero poter essere ristrutturati o rinnovati nel modo pi\u00f9 efficiente e sostenibile possibile. Questo non impedisce la realizzazione di una singola prima casa, ma rappresenta un miglioramento della situazione esistente. <\/p>\n
Che gli appartamenti saranno affittati come case per le vacanze nel lungo periodo o che gli appartamenti che finora sono stati utilizzati come residenza primaria saranno venduti. E quando saranno venduti, \u00e8 chiaro cosa succeder\u00e0: saranno utilizzati come seconde case in futuro. Tuttavia, come gi\u00e0 detto, questo \u00e8 legale. Un altro problema \u00e8 la scarsit\u00e0 di terreni edificabili. Dove si trova oggi un’area libera dove poter costruire una casa con appartamenti in affitto? Secondo me, la sfida pi\u00f9 grande \u00e8 che i politici facilitino la costruzione di prime case e mettano a disposizione i terreni edificabili necessari. <\/p>\n
Da un lato, il valore aggiunto delle seconde case \u00e8 molto importante per le casse dei comuni, in termini di imposte sul trasferimento di propriet\u00e0 e sulle plusvalenze immobiliari<\/a>. In secondo luogo, bisogna chiedersi chi sarebbe direttamente colpito da una simile stretta: Ancora una volta, il residente locale che vive e lavora qui da 30 o 40 anni e che improvvisamente non potrebbe pi\u00f9 vendere un appartamento di vecchia data come seconda casa. La distruzione del valore colpirebbe proprio questo residente. A mio parere, la legge sulle seconde case \u00e8 gi\u00e0 oggi molto severa. Quello che non \u00e8 stato preso in considerazione all’epoca \u00e8 che abbiamo ancora bisogno di attivit\u00e0 di costruzione – per le residenze primarie. <\/p>\n