{"id":72746,"date":"2022-02-08T17:14:25","date_gmt":"2022-02-08T16:14:25","guid":{"rendered":"https:\/\/wwwtest.ginesta.ch\/immobilienwissen\/mercato-immobiliare-quo-vadis\/"},"modified":"2022-02-08T17:14:25","modified_gmt":"2022-02-08T16:14:25","slug":"mercato-immobiliare-quo-vadis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/immobilienwissen\/mercato-immobiliare-quo-vadis\/","title":{"rendered":"Mercato immobiliare: Quo Vadis?"},"content":{"rendered":"

Il mercato immobiliare \u00e8 davvero decollato negli ultimi due anni e in alcune regioni di mercato si sono registrati aumenti dei prezzi del 10-15% all’anno. Non c’\u00e8 stata regione o prodotto che non sia aumentato. Ci si chiede quali siano i fattori responsabili di questi enormi eccessi di prezzo e se questa tendenza continuer\u00e0. <\/h3>\n

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Covid e tassi di interesse negativi come maggiori acceleratori di incendi<\/strong><\/h4>\n

Covid e l’home office hanno incrementato notevolmente la domanda di immobili. Anche le mutate esigenze abitative e la nuova flessibilit\u00e0 di lavorare da casa hanno dato impulso ai mercati periferici. I tassi di interesse negativi hanno contribuito a far s\u00ec che le persone preferissero investire il proprio denaro in beni tangibili utili piuttosto che vederlo disperdere nei propri conti bancari. <\/p>\n

L’iniziativa sulle seconde case e Covid come mix tossico<\/strong><\/h4>\n

I mercati con le maggiori distorsioni dei prezzi sono le regioni turistiche. Qui, l’iniziativa sulle seconde case ha fatto s\u00ec che le ultime propriet\u00e0 residenziali fossero completate secondo la vecchia legge tra il 2014 e il 2019 e che l’eccesso di offerta iniziale fosse assorbito praticamente in tutte le regioni entro il 2020. Il Ticino e il Vallese presentano ancora i mercati pi\u00f9 liquidi. Nei Grigioni e nelle Alpi Bernesi, invece, i mercati si sono prosciugati. Qui l’enorme aumento della domanda si \u00e8 scontrato con un’offerta che non si \u00e8 espansa ulteriormente. Un aumento della domanda che, tra l’altro, si \u00e8 concentrato principalmente sui vacanzieri nazionali a causa delle restrizioni di viaggio e della possibilit\u00e0 di lavorare da casa. Le vacanze nel proprio paese sono molto apprezzate dagli svizzeri e la propriet\u00e0 di una casa per le vacanze \u00e8 molto ambita. <\/p>\n

Il mercato della prima casa nelle regioni turistiche \u00e8 il perdente<\/strong><\/h4>\n

Tuttavia, le regioni turistiche non stanno crescendo in termini di residenze primarie. Si sta verificando una notevole migrazione verso l’Altopiano Centrale. Il governo federale ha inoltre incaricato i cantoni con una crescita demografica negativa di eliminare le riserve di terreno edificabile che non possono essere utilizzate entro 10 anni. In questo modo, nei prossimi anni le riserve di terreni edificabili saranno sottratte al mercato della prima casa. Tuttavia, questo mercato della prima casa dipende sicuramente da spazi abitativi a prezzi accessibili. Va inoltre sottolineato che le opportunit\u00e0 di ottimizzazione fiscale e di home office (i pagamenti dei fondi pensione nel cantone di GR sono fino al 50% pi\u00f9 economici rispetto ai cantoni dell’Altopiano centrale) stanno incoraggiando sempre pi\u00f9 abitanti dell’Unterland a trasferirsi in montagna. Possono beneficiare di prezzi pi\u00f9 vantaggiosi rispetto a una seconda casa e di solito anche rispetto a un costoso appartamento nelle zone centrali della citt\u00e0. La popolazione locale soffre di questo sviluppo. Se tra qualche anno ci si dovesse rendere conto che l’iniziativa sulle seconde case ha impedito la realizzazione di alloggi a prezzi accessibili per tutti nella regione alpina, si potrebbe invertire la rotta con una nuova iniziativa. Tuttavia, anche se venisse adottata una nuova iniziativa, non sarebbe pi\u00f9 possibile creare spazi abitativi per prime o seconde case, poich\u00e9 il Cantone avrebbe eliminato le riserve di terreno edificabile. Dopotutto, il Cantone pu\u00f2 fare riferimento al fatto che in passato abbiamo accettato le iniziative e le leggi sulla pianificazione territoriale. Tuttavia, non \u00e8 certo che l’elettorato sapesse davvero quanto tossiche sarebbero state queste varie leggi e iniziative. <\/p>\n

La carenza di alloggi nelle citt\u00e0 \u00e8 dovuta alla nuova interpretazione di vecchie leggi<\/strong><\/h4>\n

L’ultimo sviluppo riguarda i giudici che improvvisamente reinterpretano vecchie leggi e ordinanze, creando di fatto nuove leggi e punti di partenza. Ad esempio, le nuove sentenze dei tribunali federali sulla protezione dal rumore giocano un ruolo molto discutibile, e vengono poi interpretate in modo completamente diverso dai tribunali di citt\u00e0 come Losanna o Zurigo. Nella citt\u00e0 sulla Limmat non si possono costruire appartamenti perch\u00e9 la strada \u00e8 improvvisamente troppo rumorosa. Solo nella citt\u00e0 di Zurigo, due sentenze discutibili hanno impedito la costruzione di oltre 200 nuovi appartamenti. Sarebbe bene che questi giudici federali discutibili venissero smascherati e che le loro sentenze venissero discusse pubblicamente e in modo controverso, in modo che questi problemi entrino a far parte del discorso pubblico e che si crei una consapevolezza su un ampio fronte del fatto che gli alloggi a prezzi accessibili vengono impediti da tali sentenze. \u00c8 per questo che la politica \u00e8 chiamata in causa, perch\u00e9 tutti, da sinistra a destra, hanno lo stesso interesse: La citt\u00e0 \u00e8 di tutti e questo richiede nuovi spazi abitativi. \u00c8 quindi necessario introdurre nuove norme di protezione dal rumore per consentire agli investitori di costruire i nuovi edifici di cui c’\u00e8 urgente bisogno. <\/p>\n

Obiettivi di protezione mal compresi impediscono la costruzione di nuovi edifici<\/strong><\/h4>\n

Inoltre, l’Inventario Federale dei Siti Meritevoli di Protezione (ISOS), che originariamente era destinato solo agli edifici federali, viene ora dichiarato vincolante per intere citt\u00e0 per le nuove costruzioni. I siti e quindi gli edifici antichi vengono semplicemente protetti e nessuno ha mai avuto la possibilit\u00e0 di commentare questi obiettivi di protezione. Inoltre, non c’\u00e8 mai stata una votazione sull’ISOS. In questo caso, il governo federale ha creato una struttura per le negoziazioni edilizie senza la partecipazione dei cittadini. Ciononostante, i tribunali hanno accolto l’idea dell’ISOS e hanno cos\u00ec impedito molte nuove costruzioni con decisioni discutibili. Oggi, ogni obiettore cerca di giustificare le obiezioni sulla base dell’ISOS e purtroppo queste vengono troppo spesso accolte. <\/p>\n

L’auspicata densificazione delle citt\u00e0 non potr\u00e0 quindi avvenire come previsto. Se la domanda rimane molto forte, questo avr\u00e0 un impatto significativo sull’offerta. Il risultato sar\u00e0 un aumento dei prezzi molto significativo, che sar\u00e0 ulteriormente alimentato dalla nuova imposta sul valore aggiunto per le urbanizzazioni. Dietro a tutto questo ci sono funzionari pubblici e politici che stanno riempiendo le casse del cantone e dei comuni a spese della classe media, che presto non potr\u00e0 pi\u00f9 permettersi un immobile residenziale. Una lamentela che finora non \u00e8 stata quasi mai discussa pubblicamente e di cui probabilmente pochi conoscono le conseguenze e che dovrebbe essere affrontata da tutti i partiti politici: se penalizziamo con imposte sul valore aggiunto eccessive gli interventi di riqualificazione necessari e urgenti, questo \u00e8 un altro dei motivi per cui in futuro mancheranno spazi abitativi a prezzi accessibili nelle aree urbane. <\/p>\n

Prospettive per il futuro<\/strong><\/h4>\n

Con ogni probabilit\u00e0, il mercato immobiliare continuer\u00e0 a registrare buone performance. Le misure e le restrizioni governative sopra citate per ridurre l’offerta, i tassi d’interesse sempre molto bassi e il grande aumento di denaro nelle borse e nei mercati immobiliari stanno dando al mercato la spinta necessaria. Secondo un’indagine condotta da un’importante banca, attualmente solo il 7% degli acquirenti pu\u00f2 permettersi un immobile nell’area di Zurigo con il proprio stipendio. Nonostante ci\u00f2, per raccogliere il capitale necessario per l’acquisto di un immobile privato, pare che l’80% ricorra a prelievi anticipati e a eredit\u00e0. Di conseguenza, nei prossimi anni si verificher\u00e0 un grande trasferimento di ricchezza verso una generazione pi\u00f9 giovane che ha il potere d’acquisto necessario per acquistare un immobile anche a un livello di prezzo elevato. Questo avviene anche a spese della classe media, che viene sempre pi\u00f9 esclusa da questo mercato. A lungo termine, questo sviluppo porter\u00e0 a un cambiamento della struttura sociale, a un sano mix di popolazione e al mercato del lavoro nelle ambite regioni urbane della Svizzera. <\/p>\n

\"\"Fonte: W\u00fcest Partner W\u00fcest Partner<\/em><\/span><\/p>\n

Da una prospettiva internazionale, la tendenza in Svizzera \u00e8 a met\u00e0 strada. L’aumento dei prezzi tra il secondo trimestre del 2020 e il 2021 \u00e8 stato di circa il 7,5% per le propriet\u00e0 private. Negli Stati Uniti, in Svezia e in Australia i prezzi sono aumentati di quasi il 20% nello stesso periodo. Questi mercati presentano quindi il maggior rischio di ribasso. In Svizzera, inoltre, non c’\u00e8 speculazione, in quanto le riserve di terreno disponibili e le lunghe procedure di autorizzazione non consentono una “produzione su stock”, come si pu\u00f2 vedere nei mercati con riserve di terreno infinite, soprattutto nei periodi di boom. <\/p>\n

Nonostante il rapido ritmo di sviluppo, in Svizzera il ritmo di sviluppo \u00e8 un po’ pi\u00f9 moderato che altrove. Questo ci avvantagger\u00e0 se uno o due fattori che determinano i prezzi cambieranno. E le nubi scure sono da tempo visibili all’orizzonte. <\/p>\n

Ecco gli eventi pi\u00f9 importanti che potrebbero rallentare il mercato e forse anche spingerlo verso una tendenza al ribasso:<\/p>\n